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O artigo discute a precificação do mercado secundário de máquinas e equipamentos. Conclui-se que o mercado secundário difere do mercado primário, onde são vendidos modelos de máquinas novos, recém-fabricados, por uma certa instabilidade, irregularidade e aleatoriedade no fornecimento dos produtos, e pela difícil previsibilidade do mercado em termos de sortimento e preços. Os preços dos automóveis usados ​​no mercado secundário são normalmente mais baixos do que no mercado primário, o que se deve, em primeiro lugar, à depreciação dos equipamentos usados. O sistema de fatores de imparidade é apresentado e analisado. Está sendo considerado um desconto para mudança para o mercado secundário. O autor considera o coeficiente de transição para o mercado secundário como um elemento de imparidade baseado em fatores de obsolescência funcional. A expressão quantitativa do coeficiente deste tipo de imparidade é formada, em regra, com base num inquérito pericial aos participantes do mercado.

taxa de transição do mercado secundário

deficiência

fatores de preços

mercado secundário

preços

1. Kasyanenko T.G., Makhovikova G.A. Teoria e prática de avaliação de máquinas e equipamentos: livro didático. – Rostov n/d: Phoenix, 2009. – 587 p.

2. Kovalev A.P. Construção de uma curva de desgaste generalizada para avaliação massiva de máquinas e equipamentos // Questões de avaliação. – 2009. – Nº 3. – P. 29.

3. Mikhailov A.I. Aspectos metodológicos da avaliação da obsolescência económica dos bens móveis / A.I. Mikhailov // Questões contemporâneas ciência e educação. – 2013. – Nº 3; Modo de acesso: http://www..

4.Fomenko A.N. Método de determinação do grau de redução do valor dos bens móveis após venda no mercado primário // Questões de avaliação. – 2010. – Nº 1. – P. 53.

5. Yaskevich E.E., Evdokimov A.V. Características das abordagens de custos e receitas na avaliação do valor de mercado de máquinas e equipamentos. Modo de acesso: http://www.cpcpa.ru/Publications/008/.

Introdução

O mercado secundário de máquinas e equipamentos é um sistema auto-organizado onde são realizadas transações de compra e venda de equipamentos usados. Numerosas empresas comerciais estão trabalhando ativamente nisso, comprando equipamentos não utilizados e desatualizados de empresas, organizando sua reparação e (ou) modernização, no local ou em fábricas de reparos, bem como a posterior promoção de equipamentos reparados e atualizados para o mercado secundário. .

O mercado secundário difere do mercado primário, onde são vendidos modelos de máquinas novos e recém-fabricados, por uma certa instabilidade, irregularidade e aleatoriedade no fornecimento de produtos e pela difícil previsibilidade da situação em termos de sortimento e preços. O mercado secundário atua nos segmentos onde a demanda não é totalmente atendida pelo mercado primário. Por exemplo, mercado secundário equipamento tecnológico V últimos anos visivelmente revivido, pois devido a uma certa estagnação, a indústria nacional de máquinas-ferramenta não consegue fornecer rapidamente novas máquinas de alguns modelos ao mercado primário, e novos equipamentos importados acabam sendo muito caros para nossas empresas. Em alguns casos, a entrega de novos equipamentos é possível, mas está associada a longos prazos de entrega.

O mercado secundário, embora seja um meio independente, é, no entanto, fortemente influenciado pelo mercado primário. Como você sabe, qualquer comprador, ao perguntar o preço de um carro usado, sempre compara mentalmente seu preço com o preço de um carro semelhante, mas novo.

Embora os preços do mercado secundário possam ser enganadores, especialmente em amostras estatísticas pequenas, são frequentemente utilizados pelos avaliadores. A principal razão para este tratamento é que os modelos de muitas máquinas e equipamentos utilizados nas empresas e sujeitos a avaliação já não são produzidos pelos fabricantes, pelo que é muitas vezes impossível encontrar os preços dos seus novos análogos no mercado primário. Os preços dos automóveis usados ​​no mercado secundário são naturalmente inferiores aos do mercado primário; isto deve-se, em primeiro lugar, à depreciação dos equipamentos usados.

Os principais fatores de precificação no mercado secundário são os fatores de depreciação, que determinam a perda de valor das máquinas e equipamentos no mercado secundário.

Figura 1. Ambiente de impacto na manutenção

O ambiente segmentado do impacto dos fatores cumulativos de imparidade é apresentado na Fig. 1.

Na Fig. 1 mostra que usando conceitos de sistema, os fatores de prejuízo podem ser divididos em três tipos pela natureza do impacto ambiente em um objeto técnico específico:

1) Fatores de formação de deficiência física (IA), que predeterminam a perda de valor de um produto a partir do grau de sua deterioração física (e intensidade de uso) e da agressividade do ambiente operacional imediato:

• idade do equipamento;
• tempo de operação do objeto;
• termos de uso;
• condições do ambiente operacional;
• quilometragem para veículos.

2) Fatores na formação do comprometimento funcional (FU), levando em consideração especificações técnicas máquinas e equipamentos, obsolescência de bens devido ao surgimento de novos designs em decorrência do progresso científico e técnico apresentado no mercado primário:

• configuração do equipamento, presença/ausência de componentes e conjuntos necessários;
• desempenho avaliado do equipamento;
• encerramento da produção do equipamento em avaliação;
• o surgimento de modelos mais modernos no mercado.

3) Fatores de formação de imparidade económica (IA), tendo em conta a influência de motivos externos à manutenção:

• restrições legais;
• recessão económica e inflação;
• aumento de impostos e taxas;
• estado da indústria e condições de mercado;
• diminuição da procura por determinados tipos de produtos;
• aumento da concorrência e redução do mercado;
• aumentos nos preços das matérias-primas, mão de obra, transporte ou serviços públicos sem um aumento correspondente nos preços dos produtos manufaturados;
• altas taxas de juros;
• mudanças na estrutura das reservas de matérias-primas, na natureza dos custos trabalhistas;
• nível de competitividade da empresa;
• requisitos de segurança ambiente no nível da regulamentação governamental.

A classificação dos factores de imparidade acima permite-nos obter uma compreensão sistemática da perda de valor dos equipamentos no mercado secundário. A vantagem deste sistema é a ausência de dupla contabilização, ou seja, fatores não se sobrepõem.

De referir que a análise dos factores determinantes da obsolescência económica pode ser efectuada a dois níveis (Fig. 2).

Fatores que levam em conta a influência dos indicadores macro e microeconômicos:

Nível macro:

• situação económica geral do país e do mundo;
• impostos, taxas, inflação, nível e condições de remuneração, taxa de desemprego;
• alterações no quadro legislativo e regulamentar;
• estado da indústria;
• condições de mercado e procura de determinados tipos de produtos;
• presença de concorrentes no mercado;

Nível micro:

• competitividade da empresa, seus pontos fortes e fraquezas;
• razões para o declínio geral nas receitas da empresa;
• razões para reduzir os volumes de produção de produtos específicos;
• presença/ausência de proibições e sanções na liberação de produtos.

O seguinte algoritmo de análise é proposto para uso:

1. A análise deve começar ao nível macro, examinando alterações no quadro legislativo e regulamentar que possam afectar significativamente a produção de produtos na indústria e, consequentemente, o valor de mercado dos equipamentos em que esses produtos são produzidos. Um exemplo de tal mudança no quadro legislativo e regulamentar pode ser o aumento das taxas de imposto, a introdução de impostos especiais de consumo, o estabelecimento de sanções e embargos.

2. Em seguida, determina-se o círculo de potenciais concorrentes da empresa avaliada, a quota de mercado ocupada pela empresa, bem como a posição dos concorrentes neste mercado. É necessário analisar os fatores que resultaram na saída de potenciais compradores da empresa avaliada, a curva de oferta e demanda desse mercado e identificar os motivos pelos quais potenciais compradores se tornaram clientes de outras empresas.

3. É necessário comparar a qualidade dos produtos com a qualidade dos concorrentes, que depende em grande parte da novidade e da capacidade de fabricação do equipamento.

4. Em seguida, deverá ser realizada uma análise ao nível micro, examinando as razões do declínio da produtividade da empresa como um todo e dos equipamentos, em particular, através da realização de análise retrospectiva volumes de receita, mudanças no custo e lucratividade da produção.

5. Avalie o grau de influência dos fatores acima nos níveis macro e micro, identifique os argumentos mais significativos que afetam negativamente o valor de mercado dos imóveis. Realize uma avaliação qualitativa e quantitativa desses fatores.

Deve-se notar que os níveis macro e micro acima de determinação da imparidade económica correlacionam-se entre si dedutivamente, ou seja, do geral ao específico.

Um ponto importante no estudo de preços no mercado secundário é registar a presença de um tipo especial de imparidade durante a transição de novos equipamentos do mercado primário para o mercado secundário.

Na comunidade científica existem diversas opiniões sobre a natureza do surgimento de um desconto quando um novo produto é transferido para o mercado secundário:

• Segundo Yaskevich E.E., o desconto na passagem para o mercado secundário é um elemento de obsolescência econômica e está associado, por exemplo, à perda de garantia;
• Segundo A.P. Kovalev, o desconto para a mudança para o mercado secundário é o chamado “desgaste do mercado secundário” ou o desgaste físico irreparável de um novo objeto. A conclusão é feita com base na função logística e no modelo fatorial de desgaste físico;
• Segundo A.N. Fomenko, um desconto para mudança para o mercado secundário é um desconto para negociar uma transação entre um vendedor informado e um comprador no mercado secundário com um novo objeto.

Contudo, o autor entende que é incorreto classificar a taxa de transferência para o mercado secundário como uma categoria de desgaste físico, devido à ausência de desgaste físico irreparável de um novo objeto colocado à venda no mercado secundário.

Além disso, a transição para o mercado secundário de manutenção não está associada a fatores de obsolescência económica ( descrição detalhada a depreciação de equipamentos técnicos com base em fatores de obsolescência econômica é apresentada no parágrafo 3.4 da dissertação do autor). A perda do valor de manutenção causada pela falta de garantia, em sua forma pura, está relacionada à obsolescência funcional como elemento da percepção psicológica do comprador sobre o produto.

Proposto por Fomenko A.N. a interpretação do coeficiente de transição para o mercado secundário associado ao desconto na negociação tem o seu lugar, no entanto, é necessário compreender a dimensão desse desconto e a sua divisão em duas componentes - o desconto na negociação propriamente dito e o desconto na transição para o mercado secundário.

O autor tem um ponto de vista diferente, segundo o qual a imparidade associada à transição para o mercado secundário é um subtipo de obsolescência funcional. Em primeiro lugar, isso se deve a uma certa percepção psicológica do comprador de um objeto que não é mais “novo”. Um TO usado, embora produzido pelo fabricante há vários meses, será para potencial comprador ser sempre "de segunda mão". Além disso, existe o risco para o comprador de adquirir um produto com defeitos ocultos. O vendedor percebe que o comprador tem uma alternativa à compra da mercadoria no mercado primário, por isso está pronto para reduzir o preço. O de cima aspectos psicológicos o comprador e o vendedor constituem a motivação comportamental dos participantes do mercado, o que leva ao aparecimento de depreciação durante a transição para o mercado secundário.

No seu sentido económico, a depreciação que ocorre durante a transição para o mercado secundário é um subtipo de obsolescência funcional tecnológica, uma vez que está associada à diminuição dos custos de capital para aquisição de equipamentos.

A expressão quantitativa do coeficiente deste tipo de imparidade é formada, em regra, com base num inquérito pericial aos participantes do mercado. Segundo funcionários de departamentos de garantias de bancos, avaliadores, representantes de concessionárias e empresas comissionadas, a faixa média da taxa de transição para o mercado secundário de máquinas e equipamentos é de 10 a 20%.

Assim, a análise dos fatores de precificação é a base para a precificação no mercado secundário de máquinas e equipamentos. A classificação dos fatores de imparidade acima é um sistema que permite evitar possíveis duplas contabilizações e determinar de forma abrangente a imparidade total dos equipamentos vendidos no mercado secundário.

Revisores:

Kasyanenko T.G., Doutor em Economia, Professor do Departamento de Finanças Corporativas e Avaliação de Negócios da Universidade Estadual de Economia de São Petersburgo, São Petersburgo.

Bocharov V.V., Doutor em Economia, Professor do Departamento de Finanças Corporativas e Avaliação de Negócios da Universidade Econômica do Estado de São Petersburgo, São Petersburgo.

Na Fig. A Figura 1 apresenta a estrutura territorial-espacial do ambiente impactante na manutenção sem considerar o aspecto custo.

Um objeto técnico (TO) é um objeto material da vida real relacionado a bens móveis, criado por uma pessoa ou máquina e destinado a satisfazer uma necessidade específica.

Link bibliográfico

Mikhailov A.I. PREÇOS E FATORES DE PREÇO NO MERCADO SECUNDÁRIO DE MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS // Problemas modernos da ciência e da educação. – 2013. – Nº 6.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=11376 (data de acesso: 12/03/2019). Chamamos a sua atenção revistas publicadas pela editora "Academia de Ciências Naturais"

Fatores de preços

Toda a variedade de fatores que influenciam a formação de preços na economia moderna é geralmente dividida em três grupos:

• o básico (não oportunista);
• o oportunista;
• o regulando.

Fatores básicos nas condições do mercado de commodities existem custos diferentes - em produção E não produção. A variação dos preços sob a influência desses custos ocorre na mesma direção que a variação dos custos.

Fatores de mercado são uma consequência da volatilidade do mercado e dependem das condições macroeconómicas, da procura dos consumidores, etc.

Fatores regulatórios determinado pelo grau de intervenção governamental na economia.

Além disso, os fatores que determinam as flutuações de preços para cima ou para baixo em relação ao custo das mercadorias são divididos em interno E externo. Fatores internos dependem do próprio fabricante, de sua gestão e equipe. Os externos, via de regra, não dependem do empreendimento.

O impacto combinado destes factores acaba por conduzir ao estabelecimento de preços que equilibram a actividade económica.

Processo e princípios de precificação

Processo de precificação - Esta é a definição de um preço para um produto específico. Consiste em seis etapas (ver Figura 4.18).

A decisão de definir um determinado preço para um produto é largamente determinada por factores externos à empresa. Em alguns casos, estas razões reduzem significativamente a liberdade da empresa para definir preços, noutros não têm um impacto perceptível na liberdade de fixação de preços e noutros expandem significativamente esta liberdade.

Os principais princípios de precificação são:

o validade científica dos preços - a necessidade de levar em conta leis econômicas objetivas na fixação de preços. A validade científica dos preços estabelecidos é facilitada pela recolha e análise cuidadosa de informações relativas

Arroz. 4.18.

informações sobre preços correntes, níveis de custos, relação entre oferta e procura e outros fatores de mercado;

• ó princípio da segmentação de preços - a empresa deve determinar quais os objectivos económicos e sociais específicos que irá resolver como resultado da utilização da abordagem escolhida para a fixação de preços;
• ó o princípio da continuidade do processo de precificação. Segundo este princípio, os produtos em cada fase da sua produção têm um preço próprio. Além disso, numa situação real de mercado, ocorrem alterações constantes no nível de preços prevalecentes no mercado;
• ó o princípio da unidade do processo de precificação e controle sobre o cumprimento dos preços. O objetivo do controle é verificar a aplicação correta estabelecido por lei regras de preços.

Estratégias de preços - esta é a escolha pela empresa da possível dinâmica de variação do preço inicial do produto nas condições de mercado, da melhor maneira possível correspondente ao objeto do empreendimento. A estratégia de preços vai depender do produto que a empresa está definindo o preço: um novo ou já existente no mercado.

Estratégias para fixação de preços de novos produtos. Em primeiro lugar, você pode definir o preço mais alto possível para um novo produto, com foco em pessoas com alta renda ou naquelas para quem o fator preço não é o principal, mas as propriedades de consumo e as características de qualidade do produto são importantes. Quando a procura inicial, e com ela as vendas, aumentarem devido ao segmento de pessoas com rendimentos médios, a procura diminuirá um pouco, reduzindo novamente o preço. Então você pode disponibilizar seu produto para consumo em massa.

Assim, a estratégia consistirá numa cobertura consistente e passo a passo de vários segmentos de mercado rentáveis. Essa estratégia é chamada na literatura estratégia de skimming. As empresas que o escolhem estão mais focadas em objetivos de curto prazo (sucesso financeiro rápido) do que em objetivos de longo prazo (garantir esse sucesso no futuro).

Se os concorrentes começarem a produzir o produto da empresa, você poderá começar introdução de um novo produto com preço baixo. Esta estratégia permitirá à empresa ganhar uma determinada quota de mercado, evitar que concorrentes entrem na indústria e desloquem terceiros, aumentem as vendas e assumam uma posição dominante no mercado. Além disso, se o perigo de introdução de concorrentes não diminuir, é possível, reduzindo os custos, baixar ainda mais os preços, ou, melhorando a qualidade e aumentando os custos do desenvolvimento científico e técnico, aumentar os preços, garantindo-se a liderança em indicadores de qualidade. Se não houver perigo de concorrência, você poderá aumentar ou diminuir o preço de acordo com a demanda. Porém, uma regra deve ser lembrada: ao implementar uma estratégia, você só pode aumentar o preço se tiver certeza de que o produto é reconhecido pelo consumidor e reconhecível por ele.

Uma estratégia focada mais em objetivos de longo prazo é chamada estratégia para uma implementação duradoura.

Existem dois tipos principais Estratégias para fixação de preços de bens existentes:

• o estabelecer um preço decrescente;
• o Estratégia de preços preferenciais.

Estratégia de queda contínua de preços é uma continuação lógica da estratégia de skimming e é eficaz nas mesmas condições. É utilizado quando a empresa está segurada de forma confiável contra a concorrência. O resultado final é que o preço desliza consistentemente ao longo da curva de demanda, ou seja, muda dependendo da oferta e demanda do produto.

Estratégia de preços preferenciais - continuação da forte estratégia de implementação. É utilizado quando existe o perigo de invasão de concorrentes na área de atuação da empresa. A essência desta estratégia é obter uma vantagem sobre os concorrentes (reais ou potenciais) em termos de custos (o preço é definido abaixo dos preços dos concorrentes) ou em qualidade (o preço é definido acima dos preços dos concorrentes para que o produto seja classificado como prestigiado e único).

Em geral, o preço é o fator mais importante que estimula ou desincentiva as vendas, influencia o desenvolvimento da produção, a sua eficiência e influencia os concorrentes.

O preço é um dos elementos do mix de marketing, portanto é determinado levando em consideração a escolha das estratégias em relação aos demais elementos do mix de marketing.

O preço é influenciado fatores internos (objetivos organizacionais e de marketing, estratégias em relação a elementos individuais mix de marketing, custos, preços) e externo (tipo de mercado; avaliação da relação entre preço e valor do produto pelo consumidor; concorrência; situação económica; possível reação dos intermediários; regulamentação governamental).

Os possíveis objetivos gerais da empresa que influenciam a política de preços são os objetivos de sobrevivência e desenvolvimento. Os objetivos das atividades de marketing podem ser considerados obter lucro aceitável, aumentar a participação no mercado e liderar na área de qualidade do produto.

Como observa F. Kotler, uma boa precificação começa com a identificação das necessidades e a avaliação da relação entre preço e valor do produto. Cada preço determina uma quantidade diferente de demanda, o que caracteriza a resposta do consumidor à oferta do mercado. A dependência do preço da quantidade demandada é descrita por meio de uma curva de demanda. Curva de demanda mostra quanto de um produto será comprado em um determinado mercado durante um período fixo de tempo em em diferentes níveis preços deste produto. Na maioria dos casos (mas nem sempre), quanto maior o preço, menor a procura (uma exceção, por exemplo, é a procura de bens de prestígio). Para determinar o grau de sensibilidade da demanda às variações de preços, utiliza-se um indicador de sua elasticidade-preço, definido como a razão entre a variação percentual na quantidade de demanda e a variação percentual no preço.

Em geral elasticidade da demanda - esta é a dependência de sua mudança de qualquer fator de mercado. É feita uma distinção entre elasticidade-preço da procura e elasticidade da procura baseada no rendimento do consumidor. Na Fig. 4.19 mostra duas curvas de demanda, e um aumento no preço de C( para C (curva “a”) leva a uma queda relativamente fraca na demanda (de C para C^). Nesse caso, eles dizem que a demanda é inelástico. Um aumento no preço na curva "b" leva a um aumento significativo na demanda - isto é demanda elástica. O grau de elasticidade da demanda às mudanças de preços caracteriza coeficiente de elasticidade-preço da demanda, definido como a razão entre a variação percentual na quantidade demandada e a variação percentual no preço. Por exemplo, quando o preço aumenta 2%, a procura cai 10% - isto significa que o coeficiente de elasticidade da procura é -5 (o sinal menos significa uma relação inversa entre preço e procura).

Este coeficiente é geralmente, embora nem sempre, negativo. De um ponto de vista prático, se uma diminuição do preço provoca um aumento tal nas vendas e no volume de negócios que as perdas decorrentes dos preços baixos são mais do que compensadas, a procura é qualificada como elástica; caso contrário, isto é evidência de uma procura inelástica; uma situação em que as alterações de preços não têm efeito nem sobre a procura nem sobre a oferta é um sinal claro da ausência de relações de mercado.

F. Kotler identifica três abordagens para determinar os preços iniciais básicos: com base nos custos, nas opiniões dos clientes e nos preços dos concorrentes.

O mais método simples determinar os preços com base nos custos é o seu estabelecimento simplesmente adicionando ao custo do produto certas margens que caracterizam custos, impostos e margens de lucro ao longo do caminho do produto desde o fabricante até o consumidor.

FORMAÇÃO DO PREÇO DO PRODUTO

Fatores formadores de preços significam as condições em que o nível e a estrutura dos preços são formados. Esses fatores são diversos, mas podem ser divididos em três grupos principais: 1) fatores básicos, 2) fatores oportunistas e 3) fatores regulatórios.

Básico Os fatores de preços estão principalmente relacionados aos custos de produção e venda de bens. Um aumento destes custos, via de regra, conduz a preços mais elevados, enquanto uma diminuição dos custos conduz a preços mais baixos. Uma vez que a dinâmica dos preços dos recursos básicos de produção pode ser prevista, os fatores básicos de preços são fatores do plano estratégico.

Os fatores básicos de precificação incluem as condições naturais, climáticas e territoriais em que a empresa opera, a componente de transporte dos custos, o nível de tecnologias utilizadas, as formas e métodos de organização da produção e do trabalho. Os fatores básicos dão vantagens às empresas e firmas que têm custos de produção mais baixos.

Oportunista os factores de preços são determinados pela situação do mercado, que depende das condições políticas, económicas gerais (por exemplo, inflação), sociais e outras, da estação do ano, da moda, das preferências do consumidor, etc. , mudanças imprevisíveis, então os fatores de preços de mercado são classificados como fatores táticos.

Os preços das matérias-primas e dos produtos semiacabados reagem de forma mais sensível e rápida às mudanças nas condições de mercado. Isso se deve ao curto ciclo de produção de sua fabricação e à ampla gama de consumidores. Os preços dos bens de consumo duráveis ​​(móveis, eletrodomésticos). Os preços das máquinas e equipamentos, cujo ciclo de produção é bastante longo, reagem muito mais lentamente às mudanças nas condições de mercado.

Existem mercados em que apenas fatores de mercado estão envolvidos na precificação. Por exemplo, o preço dos terrenos e o preço dos títulos no mercado de ações são formados indiretamente - por comparação com o valor dos bens intercambiáveis:

À medida que o mercado se desenvolve e fica saturado de bens e serviços, o papel dos factores básicos na fixação de preços diminui e o papel dos factores oportunistas aumenta.

Os fatores de mercado oferecem vantagens às empresas e firmas que podem responder rapidamente às mudanças na situação do mercado. Para isso você precisa preparação cuidadosa produção, sistema de produção flexível e pessoal altamente qualificado.

Como mostra a prática, o maior sucesso é alcançado pelas empresas e firmas que utilizam habilmente as suas vantagens associadas aos fatores básicos e de preços de mercado.

Regulatório os fatores de precificação estão associados à intervenção governamental direta e indireta na economia.

Num mercado livre, existem também factores de procura, factores de escolha do consumidor e factores de oferta.

Fatores de demanda forma preço de demanda, ou seja, o preço máximo que os compradores estão dispostos a pagar por um determinado produto. Os fatores de demanda incluem:

Gostos e preferências dos consumidores;

O tamanho de sua renda e poupança em dinheiro;

Propriedades do consumidor e características de qualidade do produto.

Ao adquirir um produto, o comprador está disposto a sacrificar uma certa quantidade de outros bens e serviços pela mesma quantia em dinheiro. Esta prontidão é determinada fatores de escolha do consumidor, que dependem dos preços e da utilidade dos bens e eles próprios, por sua vez, influenciam esses parâmetros.

Fatores de oferta associado principalmente aos custos de produção e venda de bens. Eles formam preço de oferta- o preço mínimo pelo qual os vendedores estão dispostos a oferecer este produto no mercado.

Os fatores de preços operam simultaneamente em direções diferentes e a taxas diferentes, alguns factores contribuem para uma diminuição dos preços, enquanto outros provocam o seu aumento. Os seguintes fatores contribuem para o declínio dos preços:

Crescimento da produção (importações) e saturação do mercado de mercadorias;

Redução da demanda por bens;

Aumento da concorrência entre vendedores (fabricantes);

Redução dos custos de produção;

Redução da carga tributária sobre os vendedores (fabricantes);

Expandir as conexões diretas entre compradores e produtores de bens (reduzindo o número de intermediários).

A acção destes factores nem sempre conduz a uma redução real dos preços;

Argumentando pelo contrário, podemos citar os fatores que causam aumentos de preços:

Redução da produção (importação) e oferta de bens no mercado;

Aumento da demanda por bens;

Redução da concorrência entre vendedores (fabricantes), levando à monopolização do mercado;

Aumento dos custos de produção;

Aumento da carga tributária sobre os vendedores (fabricantes);

Aumentar o número de intermediários na circulação de mercadorias dos produtores aos consumidores finais; e também:

Melhorar a qualidade dos produtos;

Inflação causada pelo aumento da quantidade de dinheiro em circulação;

Demanda excessiva.

Ao prosseguir a sua política de preços, uma empresa deve identificar, analisar e ter em conta todos os factores que podem influenciar os preços dos bens e serviços. Maioria fatores não podem ser controlados pela empresa (fatores externos); uma parte menor depende das ações de sua administração e pessoal (fatores internos).

O valor do objeto de avaliação é influenciado por variedade de fatores ambientais externos e internos:

1. Fatores econômicos:

Demanda pelo objeto de avaliação;

Rendimentos do imóvel a avaliar provenientes da exploração e revenda;

Duração do recebimento da receita;

Risco associado ao objeto;

Grau de controle sobre o objeto (existência de direitos de propriedade);

O grau de liquidez do objeto de avaliação;

Restrições impostas pelo estado ou outros às instalações;

Custos de criação de objetos semelhantes;

A relação entre oferta e demanda por objetos semelhantes;

Inflação, poder de compra, etc.

2. Fatores sociais:

Disponibilidade e desenvolvimento de infraestrutura;

Situação demográfica (crescimento numérico, taxas de natalidade e mortalidade, densidade, migração populacional);

3. Fatores políticos:

O estado da legislação em matéria de avaliação, propriedade, fiscalidade, etc.;

Situação política e jurídica do país;

Políticas governamentais e governamentais locais;

4. Fatores geográficos, condições ambientais:

Clima, relevo, recursos naturais, condições ambientais.

5. Fatores científicos e técnicos:

Tecnologia e organização da construção;

Custos de construção, etc.

A base do processo de avaliação imobiliária é conjunto de fatores inter-relacionados, levado em consideração por avaliadores especializados. Esses fatores são:

Ø fator de oferta e demanda;

Ø fator do usuário do imóvel;

Ø fatores associados ao imóvel;

Ø fatores do ambiente de mercado externo;

Ø fator de melhor e mais eficaz utilização.

Na avaliação de imóveis, todos os fatores devem ser levados em consideração mas seu grau de significância pode variar. O grau de significância de cada fator de avaliação é determinado situação específica, que se desenvolve ao avaliar um objeto específico.

Demanda, oferta e valor de mercado imobiliário depende de muitos fatores:

1. Económico (situação económica do país, da região, taxas de juro, tarifas de electricidade).

2. Físico (terra, solo, clima, estradas, localização.

3. Social (tendências populacionais, seu rejuvenescimento, taxa de criminalidade.

4. Administrativo ( códigos de construção e regulamentos, políticas fiscais e financeiras)

Na avaliação do valor de mercado, deve-se lembrar que ele também é afetado pelo período em que é considerado. EM curto prazo O preço de mercado é influenciado principalmente pela procura, uma vez que a oferta não tem tempo para se adaptar às mudanças na procura. No longo prazo, a influência da oferta aumenta e afecta activamente o valor de mercado.

Fator de oferta e demanda é o principal e leva em consideração na avaliação de um imóvel o efeito da lei da oferta e da procura, que afeta o valor de mercado do imóvel, como qualquer produto existente no mercado. A demanda é caracterizada pela qualidade dos objetos que os compradores estão dispostos ou podem comprar dentro de um determinado período de tempo, ao preço de mercado vigente naquele momento.

A oferta é caracterizada pela quantidade de objetos colocados à venda no mercado em momento presente a um preço específico. A relação entre oferta e demanda determina o nível de preços no mercado de equilíbrio. Destaque-se três opções possíveis oferta e procura:

Ø oferta e demanda são iguais, como resultado das transações de mercado, forma-se um preço de mercado de equilíbrio justo do imóvel;

Ø a procura excede a oferta, os preços no mercado sobem, formam-se preços especulativos e surge o perigo de corrupção, levando à destruição do mercado;

Ø a oferta excede a demanda, os preços caem e ocorre a estagnação do mercado.

Principais características do mercado imobiliário residencial são preço alto seus objetos e baixa elasticidade da oferta pelo preço: quando o custo da habitação muda, a sua oferta no mercado permanece quase inalterada. A inelasticidade da oferta é causada pela duração do período de construção. Portanto, existe uma relação constante entre mudanças na oferta e na demanda.

Assim, com o aumento da procura de habitação, o aumento da oferta no mercado de habitação primária só é possível daqui a um ou dois anos, e com a sua redução, a construção continua, o que está associado a alto nível custos incorridos. Esta natureza da interacção entre a oferta e a procura leva a que o preço seja o principal factor regulador pelo qual a oferta e a procura se equilibram.

É por isso que existe um perigo constante no mercado imobiliário de uma situação em que o valor actual de uma casa se torne superior ao seu preço justo de mercado.

No contexto do boom do sector da habitação, existe o risco de efeito de superaquecimento, Quando aumento excessivo do investimento na construção não será rentável após a conclusão devido à deterioração da situação económica geral e à queda da procura em comparação com o volume esperado.

Esta questão assume particular importância no caso de distribuição em massa de empréstimos habitacionais, uma vez que com a queda da actividade económica, o desemprego aumenta e os rendimentos da população perdem estabilidade, o que dificulta o cumprimento das obrigações assumidas pelos cidadãos nos termos dos contratos de empréstimo.

De acordo com as regras do mercado, o preço de venda é muito influenciado pela arte de licitar, pelo número de licitantes, pelos esquemas de financiamento de determinada transação e por outros fatores. Os preços dependem principalmente das capacidades dos investidores. A demanda por imóveis está mais sujeita a flutuações do que a oferta, uma vez que uma mudança brusca na oferta monetária e no sentimento emocional no momento de uma transação imobiliária ocorre em períodos de tempo mais curtos do que no momento da construção do imóvel, como resultado da criação de oferta adicional no mercado.

Os fatores considerados pelo comprador de um imóvel incluem o seguinte:

Ø fator de utilidade. Um imóvel tem valor se puder ser útil a um potencial proprietário para a implementação de atividade empreendedora ou atender às necessidades sociais e pessoais. Utilidade – capacidade de um imóvel satisfazer as necessidades de um utilizador num determinado local e por um determinado período de tempo;

Ø fator de substituição(substituto) pressupõe a disponibilidade de opções para o comprador, ou seja, o valor de um imóvel depende da existência no mercado de objetos semelhantes ou substitutos deste;

Ø fator de expectativa mostra que o valor de uma propriedade - o valor atual de todos os rendimentos futuros recebidos pela sua utilização - está em constante crescimento devido ao aumento da procura e à oferta limitada, ou seja, o valor de um objeto gerador de renda é determinado pelo valor do fluxo de caixa esperado com a utilização do objeto avaliado, bem como pelo valor esperado com sua revenda.

O mercado imobiliário está sistema de mecanismo de mercado, que asseguram a criação, transmissão, exploração e financiamento de imóveis.

Os fatores que influenciam o desenvolvimento do mercado imobiliário são:

Ø crescimento económico ou perspectivas para esse crescimento. (Pode surgir uma situação em que mesmo na ausência de crescimento económico geral no mercado, condições favoráveis, mas geralmente têm vida curta e ocorrem muito raramente);

Ø possibilidades financeiras para aquisição de imóveis. Depende do estágio desenvolvimento econômico região dos doces (crise, estagnação, desenvolvimento industrial), bem como a disponibilidade e natureza dos empregos;

Ø relação entre o valor dos imóveis e as perspectivas económicas de uma determinada área.

Algumas áreas podem estar estagnadas porque as suas principais indústrias se transferiram para outras partes do país ou diminuíram. Isto tem impacto direto na instabilidade do mercado imobiliário.

O mercado imobiliário também está sob influência significativa: factores de regulação governamental, situação económica geral, situação microeconómica, situação social e condições naturais da região.

Os fatores de preço ao avaliar apartamentos são:

Ø localização:

Distrito, microdistrito;

Localização no bairro;

Distância do centro;

O desenvolvimento predominante do microdistrito;

Acessibilidades de transportes, distância da casa à estação de metro, paragens de transportes públicos;

Disponibilidade de transporte público (avaliação subjetiva);

Desenvolvimento de infra-estruturas;

Instalações de infraestrutura social do microdistrito a curta distância (menos de 1 km);

Fornecimento de infra-estruturas sociais (avaliação subjectiva);

Objetos de infraestrutura industrial do microdistrito;

Objetos de infraestrutura de transporte do microdistrito;

Estado da zona envolvente (avaliação subjetiva);

Disponibilidade de parques, reservatórios, empreendimentos industriais

Ø edifício residencial onde está localizado o apartamento avaliado:

Tipo de construção;

Ano de construção;

Material da parede externa;

Material do piso;

Estado do edifício (avaliação subjetiva);

Suporte técnico edifícios;

Estacionamento organizado para viaturas pessoais ou garagem subterrânea;

Número de andares do edifício;

Estado da entrada (avaliação subjetiva);

Paisagismo do pátio, presença de elevador e rampa de lixo;

Ø características do apartamento avaliado:

Localização do piso;

Área, m² m: geral/residencial;

Número de quartos, sua área, m². m;

Área da cozinha, m² m;

Banheiro;

Altura do teto, m;

Loggia (varanda);

Vista das janelas;

Sistemas de segurança adicionais;

Condição do objeto (avaliação subjetiva);

Defeitos visíveis decoração de interiores;

Dados de redesenvolvimento;

Estado do apartamento,

Área do apartamento,

Residencial e geral

Isolamento de quartos

Área de cozinha e banheiro,

Telefone,

Varanda ou loggia,

Vista da janela,

Vizinhos e outras coisas.

O preço de mercado dos imóveis é entendido de forma diferente do que no comércio de outros bens ou títulos. Essa diferença ocorre por vários motivos, incluindo:

Ø singularidade de cada objeto;

Ø ampla variedade de condições de venda (à vista, parcelado, pré-pagamento, hipoteca, convênios sociais, etc.);

Ø elevada incerteza, disponibilidade incompleta de informações de mercado, sua assimetria para compradores, vendedores, intermediários;

Ø duração significativa da venda, o que não agrada ao vendedor;

Ø a necessidade de ação rápida por parte dos compradores para não perder um imóvel atrativo.

Tudo isto leva ao facto de o “verdadeiro” valor de mercado de um determinado imóvel ser desconhecido por ninguém e, como resultado, muitos imóveis são vendidos muito mais caros e muito mais baratos do que o seu valor avaliado.

Intermediários (corretores de imóveis, avaliadores) afirmam que “o preço dos imóveis depende mais da localização. Este não é o único, mas um fator muito importante.

Mesmo se tratando de um apartamento em prédio padrão, seu preço pode variar muito e depender: da área, do quarteirão, da localização da casa dentro do quarteirão, do chão, da presença de parque infantil, estacionamento perto da casa, da vista da janela (para o pátio, para a rua, à floresta, ao rio), da proximidade de instituições educativas e culturais, comércio, transportes, zonas de lazer e muitas outras circunstâncias.

Avaliação imobiliária- esta é uma opinião de especialista com base científica-avaliador sobre o valor do objeto que está sendo avaliado e o processo de determinação do valor do objeto.

Valor de mercado - este é o preço mais provável, para o qual se espera a venda de um objeto na data de avaliação como resultado de uma transação comercial em condições de concorrência de mercado entre um vendedor voluntário e um comprador voluntário após comercialização abrangente.

Processo de avaliação E- um procedimento logicamente sólido e sistematizado para a resolução sequencial de problemas, utilizando abordagens e métodos de avaliação conhecidos para fazer um julgamento final sobre o valor.

Outros fatores de preços são:

Ø direitos transferidos (propriedade, arrendamento, uso perpétuo, restrições de direitos);

Ø condições de financiamento da operação (condições de captação de capital emprestado);

Ø condições de venda (cumprimento dos requisitos de uma transação limpa);

Ø condição de mercado (incluindo momento da venda);

Ø grau de conclusão da construção da instalação;

Ø características físicas objeto;

Ø características econômicas(gerando renda do objeto);

Ø uso do objeto.

Estimativa de custo- um processo longo e complexo de determinação do equivalente monetário do valor de um imóvel. Requer um avaliador altamente qualificado que conheça os métodos e ferramentas das atividades de avaliação, conheça a situação do mercado imobiliário e principalmente o segmento desejado, o significado detalhado das características jurídicas das transações imobiliárias, etc. .

Os fatores de preços diferem em níveis de influência:

Fatores de influência de nível 1 (país)

1. Económico: impostos no domínio imobiliário; disponibilização de equipamentos públicos à população; financiamento da construção padrão de vida da população

2. Estado e perspectivas de construção e reconstrução; oferecer; demanda; mercado imobiliário

3. Social: estrutura populacional; nível de escolaridade e cultura da população, necessidades, família; densidade populacional.

4. Físico: ecologia; recursos naturais; geográfico; soluções sísmicas e tecnológicas na área do uso do solo; geodésico; topográfico.

5. Político: legislação hipotecária; legislação de construção; legislação tributária; leis de propriedade; leis imobiliárias; leis na área de ecologia, zoneamento de territórios; lei de fiança; lei sobre política de crédito; cadastros; licenciamento de atividades imobiliárias e de avaliação; estabilidade política

Fatores de influência de nível 2 (cidade, distrito)

1. Localização: acessibilidades de transportes; a presença de objetos socioculturais; acessibilidade pedonal, colocação de objetos no plano da cidade (distrito); presença e estado de comunicação; ambiente adjacente.

2. Características físicas: parâmetros físicos; adequação funcional e uso

estado do imóvel; atratividade, conforto; qualidade de construção e operação.

3. Condições de venda: penhores e hipotecas; condições especiais transações, motivos de vendedores e compradores

4. Fatores temporários: data de avaliação, data de transações conhecidas sobre análogos.

5. Condições de financiamento: condições de empréstimo; taxas de juros, condições de alocação de recursos

Fatores de influência de nível 3 (construção)

1. Arquitetura e construção: planejamento de espaço indicadores

2. Financeiro e operacional: receitas, custos operacionais; custo de construção

As alterações no valor de qualquer propriedade dependem de uma série de fatores que ocorrem em várias fases do processo de avaliação. Fatores que afetam o valor dos imóveis podem ser atribuído a três níveis hierárquicos diferentes .

1º nível: O nível de influência dos resultados da interação de quatro fatores principais: sociais, econômicos, físicos e políticos. Neste nível, os fatores que caráter geral não está relacionado com um determinado imóvel e não depende diretamente dele, mas afeta indiretamente os processos que ocorrem com os imóveis no mercado e, consequentemente, sobre o imóvel em avaliação.

2º nível: O nível de influência dos factores locais, principalmente à escala de uma cidade ou área urbana. Neste nível são examinados fatores como a localização do objeto, suas características físicas, condições de venda, fatores temporais e condições de financiamento. Esses fatores estão diretamente relacionados ao imóvel que está sendo avaliado e à análise de imóveis semelhantes e às transações sobre os mesmos.

3º nível: O nível de influência dos fatores associados ao imóvel e em grande parte determinado pelas suas características. Neste nível são avaliados os seguintes fatores:

arquitetura e construção;

financeiro e operacional.

A influência dos fatores pode ocorrer simultaneamente em diferentes níveis, e ser considerada sequencialmente, dependendo do grau de detalhe da avaliação e do tipo de valor a ser avaliado.

O setor imobiliário é influenciado pelo seu ambiente e ele próprio influencia esse ambiente. Portanto, durante a avaliação são determinados os fatores ambientais e imobiliários que afetam o valor dos imóveis.

Existem quatro fatores principais que determinam a demanda por habitação:

Ø preferência do consumidor;

Ø renda da população;

Ø preços da habitação;

Ø número de domicílios no mercado imobiliário.

Esses fatores influenciam o equilíbrio do mercado de diferentes maneiras. A oferta e a demanda por imóveis dependem de muitos fatores:

Ø administrativo (presença ou ausência de restrições por parte do Estado, papel regulador dos órgãos administrativos estaduais e locais, regime tributário);

Ø econômico (preços imobiliários, concorrência, nível de desenvolvimento econômico do mercado, nível de renda da população, atividade empresarial da população, serviços de instituições financeiras, volumes de construção de novos imóveis);

Ø social (atratividade da região, estrutura e composição da população local, nível de desenvolvimento da infraestrutura social);

Ø ambiental (presença de espaços verdes, poluição atmosférica, abundância de empreendimentos industriais, presença emissões prejudiciais, excesso de ruído).

Os fatores sociais são representados principalmente pelas características da população. Isto inclui a composição demográfica, o nível de casamentos e divórcios, o número médio de filhos, a distribuição da população por faixas etárias etc. Tudo isso indica a demanda potencial por imóveis e sua estrutura.

Os factores económicos também influenciam significativamente o valor dos imóveis.

Os factores económicos que determinam a procura incluem:

Ø emprego da população;

Ø salário médio;

Ø grau de desenvolvimento econômico da região;

Ø nível de preços;

Ø disponibilidade e condições de empréstimo para aquisição de habitação, etc.

Fatores econômicos (fatores objetivos) podem ser divididos em dois tipos:

Ø macroeconômica, relacionada às condições gerais de mercado (impostos, taxas, dinâmica da taxa de câmbio do dólar, inflação, desemprego, nível e condições de salários, necessidade de imóveis, etc.);

Ø microeconômico, caracterizando os parâmetros objetivos de transações específicas (todos os termos do contrato - objeto, prazo de validade, direitos e obrigações das partes, rescisão do contrato, etc.).

O fator de regulamentação governamental em todos os níveis tem grande influência nos valores das propriedades. O escopo da regulamentação governamental inclui:

Ø restrições à movimentação de imóveis e métodos de uso do solo, padrões de construção;

Ø serviços públicos, proteção contra incêndio e aplicação da lei, coleta de lixo e transporte público;

Ø polícia fiscal federal e local;

Ø normas legais especiais que afetam o custo (estabelecimento regulatório de taxas de aluguel, restrições aos direitos de propriedade, lei de proteção ambiental, investimento público em construção de capital, etc.).

Sob fatores ambientais na avaliação imobiliária, entendemos um conjunto de fatores puramente naturais e natural-antropogênicos que não são meios de trabalho, bens de consumo ou fontes de energia e matérias-primas, mas têm impacto direto na eficiência e utilidade do imóvel.

Mudanças repentinas nas condições de mercado podem ser causadas por fechamentos empreendimento industrial, alterações na legislação tributária ou início de construção de novos imóveis. As mudanças no mercado imobiliário ocorrem constantemente; Os factores sociais, económicos, políticos e económicos que influenciam o imobiliário estão sempre num estado de transição. As alterações nestas forças afectam a oferta e a procura de bens imóveis e, portanto, o valor das propriedades individuais. Os avaliadores tentam reconhecer mudanças contínuas e potenciais no mercado que podem afetar o valor de uma propriedade.

O setor imobiliário nem sempre se adapta facilmente às novas preferências dos consumidores e, por isso, muitas vezes se atrasa.

Fatores de preços

preço custo redistribuição do produto

Numa economia de mercado, a formação de preços é influenciada por factores chamados factores de formação de preços. Os fatores formadores de preços são entendidos como um conjunto de diversos argumentos (condições) variáveis ​​​​que influenciam a formação do nível, estrutura e dinâmica dos preços, determinando sua tendência ascendente ou descendente. Convencionalmente, os fatores formadores de preços podem ser divididos em internos e externos.

Os fatores internos incluem aqueles que a empresa pode influenciar. Consideremos os principais fatores incluídos no sistema de fatores internos 5:

Atividades relacionadas à gestão de custos. Para o funcionamento eficaz de cada empreendimento específico, é necessário gerenciar todos os elementos de custos: materiais; trabalho; depreciação e outros. O objetivo dessa gestão em uma determinada empresa é criar condições para redução (ou estabilização) de custos. Assim, um aumento nos volumes de produção pode ajudar a reduzir os custos globais, e uma diminuição pode ajudar a aumentá-los. Um aumento na produtividade do trabalho que supera a taxa de crescimento dos salários também leva a uma redução nos custos devido a uma participação reduzida no custo de produção remunerações. Melhorar o sistema de racionamento de recursos materiais ajuda a reduzir custos.

Formação da nomenclatura ótima da empresa. Via de regra, as empresas produzem diversos tipos de produtos que apresentam diferentes níveis de rentabilidade. É lucrativo para uma empresa produzir produtos com alta rentabilidade. Portanto, pode alterar a estrutura de sortimento da produção em favor de produtos altamente lucrativos.

Aprimorar a pesquisa de mercado de marketing, que envolve um estudo mais aprofundado do ambiente competitivo, das atividades publicitárias, da melhoria da imagem da empresa, etc.

Atração de recursos financeiros e sua uso eficiente. A relação ideal entre recursos financeiros próprios e emprestados pode ajudar a reduzir ou estabilizar os preços. Isso se deve às possibilidades de expansão da produção. A captação de fundos emprestados (por exemplo, um empréstimo bancário) exige não apenas o seu reembolso, mas também uma determinada taxa na forma de juros. Você não precisa pagar pelo uso de seus próprios recursos financeiros. Mas numa economia de mercado, foi desenvolvido um sistema de utilização de fundos emprestados.

Formação razoável e utilização da política de preços da empresa. Dependendo da política de preços que uma empresa utiliza, formam-se preços para grupos específicos de bens, que podem perseguir diversos objetivos: conquistar um segmento de mercado (preços baixos); criar demanda entre potenciais consumidores pelos produtos da empresa (preços baixos); utilizar uma imagem empresarial elevada (preços elevados); receber lucros excessivos (preços altos), etc.

Melhorar o mecanismo organizacional da empresa. Isso inclui melhorar o trabalho com fornecedores e consumidores, escolher um sistema de pagamento de produtos e recursos materiais, otimizar a estrutura organizacional, etc.

Os fatores externos de preços incluem fatores que estão além do controle da empresa e que a empresa não consegue influenciar. Os fatores externos podem ser divididos em dois grupos: fatores externos causados ​​por condições nacionais e fatores externos associados à economia internacional.

PARA fatores externos, determinados pela economia nacional, incluem os seguintes fatores: regulação governamental de preços, que consiste em: estabelecer preços rígidos para determinados tipos de bens e serviços em vários campos economia; na formação da política estadual de preços; na aplicação do sistema de preços máximos e mínimos; na determinação de limiares e limites para alterações de preços; desenvolvimento e aplicação de políticas governamentais fiscais, monetárias e de depreciação; utilização de um sistema de direitos aduaneiros sobre mercadorias importadas e exportadas; estabelecimento de um salário mínimo; implementação da política antimonopólio; processos inflacionários; o nível de bem-estar das pessoas; gostos e preferências dos consumidores, etc.