Pajamų kapitalizavimo metodas– verslo ar investicinio projekto vertės vertinimo metodas, pagrįstas pajamų sumažinimu iki vienos sąnaudos. Metodas naudojamas verslo, investicinių projektų ir nekilnojamojo turto vertei aiškiai įvertinti, taip pat atlikti palyginimus, siekiant nustatyti investicijoms patrauklesnius objektus. Šiame straipsnyje mes sutelksime dėmesį į pajamų kapitalizavimo metodo analizę vertinant verslą ar esamą investicinį projektą.
Pajamų kapitalizavimo metodo privalumai ir trūkumai
Panagrinėkime verslo vertinimo metodo, pagrįsto jo pajamų kapitalizavimu, privalumus ir trūkumus žemiau esančioje lentelėje ↓.
| Privalumai | Trūkumai |
| Leidžia palyginti verslo ar investicinio projekto investicinį patrauklumą pagal pajamas Skaičiavimo paprastumas Tinka brandžioms, didelėms įmonėms, turinčioms pakankamai finansinių duomenų, kad būtų galima tiksliai prognozuoti būsimas pajamas ir augimo tempus |
Jis taikomas stabiliai veikiančiai įmonei (verslui), kai galima teisingai prognozuoti būsimas pinigų įplaukas ir pajamas. Netinka rizikos projektams ir startuoliams, kurie visiškai neturi pinigų srautų ir dar nėra sukūrę stabilaus pardavimo tinklo ir vienodų pajamų srautų, vertinti. Vertinimo objektai modernizuojami ir rekonstruojami Netinka verslo vertinimui nuostolingais Netinka vertinti verslą su aktyviu reinvestavimu ir kintamu augimo tempu |
Dėl to, kad praktikoje sunku gauti pastovius finansinius duomenis, todėl vertinime dažnai naudojamas diskontuotų pinigų srautų metodas.
Pažymėtina, kad verslo vertinimo pajamų kapitalizavimo metodas yra pinigų srautų diskontavimo metodo variacija su sąlyga, kad pajamų augimo tempas yra pastovus.
Įmonės vertės apskaičiavimo kapitalizacijos metodu formulė
Pajamų kapitalizacijos apskaičiavimo formulė yra tokia:
V ( anglų kalbavertė) – verslo (projekto) kaina;
aš ( anglų kalbapajamų) - pajamos;
R – kapitalizavimo norma.
Žemiau esančioje lentelėje išsamiau aprašyta, kaip apskaičiuoti modelio rodiklius ↓.
| Modelio indikatorius | Aprašymas | Matavimas | Taikymo ypatybės |
| Verslo kaina | Rodo įmonės turto rinkos vertę | ||
| Pajamos | Apskaičiuota pagal finansinių rezultatų ataskaitos (forma Nr. 2) rodiklius. Pajamos gali būti šių tipų: · Pajamos iš prekių/paslaugų pardavimo · Įmonės grynasis pelnas (2400 eilutė) · Pelnas prieš mokesčius (2300 eilutė) · Dividendų išmokėjimo suma Pinigų srautas Šie rodikliai imami dabartinės vertinimo datos, jei per pastaruosius metus labai pasikeitė, tada jie yra kelerių metų (3-5 metų) vidurkiai; |
||
| Kapitalizacijos norma | Būtina nustatyti koeficiento apskaičiavimo metodą. Tai priklauso nuo to, kokio laikotarpio duomenys bus skaičiuojami (remiantis retrospektyviniais arba prognozuojamų pajamų duomenimis) |
Kaip matyti iš lentelės, vertinimui atlikti reikia nustatyti, kokios pajamos bus pasirinktos kapitalizacijai: grynasis pelnas, pelnas prieš mokesčius ar pelnas iš dividendų išmokėjimo. Kitas žingsnis – pasirinkti kapitalizacijos normos apskaičiavimo metodą ir gauti jo įvertinimą.
Kokią pajamų rūšį turėčiau pasirinkti vertinimui?
Vienos ar kitos pajamų rūšies pasirinkimas priklauso nuo to, su kokiu kitu verslu lyginamasi ir kokios turimos finansinės ataskaitos. Jei įmonės tik turi
pardavimo pajamų, tada šis rodiklis imamas kapitalizuojama baze. Galima pastebėti, kad vertinant gali būti naudojami įvairių tipų duomenys ↓.
| Duomenų tipas | Taikymo kryptis |
| Retrospektyviniai duomenys (istoriniai) | Įvertinti esamas įmones su kelių metų senumo finansinėmis ataskaitomis. Naudojamos ankstesnių laikotarpių (3-7 metų) įmonės pajamų (grynojo pelno) vertės. Duomenys yra suvidurkinami ir koreguojami pagal dabartinę infliaciją. |
| Prognozės duomenys | Jis naudojamas vertinant būsimą investicinio projekto vertę ir investicinį patrauklumą. Istoriniai duomenys naudojami būsimoms pelno vertėms prognozuoti. Prognozuojamas gylis paprastai yra 1-3 metai. |
| Istorinių ir prognozių duomenų derinimas | Naudojamas įmonės investiciniam patrauklumui įvertinti. Naudojami ir retrospektyviniai, ir prognoziniai duomenys. |
Kokį pajamų rodiklį reikia naudoti modelyje skaičiuojant bazę?
Pasvarstykime, kokie pajamų rodikliai pasirenkami vertinant verslą.
Pajamos Paprastai jis naudojamas paslaugų sektoriaus įmonėms vertinti.
Grynasis pelnas naudojamas didelėms įmonėms vertinti.
Pelnas prieš mokesčius taikomos mažoms įmonėms, siekiant pašalinti federalinių ir regioninių išmokų ir subsidijų įtaką pajamų formavimui.
Pajamos dividendų išmokėjimo forma yra naudojami vertinant bendrovę, turinčią paprastąsias akcijas akcijų rinkoje.
Pinigų srautai yra naudojami skaičiuojant įmonių, kuriose dominuoja ilgalaikis turtas, kapitalizuotą bazę. Šiuo atveju galima naudoti srautą tik iš nuosavo arba investicinio kapitalo (savo + skolinto).
Pasirinkus pajamas, reikia jas koreguoti - tam galima naudoti vartotojų kainų vertės pokyčius iš Rosstat statistikos, taip pat būtina neįtraukti pajamas ir išlaidas iš turto, kuris buvo vienkartinis; pobūdį ir nepasikartos ateityje.
- Pajamos/išlaidos, gautos pardavus/pirkus ilgalaikį turtą.
- Ne veiklos pajamos/išlaidos: draudimo išmokos, nuostoliai dėl gamybos įšaldymo, baudos ir netesybos už ieškinius ir kt.
- Pajamos iš turto, nesusijusio su pagrindine įmonės veikla.
Kapitalizavimo normos apskaičiavimo metodai
Kapitalizavimo norma yra dabartinė įmonės kapitalo grąžos norma. Kapitalizacijos norma parodo kapitalo (turto) vertę vertinimo metu.
Skaičiavimas rinkos ištraukimo metodu
Šis metodas naudojamas verslo vertei apskaičiuoti, remiantis rinkoje egzistuojančiais sandoriais, kuriais siekiama parduoti/pirkti tos pačios rūšies verslą. Tokiu atveju būtina žinoti parduodamų verslų ar projektų pajamų rodiklius. Metodas naudojamas pakartotiniam verslui, pavyzdžiui, franšizei.
Kapitalizacijos koeficientas apskaičiuojamas pagal šią formulę:
R – kapitalizacijos norma;
V – įmonės vertė;
I ai – i-osios analoginės įmonės sukurta pajamų suma;
V ai – i-osios įmonės pardavimo rinkoje kaina;
n – panašių įmonių skaičius.
Santykio, kaip parduotų įmonių vidutinės rinkos kainos, skaičiavimas yra gana daug darbo jėgos reikalaujantis procesas ir dažnai gali pritrūkti finansinių duomenų apie panašių įmonių pajamas ar sandorių apimtis. Antrasis skaičiavimo metodas, pagrįstas diskonto norma, praktikoje yra labiau paplitęs.
Skaičiavimo metodas kapitalizacijos normai nustatyti
Taikant šį metodą, būtina apskaičiuoti diskonto normą. Kapitalizacijos koeficientas bus lygus skirtumui tarp pelno normos ir vidutinio pajamų augimo tempo (grynojo pelno). Norėdami gauti daugiau informacijos apie diskonto normos apskaičiavimo būdus, skaitykite straipsnį: → "". Skaičiavimo formulės yra tokios:
|
Formulė Nr.1 |
Formulė Nr. 2* |
 R – kapitalizacijos norma; remiantis numatomu pelningumu); |
 R – kapitalizacijos norma; r – diskonto norma (grąžos norma); g – numatomas vidutinis įmonės pajamų augimo tempas ( remiantis istoriniais pajamų duomenimis). |
*galite pastebėti, kad antroji formulė atitinka.
Dažniausiai naudojami diskonto normos įvertinimo metodai:
- (CAPM, Sharpe modelis) ir jo modifikacijas.
- Kaupiamasis statybos metodas.
Kuo skiriasi kapitalizacijos norma ir diskonto norma?
Žemiau esančioje lentelėje matyti diskonto normos ir kapitalizacijos normos sąvokų skirtumai ↓.
KAMAZ PJSC įmonės vertės apskaičiavimo Excel programoje pavyzdys
Praktikos tikslais pažiūrėkime į KAMAZ PJSC vertės įvertinimą programoje „Excel“. Norėdami tai padaryti, turite gauti pastarųjų kelerių metų įmonės veiklos finansines ataskaitas. Norėdami tai padaryti, eikite į oficialią įmonės svetainę. Paimkime 2015 m. pirmąjį ir antrąjį ketvirtį. Dėl to, kad grynasis pelnas turi didelį nepastovumą, imame įmonės pajamų pokytį ir nustatome vidutinį jos augimo tempą.
Pajamų kitimo tempas (g) = LN(C6 / B6)
Vidutinės pajamos = VIDUTINIS(B6:C6)
Kitas žingsnis – apskaičiuoti diskonto normą. Kadangi PJSC KAMAZ akcijų rinkoje nėra pakankamai nepastovių, diskonto normai apskaičiuoti galima naudoti kaupiamojo vertinimo metodą. Norint tai padaryti, būtina įvertinti riziką šiose srityse ⇓.
|
Rizikos tipas |
Vertinimo intervalas, % | Rizikos parametrai | Įmonės įvertinimo vertė, proc. |
Vertinimo paaiškinimas |
| Nerizikinga norma* | Rusijos Federacijos centrinio banko OFZ obligacijų pajamingumas | 8,5 | – | |
| Pagrindinis rodiklis, valdymo kokybė ir gylis | Valdymo sprendimų paskirstymas | Valdymo struktūra yra paskirstyta 11 valdybos narių | ||
| Įmonės dydis ir konkurencija rinkoje | Įmonės dydžio (mikro, vidutinė, didelė) ir konkurencinės rizikos būdingo poveikio rinkai įvertinimas. | UAB „KAMAZ“ yra didelė ir strateginė įmonė, kurios konkurencijos rizikos lygis yra žemas | ||
| Įmonės finansinė analizė | Įmonės finansinės būklės ir skolintų bei nuosavybės fondų struktūros įvertinimas | Įmonės finansinė būklė nėra stabili: didelė valstybės paramos (subsidijų) dalis, didelė skolinto kapitalo dalis, pajamos netolygios | ||
| Produktų ir teritorinis diversifikavimas | Prekių asortimento ir platinimo tinklo įvertinimas | Įmonė turi sutartis su tarptautiniais partneriais ir veikia tiek regioninėje, tiek tarptautinėje rinkose. Platus gaminių asortimentas | ||
| Klientų įvairinimas (rinkos apimtis) | Pagamintos produkcijos paklausos rinkoje, potencialių klientų skaičiaus ir rinkos apimties įvertinimas | Išvystyta įmonių ir vartotojų vartojimo segmentai | ||
| Pelno tvarumas | Įmonės pajamas ir grynąjį pelną generuojančių veiksnių įvertinimas. Pokyčių krypties numatymas | Per pastaruosius 4 metus buvo teigiama grynojo pelno augimo tendencija. Pelno srautas netolygus. Didelis procentinis pelno pokytis | ||
|
∑ Bendra diskonto norma: |
||||
*nerizikinga palūkanų norma laikoma vyriausybės OFZ obligacijų pajamingumu (žr. → pajamingumo pokytis) arba labai patikimų indėlių Sberbank PJSC su A3 kredito reitingu pajamingumas.
Kapitalizacijos norma = diskonto norma – vidutinis augimo tempas
Didžiosios raidės koeficientas = 18-15 = 3 %
Įmonės vertė = D6/C8
Įmonės vertė buvo 486 508 123 tūkst. rublių.
Žemiau esančiame paveikslėlyje pateikti pagrindiniai įmonės vertės vertinimo rodikliai ⇓.
Išvados
Pajamų kapitalizavimo metodas naudojamas vertinant įmones, kurių pinigų srautai stabilūs per 5 ar daugiau metų laikotarpį. Didelės konkurencijos sąlygomis įmonės pelnas yra labai nepastovus, todėl sunku tinkamai taikyti šį metodą. Taip pat šis metodas turi daug koregavimų, susijusių su pajamomis ir ekspertų sprendimais vertinant riziką, todėl jis yra subjektyvus priimant sprendimus. Metodas tiksliausias vertinant rinkos kapitalizacijos koeficientą ir įmonės vertę, lyginant su panašiais.
Kapitalizavimo norma yra palūkanų norma, kuri naudojama metinėms pajamoms konvertuoti į vertę. Ekonominiu požiūriu kapitalizacijos norma atspindi investuotojo grąžos normą, atsižvelgiant į objekto riziką ir galimus objekto vertės pokyčius ateityje.
Kapitalizacijos normai nustatyti buvo naudojamas rinkos išskyrimo metodas. Taikant šį metodą atskirai neskaičiuojama kapitalo ir kapitalo grąžos norma, o naudojami rinkos duomenys apie objektus, kurie yra palyginami tiek pagal turto vertės pokyčių dalį ateityje, tiek pagal riziką.
Kur NOI i- grynosios veiklos pajamos i-tas analoginis objektas; V i- i-ojo analoginio objekto pardavimo kaina; n-panašių objektų skaičius nekilnojamajame turte.
Kaip analogai statyti turgaus ištrauką buvo pasirinktos patalpos, atitinkančios vertinamo turto paskirtį (mūsų atveju – biuro patalpas), o tai pateisinama konstrukcinių ir planavimo savybių bei geriausio turto panaudojimo požiūriu. yra vertinamas. Analogiškų objektų atranka kapitalizacijos koeficientui skaičiuoti atlikta remiantis Informacijos ir analitikos skyriaus „Estimatika“ komercinio nekilnojamojo turto objektų duomenų baze. Pagrindinės skaičiavimo objektų pasirinkimo sąlygos yra šios:
1. Objektai pateikiami rinkoje tiek parduodami, tiek nuomojami;
2. objektas buvo pasiūlytas parduoti/nuomoti per vieną laikotarpį.
3. Svarstomas porų skaičius neturi būti mažesnis nei 5
Skaičiavimams reikia pritaikyti daugybę koregavimų, tokių kaip „suderėjimo nuolaida“, „nuostolių dėl prastovų apskaita“ („perkrova“) ir veiklos sąnaudos.
Remiantis konsultacijomis su įvairių nekilnojamojo turto agentūrų atstovais, atlikta vidutinių derybinių nuolaidų nuomai ir parduodant mažmeninės prekybos ir biurų nekilnojamąjį turtą Jekaterinburge analizė. Atlikus analizę, buvo nustatytas nuolaidų diapazonas derantis parduodant prekybinį ir biuro nekilnojamąjį turtą, kuris yra 5 - 15%, vidutinė vertė yra 8%, nuolaidų diapazonas derantis nuomojant prekybinį ir biuro nekilnojamąjį turtą. yra 2 - 11%, vidutinė vertė yra 6%.
Apskaičiuojamos numatomos vertinamo turto eksploatavimo išlaidos. Periodinės išlaidos, skirtos normaliam objekto funkcionavimui ir pajamų atkūrimui užtikrinti, vadinamos veiklos sąnaudomis. Bendru ir praktiniu supratimu, veiklos sąnaudos apima patalpų išlaikymo išlaidas. Visų pirma, tai apima komunalinių mokesčių, teritorijos valymo ir tt sąnaudas. Atsižvelgiant į tai, kad objektuose su vieninga organizuota valdymo sistema didžioji dalis išlaidų nėra įtraukta į nuomos tarifo lygį, tokiems objektams eksploatacinės išlaidos nebuvo išskaičiuotos, kai apskaičiuojant NIR, siekiant išvengti dvigubo veiklos sąnaudų skaičiavimo poveikio. Remiantis rinkos segmento analize, kiekvienam iš panašių objektų, pasirinktų kapitalizacijos koeficientui skaičiuoti, taikomas rinkos segmentui būdingas nepanaudotumo koeficientas ir veiklos sąnaudų tarifas vienam išnuomotam naudingajam vienetui. Nustatant grynąsias veiklos sąnaudas (NOC) Grynųjų veiklos sąnaudų pagrindimui buvo paimta nuostolių dėl prastovų vertė 10% veiklos sąnaudų ir veiklos sąnaudų suma 18% veiklos sąnaudų. atsižvelgiant į derybas su nekilnojamojo turto agentūromis ir daugeliu valdymo įmonių.
8. Pajamų metodas nekilnojamojo turto rinkos vertei nustatyti
Pinigų srautų diskontavimas. Tiesioginė didžiųjų raidžių rašymas
Pajamų metodas (IA)
Pajamų kapitalizavimo metodas yra pagrįstas dabartinės (šiandien) būsimos naudos, kurią tikimasi gauti iš nekilnojamojo turto veiklos ir galimo būsimo pardavimo, vertės.
Pajamų kapitalizavimas – tai būsimų pajamų srauto perskaičiavimo į galutinę vertę, lygią jų dabartinių verčių sumai, procesas. Į šias vertes atsižvelgiama:
1) būsimų pajamų dydis;
2) kada turėtų būti gautos pajamos;
3) pajamų gavimo trukmė. DP principai:
♦lūkesčiai;
♦pakeitimas.
Vertinant pajamas duodantį nekilnojamąjį turtą naudojami du pagrindiniai metodai:
1) tiesioginė kapitalizacija;
2) diskontuojant pinigų srautus.
Pagrindinės abiejų metodų sąvokos yra grynosios veiklos pajamos (NOI arba NOI) ir kapitalizacijos koeficientą R.
Taikant DP, naudojamos savininko finansinės ataskaitos:
♦supaprastintas balansas;
♦pajamų ir sąnaudų straipsnių ekonominės analizės tikslais, vertintojo rekonstruota pinigų srautų ataskaita.
Pakoreguotoje pinigų srautų ataskaitoje yra keturi pajamų lygiai.
1. Galimos bendrosios pajamos (GPI):
♦atėmus apkrovos lygio ir nuostolių koregavimą mokėjimų surinkimo metu;
♦plius kitos pajamos, susijusios su normaliu turto eksploatavimu.
2. Faktinės efektyvios bendrosios pajamos (ETG):
♦atėmus einamąsias veiklos išlaidas (TOR);
♦ minus pakeitimo rezervas (RZ). (TOR + RZ = ARBA – veiklos išlaidos).
3. Grynosios veiklos pajamos (NOI):
♦minus skolos aptarnavimas (D) - palūkanų mokėjimas ir pagrindinės sumos grąžinimas;
♦atėmus kapitalo sąnaudas (Kz):
♦ kapitalinis remontas;
♦kapitalo rezervai;
♦nuomininko patobulinimai;
♦ komisiniai brokeriams už nuomą.
4. Priešmokestinis pinigų srautas (BCF) ir nuosavybės grąža (ROE).
Tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo metodas (DMC)
Objekto kaina nustatoma pagal formulę
kur I – grynosios pajamos (NII), V – turto vertė; R – kapitalizacijos koeficientas.
MPC naudojimo schema:
1) nustatyti stabilizuoto NIR dydį 1 metams (paprastai apskaičiuojant kelių metų pajamų vidurkį),
2) nustatyti kapitalizacijos koeficiento reikšmę R,
3) pagal formulę padalykite BOD iš R.
MPC pranašumai:
♦ skaičiavimų paprastumas,
♦mažai prielaidų;
♦rinkos sąlygų atspindėjimas;
♦Ypač gerus rezultatus duoda stabiliai eksploatuojamam turtui su maža rizika (pastatas su vienu nuomininku ir ilgalaikė nuoma).
MPC neturėtų būti naudojamas, kai:
♦nėra informacijos apie rinkos sandorius; teoriniai R nustatymo metodai netaikomi;
♦objektas nėra stabilaus veikimo režime (statybos ar rekonstrukcijos),
♦objektas patyrė didelę žalą dėl stichinės nelaimės arba gaisro.
Kapitalizacijos koeficiento nustatymo metodai:
1. Rinkos ištraukimo metodas (rinkos išspaudimas).
2. Analitinis metodas (R kaupiamoji konstrukcija).
3. Būsto paskolų investicijų analizės metodai (kai naudojamas skolintas kapitalas).
4. Ekspertizės metodas (NT rinkos ekspertų apklausa).
Kapitalizacijos kurso struktūra
R = RON+ROF,
kur RON yra kapitalo grąžos norma, ROF yra kapitalizacijos norma (kapitalo grąža).
Apskaičiuojant R RON, atsižvelgiama į šiuos veiksnius:
♦kompensacija už nerizikingas likvidžias investicijas (atsižvelgiant į infliaciją),
♦rizikos kompensavimas (įskaitant šalies riziką);
♦kompensacija už mažą likvidumą,
♦kompensacija už investicijų valdymą;
♦koregavimas dėl numatomo turto vertės padidėjimo ar sumažėjimo.
Kapitalo atkūrimo metodai
1. Tiesus (Žiedo metodas).
2. Vienodas anuitetas formuojant kompensavimo fondą pagal investicijų grąžos normą (Inwood metodas).
3. Vienodas anuitetas formuojant kompensacijų fondą su nerizikinga palūkanų norma (Hoskold metodas). Bendra kapitalizacijos normos nustatymo formulė:
R=Y o + d o (SFF(y;n),
čia Y o – investicijų grąžos norma; d 0 - kaštų kitimo koeficientas; y – pajamų palūkanų norma formuojant kompensavimo fondo faktorių; n yra pajamų laikotarpių skaičius, SFF( ) yra kompensacijos fondo koeficientas.
Diskontuotų pinigų srautų metodas
Turto vertė nustatoma pagal formulę
čia n yra pinigų srautų gavimo laikotarpio eilės numeris; n= 0…, N; CF n – grynųjų pinigų srautas n- laikotarpis; i - diskonto norma.
Metodo naudojimo schema:
1. Padarykite prognozę ir modeliuokite pinigų srautus visam vertinamo turto eksploatavimo laikotarpiui (vadinamojo prognozuojamo laikotarpio).
2. Nustatyti grąžinimo vertę – pajamų sumą, gautą perpardavus turtą nuosavybės laikotarpio pabaigoje.
3. Nustatykite diskonto normą.
4. Diskontuoti pinigų srautus ir grįžtamąją vertę į dabartinę turto vertę (vertinimo metu).
Metodo privalumai:
♦laikytas geriausiu teoriniu metodu;
♦atsižvelgiama į rinkos dinamiką,
♦atsižvelgiama į netolygią pajamų ir išlaidų struktūrą;
♦dirba, kai pajamos ir rinka nestabili;
♦dirba, kai objektas yra statomas ar rekonstruojamas.
Trūkumai:
♦prognozavimo klaidų tikimybė;
♦pakankamas sudėtingumas;
♦stiprus vertintojo „užuojautos“ veiksnys.
Kapitalizavimo normos, diskontavimas
Kapitalizacijos norma R o naudojamas tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo metodu pagal formulę:
kur V yra kaina; NOI yra tipinė tikėtinų metinių grynųjų veiklos pajamų (NOI) vertė.
Kapitalizavimo norma apima kapitalo (investuotų lėšų, arba pradinių investicijų) grąžos normą ir grąžos normą, kuri atsižvelgia į pradinių investuotų lėšų atgavimą.
Kaip ir bet kuri grąžos norma, kapitalizacijos norma pirmiausia atspindi riziką, kuriai kyla į tam tikrą turtą investuotos lėšos. Pajamos, kurias generuoja nekilnojamasis turtas, turi tenkinti dvi ekonominių interesų grupes: fizinius interesus (žemė, pagerinimai) ir finansinius interesus (nuosavas kapitalas, skolinis kapitalas). Finansiniai interesai atspindi natūralią ekonominę situaciją, kai renkamos skolintos lėšos turtui įsigyti nekilnojamojo turto pavidalu. Atitinkamai, analizuojant pelningą nekilnojamąjį turtą, reikia įvertinti šiuos interesus, kurių kiekvienas turi savo kapitalizacijos koeficientą.
Kapitalizavimo normos
|
Statymo žymėjimas |
Kurso pavadinimas |
Atspindi palūkanų norma |
|
Savybės vertė = NOI/R 0 |
||
|
Dėl teisingumo |
Nuosavo kapitalo kaina = nuosavybės grąža / R e |
|
|
Už skolintas lėšas |
Skolintų lėšų kaina = skolintų lėšų grąža / R i |
|
|
Dėl žemės |
Žemės kaina = pajamos už žemę / R m |
|
|
Norėdami tobulėti |
Tobulinimo kaštai = patobulinimui priskirtinos pajamos / R b |
Diskonto norma (grąžos norma, grąžos norma) naudojamas antrasis kapitalizavimo būdas – diskontuotų pinigų srautų metodas. Bendra sąnaudų nustatymo išraiška yra tokia:
Kur i- diskonto norma;
F.V.– turto perpardavimo kaina nuosavybės laikotarpio pabaigoje (reversija);
n - laikymo laikotarpis;
l - mokėjimo laikotarpio numeris.
Vertė apibrėžiama kaip dabartinių pajamų verčių kiekvienam laikotarpiui ir grąžinimo suma, apskaičiuota atitinkamu kursu. Diskonto norma i kitaip vadinama investicijų grąžos norma. Ši vertė taip pat apibūdina kapitalo investicijų efektyvumą. Atsižvelgiama į visas bendras pajamas (investicijų grąžą ir pajamas iš turto vertės pokyčių), pradinę investiciją ir realizuotą ekonominį efektą derinant su laiko ir rizikos veiksniais. Diskonto norma turėtų būti vertinama atsižvelgiant į tai, kad kapitalo rinka, vertybinių popierių rinka ir nekilnojamojo turto rinka sudaro vieną investicinių priemonių sistemą. Šios sistemos vienybę visų pirma lemia bendri atrankos kriterijai: rizika ir pelningumas. Šie kriterijai atspindi pajamų normas (ypač kapitalizacijos normą ir diskonto normą), kurios yra jų funkcijos. Diskonto normos pasirinkimas grindžiamas galimų alternatyvių investavimo variantų, kurių rizikos lygis yra palyginamas, analize, t.y. ši norma laikoma alternatyvia kapitalo kaina.
Kaip ir kapitalizacijos norma, taip ir viso investicinio projekto grąžos norma turi atsižvelgti į individualius finansinius interesus, įtrauktus į kapitalo struktūrą. Kiekviena iš šių palūkanų turi savo grąžos normą:
Y 0 - pelno (grąžos) norma, atsižvelgiant į pajamas iš visos investicijos sumos;
Y e - grąžos norma, atsižvelgiant į pajamas, priskirtinas investuotojo nuosavam kapitalui;
Y m – grąžos norma, kuri atsižvelgia į pajamas, kurios kaupiasi iš skolintų lėšų (tik palūkanų mokėjimus), kitaip dar vadinama paskolos palūkanų norma.
Grąžos norma, arba tiesiog grąža, laikoma diskonto norma, atsižvelgia į pajamas ir pradinio kapitalo pokyčius per visą nagrinėjamą laikotarpį, todėl ši reikšmė dar vadinama galutine grąža. Nors kapitalizacijos norma ir diskonto norma yra nepriklausomi parametrai, tam tikromis sąlygomis tarp jų yra funkcinis ryšys.
Praktikuojantis vertintojas, dr. tech. mokslai,
Maskva
Įvadas
Pastaruoju metu rinkos ištraukimo metodas dažnai naudojamas praktikoje vertinant įvairaus turto vertę diskonto normoms nustatyti. Toliau pagal turtą visų pirma suprasime nekilnojamojo turto objektą, nors pateikti rezultatai yra bendro pobūdžio. Nepaisant to, kad pajamų metodas naudojant tokias normas praranda nepriklausomybę nuo lyginamojo metodo, kaip pažymėta, šio metodo naudojimas leidžia nustatyti faktines rinkos grąžos normas.
Dažniausiai rinkos išgavimo metodas įgyvendinamas šioje versijoje (ir kitose):
Kur
R— kapitalizacijos koeficientas;
NOR - grynosios veiklos pajamos;
SU— turto vertė;
AP - metinė nuoma;
A— veiklos išlaidų dalis;
k- imties dydis;
indeksas „0“ atitinka esamą būklę (vertinimo datą).
Taigi pagal (1) formulę iš esmės nustatoma dabartinė grąžos norma. Tačiau tiesioginio kapitalizavimo metodas (DC) apima numatomos NPV vertės kapitalizavimą vienam būsimam laikotarpiui (ir tt):
(2)
Kur
Y— grąžos norma (diskontavimas);
f— kompensavimo fondo veiksnys (kapitalo grąžos norma);
t h – metinis NPR augimo tempas;
indeksas „1“ atitinka prognozuojamą reikšmę 1 laikotarpiui (metams) į priekį.
Taigi, yra neatitikimas tarp priklausomybių (1) ir (2). Iš tiesų, jei iš priklausomybės (1) apskaičiuotą kapitalizacijos koeficiento reikšmę pakeisime priklausomybe (2), gausime vertės įvertį, kuris pasislinks tikrosios vertės atžvilgiu, t.y. atsiras sisteminė klaida. Vienas iš sisteminių klaidų pašalinimo variantų yra rinkos išskyrimas remiantis priklausomybe (2), kaip, pavyzdžiui, siūloma.
Realios grąžos normos nustatymas
Priklausomybė (1) gali būti laikoma prognozuojamos NOR vertės panaudojimo pavyzdžiu, nesant jos augimo (nėra NOR infliacijos). Kadangi realioje rinkoje GAV infliacija visada egzistuoja, priklausomybė (1), naudojant pastovią GAV vertę, leidžia nustatyti realios kapitalizacijos koeficientą pagal realią grąžos normą. Čia ir ateityje, rašydami formules skaičiavimams supaprastinti, praleisime vidurkinimo išraišką (imties elementų suma, padalinta iš imties tūrio), sumažinant imtį iki vieno elemento. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta pirmiau, tikrosios grąžos normos apskaičiavimo priklausomybė bus tokia:
(3)
kur indeksas „p“ reiškia tikrąsias reikšmes.
Tačiau naudojant ryšį (3) realiajai grąžos normai nustatyti, iš esmės daroma prielaida, kad visų rinkos segmentų infliacija yra vienoda. Iš tiesų, kitais metais gavybos išraiška atrodys taip:
Kur
ARBA - metų veiklos išlaidos;
t AP – metinis nuomos augimo tempas (infliacija);
t ARBA - metinis veiklos išlaidų augimo tempas (infliacija);
t c – metinis turto vertės augimo tempas (infliacija);
indeksas „11“ atitinka kitų metų vertę.
Jei nuomos ir veiklos sąnaudų infliacija yra vienoda, jos faktiškai virsta NPV infliacija, o priklausomybė (4) pasireiškia tokia forma:
(5)
Iš to išplaukia, kad jei visų sąnaudų sąnaudų parametrų infliacija yra vienoda, infliacijos rodikliai (GDV ir turto vertės augimo tempai) sumažėja, o aukščiau nurodyta priklausomybė (5) kitiems metams, darant prielaidą, kad kapitalo grąžos normos yra vienodos, ima priklausomybės forma (3).
Tuo pačiu metu vienoda infliacija visuose rinkos segmentuose įmanoma tik idealizuotoje rinkoje. Realiose rinkose (tiek išsivysčiusiose, tiek besivystančiose šalyse) kainų augimo tempai įvairiuose rinkos segmentuose tiek trumpuoju, tiek ilguoju laikotarpiu kinta asinchroniškai. Tai lemia tai, kad reali pajamų norma, apibrėžiama kaip esama grąžos norma pagal priklausomybę (3), laikui bėgant kinta, t. y. yra santykinės rinkos segmentų infliacijos funkcija ir įgyja nominalios vertės požymius. norma. Dabartinės kitų metų grąžos normos priklausomybės nuo einamųjų metų grąžos normos grafikai (priklausomybė (5)) esant skirtingai turto vertės infliacijai (darant prielaidą, kad nuomos infliacija lygi veiklos pajamų infliacijai ) parodyta pav. 1.
Ryžiai. 1. Dabartinės kitų metų grąžos normos priklausomybė nuo esamos grąžos normos
šiemet val t h = 10%, turto tarnavimo laikas 20 metų, kapitalo grąžos norma nustatoma Inwood metodu
Siekiant pašalinti realios grąžos normos priklausomybę nuo laiko (pašalinti jos priklausomybę nuo rinkos segmentų infliacijos), infliacija gali būti laikoma arba vidutine fiksuoto prognozuojamo laikotarpio verte, gauta atsižvelgiant į jos prognozę rinkos segmentams šiam laikotarpiui, arba kvazistatiniu aproksimavimu (darant prielaidą, kad NPV ir turto vertės infliacija (augimo tempai) yra vienodi) kaip dabartinė grąžos norma.
Ateityje apsiribosime realios grąžos normos vertinimu tik kvazistatiniu apytiksliu būdu.
Reikėtų pažymėti, kad realią grąžos normą taip pat galima gauti naudojant rinkos išskyrimo metodą, pagrįstą diskontuotų pinigų srautų (DCF) metodo lygtimi, tokia forma:
Kur
SU rev — grąžinimo kaina (realiąja verte);
n— prognozuojamo laikotarpio trukmė.
Pateiktą lygtį galima išspręsti skaičiais atsižvelgiant į Y p (pavyzdžiui, naudojant parametrų pasirinkimo funkciją programoje Excel).
Tuo pačiu realioji grąžos norma, gauta remiantis DCF lygtimi, sutaps su realia grąžos norma, nustatyta pagal PC lygtį, tik tuo atveju, jei taikant PC metodą bus naudojama kapitalo grąža pagal Inwood metodą, o DCF metodu nustatoma atsižvelgiant į kapitalo grąžą taip pat pagal Inwood metodą (nusidėvimam turtui, kurio likęs ekonominis tarnavimo laikas m, vertė 
) arba nedėvimam turtui (ypatingu atveju) adresu .
Inwood metodas yra ekonomiškiausias būdas grąžinti kapitalą, nes reikalauja minimalių įnašų. Nepaisant to, kad praktikoje ne visada įmanoma jį įgyvendinti, nustatant realią grąžos normą, atrodo, patartina apsvarstyti būtent šį kapitalo grąžos metodą, pagrįstą efektyviausio lėšų panaudojimo prielaida.
Vertinimo praktikoje dažnai naudojama DCF lygtis su pusės laikotarpio poslinkiu. Lygtis yra
Šis metodas lemia mažesnes skaičiavimo klaidas sąlygomis, kai metinės pajamos susideda iš kelių periodinių mokėjimų. Todėl atliekant kelis periodinius mokėjimus per metus, rinkos ištraukimui patartina naudoti DCF metodą su pusės periodo poslinkiu arba adekvačiai naudoti PC metodą tokiu atveju būtina naudoti pakoreguotą NFR. vertė, kuri yra lygi
Koregavimo vertę galima rasti pagal šį ryšį:
Taigi, norint nustatyti realią grąžos normą, naudojant rinkos išskyrimo metodą, gali būti naudojamas tiek PC metodas, tiek DCF metodas, pagrįstas kapitalo grąža pagal Inwood metodą.
Nominalių grąžos normų nustatymas
Santykį tarp realios ir nominalios grąžos normų galima gauti iš santykio:
kur indeksas „n“ reiškia vardines vertes.
Jei abiem atvejais kapitalo grąža vykdoma realia norma, o tai atrodo pagrįsta, nes iki turto gyvavimo pabaigos reikia sukaupti sumą jo atgaminimui realia verte, tada gauname:
Realios ir nominalios grąžos normų santykio apskaičiavimo rezultatai parodyti pav. 2.
Ryžiai. 2. Nominaliųjų grąžos normų priklausomybė nuo realiųjų normų esant skirtingiems infliacijos lygiams NPV per laikotarpį
turto tarnavimo laikas yra 20 metų, kapitalo grąžos norma apskaičiuojama taikant Inwood metodą (realiąja verte)
Reikėtų pažymėti, kad išvedant priklausomybes (7) ir (8), numatytoji prielaida yra tokia, kad NPV augimo tempas (infliacija) yra pastovi vertė per visą turto naudojimo laiką. Griežtai kalbant, tai netiesa, bent jau dabartinei Rusijos ekonominei būklei. Todėl apskaičiuotą infliaciją teisingiau laikyti vidutine prognozuojamos infliacijos per turto tarnavimo laiką integraliąja verte.
Be to, gautos priklausomybės buvo išvestos neatsižvelgiant į pajamas iš turto vertės augimo (infliacijos). Turto vertės augimo tempo indėlio į nominalią grąžos normą apskaičiavimo ypatybės yra pakankamai išsamiai aptartos.
Pažymėtina, kad realioje rinkoje turtui, kurio likęs ekonominis tarnavimo laikas yra skirtingas (pavyzdžiui, skirtingo amžiaus panašioms savybėms), infliacijos lygis yra beveik vienodas (su sąlyga, kad likęs ekonominis tarnavimo laikas yra pakankamai ilgas). Kartu tokio turto reikalaujama kapitalo grąžos norma turėtų skirtis dėl gyvenimo trukmės skirtumų. Todėl atliekant skaičiavimus rinkos išskyrimo metodu, kaip nusidėvėjimo elementą, patartina atskirai atsižvelgti į infliaciją (augimo tempus) ir kapitalo grąžos normą. Šiuo atveju galime parašyti tokį ryšį:
— metinis turto vertės pokytis (absoliuti infliacija); t c – metinis turto vertės augimo tempas (santykinė infliacija).
Pažymėtina, kad nenudėvėtam turtui ( f r = f n = 0) ir tuo atveju, jei turto ir NPV infliacija yra vienoda ( t Su = t h) priklausomybės (9) ir (10) virsta gerai žinoma Fišerio formule:
Apskritai, rinkos išskyrimo metodas nominalioms grąžos normoms nustatyti taip pat gali būti naudojamas remiantis DCF metodu. Tačiau čia problema tampa daugiamatė ir PC metodu nustatyta nominali norma nesutampa su DCF metodu nustatyta norma.
Kai kuriais atvejais galite pabandyti užtikrinti tokias pačias nominalias DCF ir PC metodų grąžos normas, pasirinkdami atitinkamą santykį kapitalizacijos koeficientui (kapitalo grąžos normai) apskaičiuoti, kaip parodyta. Tačiau, matyt, siūlomas atrankos metodas yra labiau dirbtinė matematinė technika, o ne ekonomiškai pagrįsta investuotojo elgsena.
Faktas yra tai, kad PC ir DCF metodai atspindi iš esmės skirtingus investuotojų elgesio modelius ir todėl gali duoti skirtingus rezultatus.
Iš tiesų, priklausomybę galima paversti tokia forma:
arba 
Taip gavome klasikinę investuoto kapitalo grąžos skaičiavimo formulę. Pavyzdžiui, skolinimo atveju – metinių palūkanų už paskolą ir paskolos sumos santykis.
Kadangi kapitalo grąžos norma apskaičiuojama atsižvelgiant į likusį turto ekonominį tarnavimo laiką, PC metodas remiasi modeliu, kuris daro prielaidą, kad investuotojas, investavęs kapitalą į turtą, valdys jį iki galo. savo ekonominio gyvenimo.
DCF metodas (priklausomybė (6)) numato kitokį investuotojo elgesio modelį investuojant kapitalą į turtą, būtent: pajamų gavimą ribotą laikotarpį (prognozuojamas laikotarpis, kuris yra trumpesnis nei turto ekonominis tarnavimo laikas) ir pardavimą. turtas ta savikaina, kuri bus pajamų laikotarpio pabaigoje.
Rinkos išgavimo rezultatų įvairovę taikant DCF metodą lemia keletas priežasčių.
Pirma, apskaičiuotos DCF metodo priklausomybės, naudojant nominalias grąžos normas, gali būti įvairių formų.
Dažniausiai praktikoje DCF lygtis naudojama pastoviai formos grąžos normai
Tuo pačiu metu galima naudoti DCF lygtis su grąžos normomis, kintamomis pagal laikotarpį:
Kai naudojate neatidėliotinus kursus:
Kai naudojate išankstinius kursus:
(13)
Antra, prognozuojamo laikotarpio trukmė naudojant DCF metodą taip pat gali skirtis.
Trečia, grąžinimo kaina gali būti nustatoma įvairiais būdais:
- remiantis pirmųjų metų poprognozuojamo laikotarpio NPV kapitalizavimu, naudojant kapitalo grąžos normą pagal Inwood, Hoskold, Ring arba Gordon modelio metodus;
- tiesiogiai prognozuojant esamą turto vertę pirmiesiems poprognozės laikotarpio metams, naudojant jo vertės augimo tempą.
Visa ši skaičiavimo parinkčių įvairovė naudojant DCF metodą lemia tai, kad apskaičiuotos nominalios normos skiriasi nuo gautų naudojant PC metodą. Kai kurių opcionų skaičiavimo rezultatai, jei turto vertė vertinimo dieną yra tokia pati ir atitinka realią 10% grąžos normą, pateikti lentelėje. 1.
1 lentelė
| Nr. | Statymo tipas | Kurso reikšmė %, su prognozuojamo laikotarpio trukme, metais | Mokėjimo sąlygos | ||||
| 1 | |||||||
| 1 | TikrasY r | 10 | 10 | 10 | 10 | 10 | PC ir DDP metodas, priklausomybės (3) ir (6), f- Inwood metodas |
| 2 | NominalusY n | 11,44 | — | — | — | — | PC metodas, priklausomybė (7), f- Inwood metodas |
| 3 | Y n | 11,17 | — | — | — | — | PC metodas, priklausomybė (8), f- Inwood metodas |
| 4 | Y n | 11,50 | — | — | — | — | PC metodas, priklausomybė (7), f- Žiedo metodas |
| 5 | Y n | 23,44 | — | — | — | — | PC metodas, priklausomybė (9), f- Inwood metodas |
| 6 | Y n | 23,17 | — | — | — | — | PC metodas, priklausomybė (10), f- Inwood metodas |
| 7 | Y n | 23,50 | — | — | — | — | PC metodas, priklausomybė (9), f- Žiedo metodas |
| 8 | Y n | 23,20 | — | — | — | — | |
| 9 | Y n | 12,78 | 14,01 | 15,11 | 16,08 | 16,92 | DDP metodas, priklausomybė (11), SU rev - PC metodas, f- Inwood metodas |
| 10 | Y n | 12,78 | 14,03 | 15,19 | 16,26 | 17,25 | DDP metodas, priklausomybė (12), SU rev - PC metodas, f- Inwood metodas |
| 11 | Y | 12,78 | 14,23 | 15,77 | 17,43 | 19,21 | DDP metodas, priklausomybė (13), SU rev - PC metodas, f- Inwood metodas |
| 12 | Y n | 36,44 | 29,15 | 26,76 | 25,54 | 24,80 | DDP metodas, priklausomybė (11), SU t Su) |
Pastaba. Skaičiuojant nominalias grąžos normas Y n priimtas: t h = 10 % t c = 12 %.
Pateikti pavyzdžiai rodo, kad nominalios grąžos normos reikšmė labai priklauso nuo skaičiavimo metodo. Todėl norint gauti tinkamus rezultatus, kai nominalios grąžos normai nustatyti naudojant rinkos išskyrimo metodą, išgavimo procesas turi būti atliekamas naudojant ryšį, kuris vėliau bus naudojamas atliekant vertinimo skaičiavimus.
Investavimo rizikos skaičiavimasNorėdami nustatyti grąžos normą, praktikuojantys vertintojai gana dažnai taiko kaupiamosios konstrukcijos metodą. Jo esmė ta, kad grąžos norma pateikiama kaip vadinamosios nerizikingos grąžos normos ir priemokų (priemokų) už investicinę riziką (ir kt.) suma. Šiuo atveju naudojami įvairūs rizikos nustatymo metodai: nuo ekspertinio verčių priskyrimo iki skaičiavimo ir analitinių modelių konstravimo. Tačiau praktiškai visi šie metodai turi subjektyvumo elementų.
Rinkos išgavimo metodas sukuria galimybę pagal rinkos duomenis nustatyti skirtingų investicijų rizikas.
Paprastai vyriausybės vertybinių popierių (obligacijų) pajamingumo normos laikomos nerizikingomis normomis. Tačiau rinkos duomenys apie obligacijų pajamingumo normas yra sąlyginai nerizikingi, nes juose yra infliacijos rizika. Todėl vertintojų naudojamos obligacijų pajamingumo normos yra nominalios.
Siekiant užtikrinti nerizikingos normos ir vertinamo turto grąžos infliacijos rizikos dydžio palyginamumą, jie paprastai stengiasi pasirinkti obligaciją, kurios terminas yra artimas turto laikymo laikotarpiui.
Jei rinkos išskyrimo metodu nustatome nominalią grąžos normą ir pasirenkame (nominaliąją) nerizikingą normą, galime nustatyti bendrą investicijos riziką. Apskaičiuota priklausomybė yra tokia:
Kur
r n – bendra investavimo rizika (nominaliąja verte);
Y br – nerizikinga grąžos norma.
Aukščiau apskaičiuotų nominaliųjų grąžos normų investavimo rizikos apskaičiavimo rezultatai (žr. 1 lentelę) pateikti lentelėje. 2 (atitinkamų stulpelių numeracija 1 lentelėje išlaikoma). Atliekant skaičiavimus buvo daroma prielaida, kad Ybr = 5%.
2 lentelė
| Nr. | Rizikos tipas | Bendros rizikos vertė %, su prognozuojamo laikotarpio trukme, metais | Mokėjimo sąlygos | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||
| 2 | Vardinis r n | 6,44 | — | — | — | — | PC metodas, priklausomybė (7), f- Inwood metodas |
| 3 | r n | 6,17 | — | — | — | — | PC metodas, priklausomybė (8), f- Inwood metodas |
| 4 | r n | 6,50 | — | — | — | — | PC metodas, priklausomybė (7), f- Žiedo metodas |
| 5 | r n | 18,44 | — | — | — | — | PC metodas, priklausomybė (9), f- Inwood metodas |
| 6 | r n | 18,17 | — | — | — | — | PC metodas, priklausomybė (10), f- Inwood metodas |
| 7 | r n | 18,50 | — | — | — | — | PC metodas, priklausomybė (9), f- Žiedo metodas |
| 8 | r n | 18,20 | — | — | — | — | Fišerio formulė (skaičiuojama pagal tс) |
| 9 | r n | 7,78 | 9,01 | 10,11 | 11,08 | 11,92 | DDP metodas, priklausomybė (11), SU rev - PC metodas, f- Inwood metodas |
| 10 | r n | 7,78 | 9,03 | 10,19 | 11,26 | 12,25 | DDP metodas, priklausomybė (12), SU rev - PC metodas, f- Inwood metodas |
| 11 | r n | 7,78 | 9,23 | 10,77 | 12,43 | 14,21 | DDP metodas, priklausomybė (13), SU rev - PC metodas, f- Inwood metodas |
| 12 | r n | 31,44 | 24,15 | 21,76 | 20,54 | 19,80 | DDP metodas, priklausomybė (11), SU rev – prognozė pagal turto vertės augimo tempą ( t Su) |
Griežtai kalbant, kadangi PC ir DCF metodai numato skirtingus turto laikymo laikotarpius, šiems metodams taikomos nerizikingos normos turėtų būti skirtingos. Tačiau į tai dažniausiai neatsižvelgiama atliekant praktinius vertinimus.
Baigdamas norėčiau pastebėti, kad kyla pagunda nustatyti realią nerizikingą normą, naudojant žinomą realią grąžos normą ir apskaičiuotą bendrą investavimo riziką. Šiuo atveju galite sutikti su prielaida, kad nominalioji turto rizika yra lygi realioms rizikoms, arba naudoti siūlomą pataisą realioms rizikoms apskaičiuoti.
Tačiau toks skaičiavimas atrodo neteisėtas, nes vertinamo turto ir vertybinių popierių rinkos dalyvių suvokiamos prognozuojamos rizikos investuojant į vertinamą turtą ir numatomos obligacijų rizikos labai skiriasi. Matyt, šie skirtumai yra susiję su aukšta vertybinių popierių rinkos dinamika ir spekuliaciniu komponentu, esančiu realiame šios rinkos dalyvių pelningame. Akivaizdu, kad jei bandysite atimti apskaičiuotą riziką iš realios turto grąžos normos, kai kuriais atvejais galite gauti neigiamas realių nerizikingų palūkanų normų vertes. Todėl realias nerizikingas vyriausybės obligacijų grąžos normas galima nustatyti tik remiantis vertybinių popierių rinkos analize, kuri nepatenka į šio leidinio taikymo sritį.
Išvada
Straipsnyje aptariamos rinkos išskyrimo metodo panaudojimo realiosioms ir nominaliosioms grąžos normoms nustatyti ypatybės. Išvedamos priklausomybės, kurios nustato ryšį tarp nominalios ir realios grąžos normų, kurios tam tikromis sąlygomis sutampa su gerai žinoma Fišerio formule.
Taip pat pateikiami skaičiavimo rezultatai, patvirtinantys, kad adekvatus rinkos išskyrimo metodo panaudojimas nominalioms grąžos normoms nustatyti galimas tik tuo atveju, jei išgavimui ir vertinimui naudojamos tos pačios priklausomybės. Parodyta esminė galimybė apskaičiuoti ir palyginti investavimo riziką remiantis rinkos duomenimis.
Literatūra
1. Ozerovas E.S. Ekonominė analizė ir nekilnojamojo turto vertinimas. Sankt Peterburgas: MKS, 2007. 188-243 p.
2. Esipovas V.E., Makhovikova G.A., Terekhova V.V. Verslo vertinimas. Sankt Peterburgas: Petras, 2006. 99-100 p.
3. Fomenko A.N. VRM naudojimo ypatumai nustatant kapitalizacijos koeficientą rinkos išskyrimo metodu. - www.appraiser.ru
4. Michailetas V.B., Artemenkovas I.L., Artemenkovas A.I. Pajamų metodas ir diskontavimo principas vertinant pajamas duodantį nelikvidų turtą. Pajamų požiūrio sampratų peržiūra ir sandorio kainodaros modelio sukūrimas // Vertinimo klausimai. 2008. Nr.1.
5. Fomenko A.N. Galima paklaida ir neapibrėžtumas įvertinimo skaičiavimų rezultatuose naudojant įvairius diskontavimo būdus. - www.anf-ocenka.narod.ru
6. Leiferis L.A. Pajamų požiūris į nekilnojamojo turto vertinimą. Prognozuojamų pinigų srautų modelių tipizavimas // Vertinimo klausimai. 2007. Nr.3.
7. Fomenko A.N. Kintamos diskonto normos naudojimas vertinant nekilnojamojo turto vertę pajamų metodo rėmuose. - www.anf-ocenka.narod.ru
8. Nekilnojamojo turto vertinimas / Red. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. M.: Finansai ir statistika, 2005. 146-149 p.
9. Kozyras Yu.V. Palūkanų normų įtakos rizikos premijoms. - www.appraiser.ru
Cand. tech. mokslai,
ANF-ASSESSMENT LLC generalinis direktorius
Rinkos išgavimo metodas, matyt, leidžia nustatyti tinkamiausią nekilnojamojo turto kapitalizacijos koeficiento reikšmę.
Kaip žinote, kapitalizacijos koeficientas yra toks:
Kur:
K - kapitalizacijos koeficientas;
NOR 1 - prognozuojama grynųjų veiklos pajamų vertė;
C 0 - turto savikaina vertinimo dieną;
NOR 0 - grynųjų veiklos pajamų dabartinė vertė vertinimo dieną;
t – grynųjų veiklos pajamų metinis augimo tempas.
Atsižvelgiant į tai, kad duomenų apie grynųjų veiklos pajamų rinkos vertes vertintojas paprastai neturi, rinkos išgavimui turi būti naudojama siūlomos nuomos kainos vertė. Šiuo atveju apskaičiuota priklausomybė yra tokia:
Kur:
A 1i yra numatoma i-ojo turto nuomos vertė;
A 0i – i-ojo turto nuomos mokesčio suma vertinimo dieną;
C 0i - i-ojo turto savikaina vertinimo dieną
a 1 – vidutinis rinkos nepakankamo turto panaudojimo koeficientas;
a 2 – veiklos sąnaudų ir nuomos santykio vidutinė rinkos vertė;
n – nekilnojamojo turto objektų skaičius, remiantis informacija apie tai, kuris rinkos išgavimas atliekamas.
Į nuostolių patikslinimą renkant nuomą dažniausiai neatsižvelgiama, nes šiuo metu daugeliu atvejų nusistovėjusi praktika yra surinkti avansinius mokėjimus iš nuomininko arba suformuoti grąžintiną fondą nuomininko lėšomis, nuomos dydžio tam tikram laikotarpiui (dažniausiai 1 ...3 mėn.).
Nustatant veiklos sąnaudų ir nuomos santykio rinkos vertę, reikia turėti omenyje, kad komunaliniai mokesčiai dažniausiai apmokami visiškai arba iš dalies viršijant nuomos mokestį. Dažniausiai už elektrą ir ryšio paslaugas mokama atskirai. Griežtai kalbant, eksploatacinės išlaidos turi papildomai atsižvelgti į atskaitymus už kapitalinį remontą, kuris praktiškai, kaip taisyklė, neatliekamas.
Bruto rentos koeficientas (GRM) – tai vidutinis statistinis rinkos kainos ir tam tikros rūšies turto potencialių arba faktinių bendrųjų pajamų santykis.
Parodyta, kad skaičiuojant VRM vertę galima naudoti vidutines (rinkos) nuomos ir savikainos vertes atitinkamam nekilnojamojo turto rinkos segmentui. Apskaičiuota priklausomybė nustatant BRM yra tokia:
Kur:
K VRM - koregavimo koeficientas, priklausantis nuo nekilnojamojo turto objektų pardavimo kainų ir nuomos įkainių pavyzdžių parametrų;
C P0 - vidutinė nekilnojamojo turto pardavimo kaina;
O P0 yra vidutinė nekilnojamojo turto nuomos kaina.
Koeficiento K VRM reikšmė priklauso nuo nuomos įkainių pavyzdžių diapazono ir nekilnojamojo turto objektų vertės ir pateikta lentelėje. 1.
Lentelė 1. Koeficientų reikšmės K VRM
| Santykis C max / C min | Santykis A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,000 | 1,012 | 1,036 | 1,095 | 1,165 | 1,232 | 1,370 |
| 1,50 | 1,000 | 1,015 | 1,040 | 1,103 | 1,172 | 1,240 | 1,376 |
| 2,00 | 1,000 | 1,019 | 1,047 | 1,111 | 1,181 | 1,247 | 1,377 |
| 2,50 | 1,000 | 1,021 | 1,050 | 1,115 | 1,183 | 1,249 | 1,374 |
| 3,00 | 1,000 | 1,024 | 1,053 | 1,119 | 1,186 | 1,250 | 1,370 |
| 4,00 | 1,000 | 1,026 | 1,057 | 1,122 | 1,188 | 1,248 | 1,360 |
Apskaičiuota priklausomybė, skirta nustatyti BPM, yra panaši į priklausomybę (1), skaičiuojant kapitalizacijos koeficientą. Atlikdami panašius argumentus, pateiktus VRM, kapitalizacijos koeficientui nustatyti galime gauti tokį apskaičiuotą ryšį:
Tuo pačiu metu K K koeficiento reikšmės pateiktos lentelėje. 2, kuri yra perkelta verčių matrica iš lentelės. 1.
Lentelė 2. Koeficientų reikšmės K K
| Santykis C max / C min | Santykis A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 |
| 1,25 | 1,006 | 1,012 | 1,015 | 1,019 | 1,021 | 1,024 | 1,026 |
| 1,50 | 1,029 | 1,036 | 1,040 | 1,047 | 1,050 | 1,053 | 1,057 |
| 2,00 | 1,085 | 1,095 | 1,103 | 1,111 | 1,115 | 1,119 | 1,122 |
| 2,50 | 1,153 | 1,165 | 1,172 | 1,181 | 1,183 | 1,186 | 1,188 |
| 3,00 | 1,220 | 1,232 | 1,240 | 1,247 | 1,249 | 1,250 | 1,248 |
| 4,00 | 1,358 | 1,370 | 1,376 | 1,377 | 1,374 | 1,370 | 1,360 |
Atsižvelgiant į paskutinį ryšį, apskaičiuota kapitalizacijos koeficiento nustatymo priklausomybė yra tokia:
Gautos apskaičiuotos priklausomybės ypatumas yra tas, kad ji apima tik bedimensinius parametrus, kurie apibūdina atitinkamą nekilnojamojo turto rinkos segmentą.
Lentelė 2. Koeficientų K K x K VRM sandaugos reikšmė
| Santykis C max / C min | Santykis A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,006 | 1,024 | 1,051 | 1,116 | 1,189 | 1,262 | 1,405 |
| 1,50 | 1,029 | 1,052 | 1,082 | 1,154 | 1,231 | 1,306 | 1,455 |
| 2,00 | 1,085 | 1,116 | 1,154 | 1,234 | 1,316 | 1,395 | 1,545 |
| 2,50 | 1,153 | 1,190 | 1,231 | 1,317 | 1,400 | 1,482 | 1,632 |
| 3,00 | 1,220 | 1,261 | 1,306 | 1,396 | 1,482 | 1,563 | 1,710 |
| 4,00 | 1,358 | 1,406 | 1,455 | 1,545 | 1,632 | 1,709 | 1,849 |
Tuo pačiu metu gana siauram rinkos segmentui, kuriam būdingas mažas imties diapazonas, galima daryti prielaidą, kad reikšmė K k x K BPM = 1 (ląstelių diapazonas, kuriame ši sąlyga gali būti priimta su paklaida užtamsinta ne daugiau kaip 10%)).
Vėliau iš gauto kapitalizacijos koeficiento atėmus vertinamo turto kompensavimo fondo koeficientą, pavyzdžiui, naudojant žiedo metodą, galima nustatyti grąžos normą (diskontavimą).
Aukščiau pateikti koeficientai, vertinant nekilnojamojo turto vertę, potencialiai leidžia naudoti šiuos metodus (algoritmus):
- taikant pajamų metodą - nustatyti kapitalizacijos koeficientą (diskonto normą), remiantis atitinkamo nekilnojamojo turto rinkos segmento rinkos duomenimis;
- taikant pajamų metodą - vertinant naudoti kapitalizacijos koeficiento (diskonto normos) vertę, gautą derinant kaupiamosios konstrukcijos ir rinkos išgavimo metodu nustatytas vertes;
- taikydami lyginamąjį metodą, naudokite kaupiamą diskonto normą, kad nustatytumėte BRM arba suderinkite gautą BRM su verte, nustatyta remiantis rinkos duomenimis.
Pabrėžtina, kad VRM ir kapitalizacijos koeficiento reikšmės apibūdina ne konkretų vertinamą objektą, o esamą situaciją nagrinėjamame rinkos segmente. Todėl jas skaičiuojant nepriimtina naudoti analogiškų objektų koreguotas savikainos charakteristikas, tačiau būtina naudoti turimus duomenis nagrinėjamam rinkos segmentui. Tuo pačiu, siekiant sumažinti skaičiavimuose naudojamų pradinių nuomos ir savikainos verčių apimtį, rinkos segmentą galima kiek norima susiaurinti, pvz. Maskvos universiteto metro stotis. Vienintelis rinkos siaurinimo apribojimas yra imties dydis, kuris paprastai neturi būti mažesnis nei 7...8 elementai.
Išvados:
1. Pateikiamas pagrindimas, kodėl nekilnojamojo turto objektų kapitalizacijos koeficientui apskaičiuoti rinkos išgavimo metodu galima naudoti atitinkamo rinkos segmento pardavimo kainų ir nuomos įkainių vidutines vertes, kurios gali žymiai išplėsti šio panaudojimo galimybes. metodas.
2. Funkcinė tarpusavio priklausomybė tarp kapitalizacijos koeficiento ir bendrosios nuomos koeficiento išplečia galimybes patikslinti šias vertes atitinkamiems nekilnojamojo turto rinkos segmentams atliekant vertinimą.
Literatūra
- Nekilnojamojo turto vertinimas. Red. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova. M., Finansai ir statistika, 2005 m
- Esipovas V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Verslo vertinimas. 2-asis leidimas. Sankt Peterburgas, Sankt Peterburgas, 2006 m
- dictionary.finam.ru/dictionary
- Fomenko A. N.
Įkeliama...
