14.08.17 37 961 4
O kam to reikia?
Planuojate pirkti butą su būsto paskola.
Bankas patvirtino paskolos paraišką, agentas surado tinkamą butą. Kitas žingsnis – surinkti visą bankui reikalingų dokumentų rinkinį. Tai tikrai apims nekilnojamojo turto vertinimą.
Elena Evstratova
pardavė ir pirko nekilnojamąjį turtą su įvertinimu
Kai bankas paskolos gavėjui suteikia būsto paskolą, užstatu automatiškai paima su šia paskola perkamą turtą: „Štai tau pinigai, bet kol visko negrąžinsi, butas yra tarsi mano“. Jeigu paskolos gavėjas pinigų negrąžina, bankas turi teisę paimti butą ir parduoti jį iš varžytynių.
Būsto paskolos stiprybė slypi būtent tame, kad butą lengva parduoti aukcione – bankų kalba, tai yra likvidus užstatas. Bankai pasitiki savo išduodamomis paskolomis, todėl gali sumažinti palūkanų normas.
Bankui svarbu, už ką tiksliai jis duoda 3 000 000 rublių: už trobelę ar už butą. Ar jam pavyks parduoti šį butą už tuos pačius 3 mln., jei kas atsitiks? Vertinimas jam turėtų atsakyti į šį klausimą.
Pirkėjui vertinimas yra papildoma garantija, kad turtas vertas tų pinigų, už kuriuos jis parduodamas.
Kas atlieka vertinimą
Vertintojai vertina nekilnojamąjį turtą. Jų veiklą reglamentuoja federalinis įstatymas „Dėl vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje“. Tai gali būti įmonė arba individualus verslininkas.
Ką turi turėti vertintojas:
Profesinis išsilavinimas, narystė savireguliacinėje organizacijoje ir civilinės atsakomybės draudimas
Profesinis išsilavinimas
SRO narystė
Apdrausta atsakomybė
Pagal įstatymą bankai privalo priimti bet kokį vertintojo vertinimą. Tačiau iš tikrųjų bankai patys akredituoja įmones, kurių įvertinimu pasitiki. Kokius vertintojus cituoja konkretus bankas, dažniausiai rašoma svetainėje. „Sberbank“ bendradarbiauja su 256 vertintojais, „Bank Vozrozhdenie“ – su 90.
Kaip išsirinkti įmonę vertinimui
Paskambinkite į banko siūlomą vertinimo įmonių sąrašą. Tai reikia išsiaiškinti pokalbio metu.
Kaip greitai atvyksta vertintojas? Normalus laikotarpis yra 1-2 dienos.
Kiek laiko užtrunka ataskaitos parengimas? Paprastai per 3-5 dienas.
Kiek kainuoja vertinimas? Vidutinė kaina Sankt Peterburge yra 3000 rublių. Maskvoje kainos prasideda nuo 2500 rublių.
Kiek kainuoja antrasis ataskaitos egzempliorius? Pagal numatytuosius nustatymus vertinimo įmonės sudaro vieną ataskaitos kopiją. Normali įmonė antrą egzempliorių atspausdins nemokamai. Kai kuriose įmonėse antrasis egzempliorius kainuos 500 rublių.
Kaip atrodo ataskaita
Buto vertinimas surašomas akto forma. Ataskaita saugoma spausdinta kartu su buto hipoteka.
Ataskaitoje turi būti:
- kas užsakė ir kas atliko vertinimą, kokiu būdu;
- koks tai butas, kokios būklės, kaip naudojamas;
- kaip yra rinkoje, kurioje šis butas bus parduodamas;
- už kiek jis gali būti parduodamas įprastai arba aukcione;
- Kokie yra vertinimo priedai – nuotraukos ir dokumentų kopijos?
Be vertintojo antspaudo ir parašo, ataskaita negalioja. Prie ataskaitos pridedamas vieno puslapio dokumentas su ataskaitos santrauka. Jis siunčiamas bankui kartu su ataskaita.
Kokia kaina
Rinkos vertė- buto kaina, jei jis parduodamas neskubant ir nenugalimos jėgos aplinkybių.
Gelbėjimo vertė– minimali kaina, už kurią bankas per trumpą laiką parduos butą.
Kas turi įtakos rinkos vertei
Teritorija, kurioje yra turtas. Tai turi įtakos kvadratinio metro kainai: Sankt Peterburge kvadratinis metras Moskovskio rajone yra vidutiniškai 20 000 rublių brangesnis nei Nevskio mieste. Todėl butas naujame name, kuris buvo pastatytas tarp senų skydinių namų, kainuos pigiau nei jo analogai gerame rajone.
Vertintojai naudojasi tyrimais ir nekilnojamojo turto portalų duomenimis. Tai tyrimo puslapis iš nekilnojamojo turto biuletenio svetainės. Pastato techninės charakteristikos: kokiais metais namas pastatytas, kada buvo atlikta kapitalinė renovacija ir kiek name yra aukštų. Atsižvelgiama į viską: šiukšliadėžės buvimą, parkavimo organizavimą, priekinių durų būklę.
Buto būklė. Kuriame aukšte, kiek kambarių ir ar vyksta remontas? Vertintojas net pasižiūri, ar ant grindų klojamas linoleumas, laminatas, ar vonioje plytelės ir kaip bute įrengtas apšvietimas.
Svarbu buto būklė: jei tapetai nešvarūs, ataskaitoje pažymima „reikia remonto“.
Remontas su tapetais ir už 70 tūkstančių rublių, ir už 5 tūkstančius prilygsta „europietiškos kokybės renovacijai“. Todėl nereikėtų tikėtis, kad vertintojas į buto kainą įskaičiuos visą projektuoto remonto kainą. Geriausiu atveju jis padidins remonto koeficientą.
Nekilnojamojo turto rinka šiuo metu. Ekspertas apžvelgia panašius objektus rinkoje. Vieno kambario butui monolitiniame pastate analogai bus vienodo dydžio butai monolitiniuose arba mūriniuose namuose. Skydiniai namai dažniausiai nelyginami su mūriniais arba įvedami koeficientai. Butui įvertinti naudojami penki panašūs objektai. Lyginimas su bendraamžiais yra geras būdas išsiaiškinti, kur kaina yra per didelė.
Paskutinis aukštas sumažina numatomą buto kainą 2-3%, pirmas aukštas - 5-10%
Kaip apskaičiuoti gelbėjimo vertę
Likvidacinė vertė apskaičiuojama pagal formules. Čia svarbu paklausos elastingumas ir pinigų vertė laiko atžvilgiu.
Paklausos elastingumo pavyzdys. Trijų kambarių buto naujos statybos pirmame aukšte paklausa mažai, nes didelė kvadratūra ir žemas aukštas atbaido pirkėjus. Tokį butą galite parduoti per trumpą laiką tik už mažą kainą. Skirtumas tarp rinkos ir likvidavimo kainos yra iki 3 milijonų rublių.
Didelis vieno kambario buto paklausa skydinio namo viduriniame aukšte, 5 minutės pėsčiomis nuo metro, nes tokie butai rinkoje visada paklausūs. Tokio buto likvidacinė vertė yra artima rinkos vertei.
Pinigų laiko vertės pavyzdys. Kalbant apie ilgus laikotarpius ir didelius pinigus, dažnai sakoma, kad pinigai laikui bėgant atpigina. Tai reiškia, kad rublis dabar yra vertingesnis nei rublis per metus. Jei butą dabar galima parduoti pigiau, tai geriau, nei vėliau šiek tiek brangiau. Šis principas turi daug pateisinimų: infliacija, politinė rizika, žmonių mirtingumas ir pasaulio pažanga.
Pardavus butą likvidavimo kaina, pirmiausia grąžinama paskola. Likusias lėšas gauna paskolos gavėjas. Todėl kuo didesnė likvidavimo kaina, tuo daugiau pinigų jis turės savo rankose.
Biudžeto buto likvidacinė vertė nedaug skiriasi nuo rinkos vertės. Juos lengviausia parduoti rinkoje, nes yra jų paklausa. Elitinis butas naujame name ilgą laiką bus parduodamas net su nuolaida.
Kainų diapazonas trijų kambarių butams Sankt Peterburge
Butus pasirinkome tame pačiame rajone pagal EMLS nekilnojamojo turto portalą
Instrukcijos
Norėdami atidaryti vertinimo įmonę, pirmiausia turite tapti šio klausimo specialistu. Tarp vertintojo profesinių reikalavimų pažymimas aukštasis, pageidautina ekonominis, išsilavinimas. Be to, turite įgyti papildomą profesinį išsilavinimą verslo vertinimo srityje. Ateityje, norint dirbti vertintoju, kvalifikaciją teks kelti kas trejus metus. Taip pat keliami reikalavimai vertintojo biografijai. Tai nepanaikinto ar nepastebimo teistumo už ekonominį nusikaltimą, taip pat už bet kokį vidutinio sunkumo ar ypač sunkų nusikaltimą nebuvimas.
Atkreipkite dėmesį, kad šiuo metu vertinimą gali atlikti pagal sutartį dirbantis asmuo arba individualus verslininkas. Šiuo metu licencijos verstis vertinimo veikla nereikia gauti. Tačiau atsakomybė už vertinimo kokybę sugriežtėjo. Jei anksčiau už nekokybišką vertinimą vertinimo įmonei buvo atimta vieneriems metams licencija, tai dabar su pažeidimais darbus atlikęs vertintojas šioje srityje dirbti negalės.
Tačiau atminkite, kad visi vertintojai turi būti vienos iš savireguliavimo organizacijų (SRO) nariai. Norėdami prisijungti, turite atitikti teisinius reikalavimus. Be išsilavinimo, kiekvieno vertintojo veikla turi būti apdrausta ne mažiau kaip 300 tūkstančių rublių. Kuo didesnė draudimo suma, tuo geriau. Prisijungdami prie SRO, turite sumokėti stojamąjį mokestį ir įnašą į kompensavimo fondą (mažiausiai 30 tūkst. rublių). Jis sukurtas siekiant atlyginti vartotojui žalą, padarytą dėl nekokybiško įvertinimo.
Atidarydami vertinimo įmonę atkreipkite dėmesį, kad jos darbuotojai turi turėti bent du vertintojus. Šiuo metu užsakovai kelia reikalavimus vertinimo įmonėms. Pavyzdžiui, bankai dirba tik su jų akredituotais vertintojais, vadinasi, teks prie jų prisitaikyti. Didžiuosiuose miestuose vertinimo įmonė turi turėti ne mažiau kaip penkis žmones, tai yra klientų reikalavimai. Atkreipiame dėmesį, kad pirmenybė teikiama toms vertinimo įmonėms, kurios, be savo darbuotojų atsakomybės, yra apdraudusios ir savo, kaip juridinio asmens, civilinę atsakomybę, ko nereikalauja įstatymai.
Šaltiniai:
- kaip tapti vertintoju
Vertinimas yra plati sąvoka. Galite įvertinti nekilnojamąjį turtą, verslą, kolekcijas ir kt. Tai reiškia, kad vertintojų paslaugų kartas nuo karto prireikia beveik kiekvienam. Taigi, sukūrę vertinimo įmonę, turite galimybę gana greitai atsipirkti, jei jūsų įmonėje dirba kompetentingi specialistai, o pati įmonė sulaukia gero paaukštinimo.
Instrukcijos
Nuspręskite, kokią vertinimo įmonę norite atidaryti. Tai gali būti bendro pobūdžio įmonė, turinti įvairių tipų turto vertinimo specialistų, arba labai specializuota įmonė. Viskas priklauso nuo to, ko jūsų mieste reikės labiau.
Suburkite profesionalų komandą. Vertinimo įmonei personalas yra ypač svarbus, nes gerų vertintojų yra nedaug, o juos rengia tik tam tikri universitetai. Be to, jei steigiate bendrojo profilio vertinimo įmonę, tuomet jums reikės specialistų, vertinančių labai įvairių tipų turtą, kuriuos bus sunku rasti. Būkite pasiruošę, kad ypač retus specialistus teks atvilioti iš esamų įmonių.
Išsinuomokite biurą miesto centre, kur galėtumėte priimti klientus. Turėtų būti patogu patekti į biurą, pasirūpinti automobilių stovėjimo vietomis. Biuro baldus galima išsinuomoti taupant pinigus.
Užregistruokite savo įmonę. Pelningiausia yra sukurti ribotos atsakomybės bendrovę - LLC. Norėdami tai padaryti, galite samdyti advokatų kontorą, užsiimančią registracija, kurios paslaugos šiuo metu yra nebrangios (7-15 tūkst. rublių). Įregistruoti LLC galite patys, jei parengsite steigimo dokumentus, teisingai užpildysite registracijos formą, sumokėsite valstybės rinkliavą (4 tūkst. rublių) ir mokesčių inspekcijai pateiksite dokumentų paketą.
Jūsų verslo pelningumas priklauso nuo jo skatinimo. Prieš atidarydami vertinimo įmonę, pabandykite surasti klientų. Paprastai, jei jūs ar įmonės darbuotojai anksčiau buvote įsitraukę į vertinimo veiklą, tai nėra taip sunku, nes išlieka seni ryšiai. Taip pat klientų galima rasti per profesionalias tų, kuriems reikalingi vertintojai (makleriai, kolekcininkai ir kt.), bendruomenes. Privatiems klientams svarbu turėti internetinę svetainę, nes būtent tokiu būdu jie dažniausiai ieško vertintojų.
Video tema
Nekilnojamojo turto objektų vertinimas ir tiksli jo vertė tiesiogiai įtakoja galutinį ūkinės veiklos, susijusios su tolesniu šio objekto naudojimu, rezultatą. Norėdami teisingai organizuoti nekilnojamojo turto vertės apskaičiavimą ir gauti kokybišką rezultatą, turite griežtai laikytis vertinimo proceso etapų.
Jums reikės
- Vieningi profesionalaus vertinimo standartai, valstybinis nekilnojamojo turto registras, pilnas nekilnojamojo turto dokumentų rinkinys.
Instrukcijos
Nustatyti vertinimo veiklos tikslus. Objekto savikaina reikalinga ne tik atliekant pirkimo-pardavimo procesą, bet ir apskaičiuojant paskolos užstato sumą, mokesčių bazę, finansinėje atskaitomybėje atsispindinčią savikainą. Be vertinimo tikslo, pradiniame etape turi būti nustatyta vertės rūšis, įvykio data ir išsiaiškinti buvusio objekto savininko nuosavybės teisių buvimą.
Sudarykite veiksmų planą, kurį norite atlikti. Sudarykite būsimų nekilnojamojo turto vertinimo darbų kalendorinį grafiką, pasirinkite proceso būdą, suraskite informacijos šaltinius, nustatykite reikalingus šio renginio vykdymo kaštus.
Rinkti ir analizuoti informacinius duomenis. Turtą turi aplankyti visa ekspertų komanda. Jie parengs vertinamo turto teisinį aprašą, aprašys jo fizines savybes, patikrins surinktos informacijos teisingumą ir pradės jos analizę.
Apskaičiuokite vertinamą turtą. Suderinkite gautus duomenis su apskaičiuotos vertės skaitinėmis reikšmėmis. Remdamiesi tuo, išveskite galutinę šio parametro reikšmę. Parašyti gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą.
Būtina patikrinti ne tik teisę į turtą, bet ir į žemę, taip pat galimybę turtą ateityje pagerinti. Atidžiai patikrinkite, ar visos teisės yra tvarkingos. Dažnai atsitinka taip, kad yra teisė į žemę, bet nėra teisės pagerinti turto.
Video tema
Vertintojų paslaugos šiandien yra vienos paklausiausių versle. Rusijoje vertinimo ekspertai atsirado po privatizacijos, kai gamyklos, pastatai, žemės sklypai perėjo į privačias rankas ir prasidėjo laisva prekyba. Vertinimo ekspertas yra rinkodaros specialistas, matematikas, ekonomistas ir teisininkas.
Instrukcijos
Karjerą šioje profesijoje galite padaryti tik turėdami aukštąjį išsilavinimą. Daugelis žmonių rengia vertintojus. Yra specializuotų universitetų – pavyzdžiui, Tarptautinis vertinimas ir konsultavimas arba Profesinio vertinimo institutas. Abi šios institucijos yra nevalstybinės, įsikūrusios Maskvoje. Ją dėsto vertinimo ir konsultavimo organizacijose dirbantys praktikai. Vertinimo ir konsultavimo akademija yra vienintelis Rusijos universitetas, priklausantis Pasaulinei specialistų asociacijai FIABCI. Šio universiteto dėstytojai kuria vertinimo metodus praktikuojantiems vertintojams. Čia galite įvertinti pramonės įmonių ir mažų įmonių turtą. Vienas iš šių įstaigų trūkumų yra tas, kad jos turi tik mokamą išsilavinimą.
Specialybės „Turto vertinimas“ Rusijos valstybiniame išsilavinimo standarte nėra. Studijuoti vertintoju galite tik pagal kitas specialybes. Dažniausias pasirinkimas yra specialybės „Finansai ir kreditas“ mokymas. Nuo trečio kurso buvo įvesta „turto vertinimo“ specializacija. Galite tapti vertinimo ekspertu žinomuose valstybiniuose universitetuose, pavyzdžiui, Finansų akademijoje prie Rusijos Federacijos Vyriausybės, Valstybės administracijoje. Tokiu atveju garantuojamas prestižinis diplomas ir bazinis išsilavinimas vadybos ir ekonomikos srityse. Studijuosite visas investicinės veiklos subtilybes, apskaitą, mikro- ir makroekonomiką bei vertybinių popierių rinką.
Jei norite įsitraukti į nekilnojamojo turto vertinimą, jūsų laukia Valstybinis žemėtvarkos universitetas ir Maskvos geodezijos ir kartografijos universitetas. Šiuose universitetuose dėstomas žemės kadastro. Maskvos teisės institute įgyjama vertinimo specializacija pagal specialybę „Organizacijų valdymas“. Jie rengia bendrosios paskirties vertintojus ir vadovus.
Tiems, kurie neturi specializuoto vertintojo išsilavinimo, taip pat ne viskas prarasta. Daugelis universitetų turi papildomo profesinio išsilavinimo programas. Juos galima priimti Finansų akademijoje prie Rusijos Federacijos Vyriausybės, MESI (Ekonomikos, statistikos ir informatikos universitete), Profesinio vertinimo institute ir kt. Tokie kursai paprastai trunka apie 500 dėstymo valandų ir yra skirti konkrečioms vertinimo sritims – „Įmonių vertinimas“, „Nekilnojamojo turto vertinimas“ ir kt. Kartais pateikiama tik viena papildoma programa, atitinkanti universiteto specifiką. Maskvos automobilių ir greitkelių institute jie mokosi tapti transporto vertintoju, Rusijos intelektinės nuosavybės institute - tapti intelektinės nuosavybės vertintoju.
Miela Svetlana!
Bendrai įgytas turtas gali būti padalytas tarp sutuoktinių tiek santuokos metu, tiek ją nutraukus.
Sutuoktiniai turi teisę reguliuoti savo turtinius santykius vedybų sutartimi, kurios sudarymo, tvirtinimo, pakeitimų tvarką reglamentuoja Rusijos Federacijos DK 40–43 straipsniai.
Savanorišką ir teisminį bendrai įgyto turto padalijimą reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso 38 straipsnis. Pagal šią normą bendroji sutuoktinių nuosavybė gali būti padalijama sutuoktiniams jų susitarimu. Sutartis dėl santuokos metu sutuoktinių įgyto bendro turto padalijimo turi būti patvirtinta notaro.
Jeigu sutuoktiniams (ar buvusiems sutuoktiniams) nepavyko susitarti dėl bendro turto padalijimo, bet kuris iš jų turi teisę kreiptis į teismą su atitinkamu ieškiniu.
Teismas, dalindamas bendrą sutuoktinių turtą, sutuoktinių prašymu nustato, koks turtas turi būti perleidžiamas kiekvienam iš sutuoktinių. Jeigu vienam iš sutuoktinių perduodamas turtas, kurio vertė viršija jam priklausančią dalį, kitam sutuoktiniui gali būti priteista atitinkama piniginė ar kitokia kompensacija.
Teismas gali pripažinti kiekvieno iš sutuoktinių per skyrium laikotarpį įgytą turtą, pasibaigus šeimos santykiams, kiekvieno iš jų nuosavybe.
Daiktai, įsigyti tik nepilnamečių vaikų poreikiams tenkinti (drabužiai, avalynė, mokyklinės ir sporto reikmenys, muzikos instrumentai, vaikų biblioteka ir kt.), nedalijami ir neatlygintinai perduodami sutuoktiniui, su kuriuo gyvena vaikai.
Sutuoktinių įnašai į bendrą sutuoktinių turtą bendrų nepilnamečių vaikų vardu laikomi priklausančiais šiems vaikams ir į juos neatsižvelgiama dalijant bendrą sutuoktinių turtą.
Sutuoktinių reikalavimams padalyti sutuoktinių, kurių santuoka nutraukta, bendrą turtą taikomas trejų metų ieškinio senaties terminas. Taikant šį terminą reikėtų vadovautis Rusijos Federacijos Aukščiausiojo Teismo plenarinio posėdžio išaiškinimais: Trejų metų ieškinio senaties termino eiga ieškiniams dėl turto, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių, kurių santuoka yra sudaryta, padalijimo eiga. nutrauktas (RF IC 38 straipsnio 7 punktas) neturėtų būti skaičiuojamas nuo santuokos nutraukimo momento (ištuokos valstybinio įregistravimo civilinės metrikacijos knygoje skyryboms civilinės metrikacijos įstaigoje ir santuokos nutraukimo teisme dienos). - nuo sprendimo įsigaliojimo dienos) ir nuo tos dienos, kai asmuo sužinojo arba turėjo sužinoti apie jūsų teisės pažeidimą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 200 straipsnio 1 dalis).
Teisės pažeidimas gali būti suprantamas kaip vieno iš sutuoktinių disponavimas bendrąja jungtine nuosavybe be kito sutuoktinio sutikimo ir žinios.
jei jis žino, kad per santuoką šis automobilis dingo?
Svetlana
Galite dalytis tik turimu turtu.
Sveiki! Šiame straipsnyje kalbėsime apie tai, kaip įvertinti būsto vertę.
Šiandien sužinosite:
- Kokiais atvejais atliekamas nekilnojamojo turto vertinimas?
- Kas lemia namo ir žemės kainą?
- Kaip patiems įvertinti nekilnojamąjį turtą;
- Kas gali padėti nustatyti namo su žeme rinkos vertę.
Kas yra nekilnojamojo turto vertinimas ir kokiais atvejais ši procedūra atliekama?
Beveik viskas mūsų gyvenime turi savo kainą. Mes gyvename ir negalvojame, kiek kainuoja tas ar tas dalykas, kurį jau turime. Bet būna visai kitokių situacijų, kai tenka nustatyti ne tik mus supančių objektų, bet ir nekilnojamojo turto, būtent namo ir prie jo besiribojančio žemės sklypo, vertę.
Atlikti gyvenamojo pastato ir žemės sklypo vertinimą - tai reiškia šio turto vertės nustatymą.
Namo kaina su žeme - tai gyvenamųjų pastatų, gretimų žemės sklypų, visų esamų pastatų, įskaitant tvoras, vartus ir kt., išlaidų suma.
Turto vertinimui gali būti daug priežasčių.
Jis gaminamas:
- Apskaičiuoti mokesčio sumą, kuri apmokestinama sudarant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį;
- Apskaičiuoti įmokų į Pensijų fondą dydį;
- Nustatyti valstybės rinkliavos dydį;
- Bankui, jei kreipiatės dėl hipotekos;
- Norėdami nustatyti sumą, kuri yra dalis ;
- Tuo atveju, kai namas veikia kaip užstatas;
- Kai reikia nustatyti draudimo įmokų už nekilnojamąjį turtą dydį;
- Kai areštuojamas namas;
- Kilus ginčams dėl turto;
- Skyrybų proceso metu, kai visas turtas dalijamas sutuoktiniams;
- Jeigu gyvenamųjų patalpų statyba nebaigta;
- Kada skaičiuojamos projekto investicijos?
Priklausomai nuo vertinimo tikslo, kainą galite nustatyti patys arba samdyti profesionalius vertintojus.
Kada ir kas turėtų įvertinti namą ir žemę
Daugeliu atvejų nekilnojamojo turto savininkai savo turtą vertina patys. Tai dažniausiai nutinka parduodant būstą. Tai yra, pardavėjas pats nustato kainą, kurią nori gauti už turtą.
Tačiau pasitaiko atvejų, kai vertinimą turi atlikti sertifikuotas specialistas. Pavyzdžiui, kai kreipiatės į banką dėl hipotekos arba jūsų turtas veikia kaip užstatas, o gal turtas yra padalijamas sutuoktiniams teisme ir pan.
Visais atvejais, kai sprendžiami su teismu, finansų institucijomis ir draudimo įmonėmis susiję klausimai, vertinimą turi atlikti vertintojai.
Kai kurie žmonės negali nustatyti tinkamos kainos už tai, ko jiems reikia su pastatais. Tokiu atveju jie kreipiasi į nekilnojamojo turto agentūrų maklerius. Šių organizacijų darbuotojai nustato namo ir žemės rinkos vertę.
Rinkos (realioji) vertė – adekvačią kainą, už kurią realiai turtą galima parduoti per gana trumpą laiką.
Tačiau atminkite, kad maklerio įverčiai nėra tikslūs. Jis yra santykinis ir dažniausiai nustatomas remiantis panašiais pasiūlymais jūsų vietovėje ar vietovėje. Todėl net jei nekilnojamojo turto agentūra jums pateikia dokumentą, nurodantį jūsų turto vertę, jis negali būti naudojamas teisminio proceso metu, imant hipoteką ir pan.
Kur kreiptis dėl profesionalaus įvertinimo
Jei vertinimą norite patikėti specialistams, tuomet turėsite kreiptis į organizacijas, kurios specializuojasi turto vertinime.
Visiems vertintojams keliami griežti reikalavimai:
- Jie turi būti viduje.
SRO (savireguliacinės organizacijos) – ne pelno asociacijos, kurių veiklą reguliuoja valstybė.
- Turėkite atitinkamą sertifikatą.
- Turėti civilinės atsakomybės draudimo polisą 30 tūkstančių rublių sumai. ir daugiau.
- Turėkite gerą reputaciją.
Jei jums reikia įvertinti turtą, kad išspręstumėte problemas, su kuriomis susiduria banko institucijos, jos gali pasiūlyti konkretų vertintoją. Taip yra todėl, kad finansų įstaigos bendradarbiauja su vertintojais abipusiai naudingomis sąlygomis.
Žingsnis po žingsnio instrukcija, kaip specialistas įvertina gyvenamąjį namą su žemės sklypu
Dabar išanalizuosime Jūsų veiksmų seką, jei kviesite vertintoją Jūsų nekilnojamojo turto vertei nustatyti.
- Turite rasti sertifikuotą asmenį, kuris būtų SRO narys, turėtų draudimo polisą ir puikią reputaciją.
- Susisiekite su juo, pateikite paraišką ir aptarkite visas jūsų bendradarbiavimo sąlygas. Būtent:
- Įvertinimo kaina;
- Užsakymo įvykdymo laikas;
- Nurodykite vertinimo tikslą ir tipą.
- Sudarykite ir pasirašykite sutartį.
- Tada pateikiate reikiamus dokumentus:
- Jūsų paso kopija;
- Kadastrinis pasas ir sklypo ribų planas;
- PTI sertifikatai kartu su pastatų planu;
- Jūsų nuosavybės teises į žemės sklypą ir esamus statinius patvirtinančius dokumentus.
- Susitarkite dėl vertintojo vizito datos.
- Išvalykite namą ir apylinkes.
- Jūsų pasamdytas specialistas sutartą dieną atvyksta nurodytu adresu ir įvertina Jūsų turtą, nufotografuoja, patikrina, ar nėra nelegalių pastatų.
- Po to apdoroja gautus duomenis, surašo oficialų dokumentą, kuriame nurodoma Jūsų turto vertė, ir perduoda jį Jums.
Jei jūsų turto vertę nustato profesionalas, tuomet jūs sugaišite minimaliai pastangų ir laiko, tačiau už tai turėsite sumokėti tam tikrą sumą. Tačiau kai kuriose situacijose (juos apibūdinome aukščiau) tiesiog neįmanoma išsiversti be eksperto įvertinimo.
Kaip nekilnojamojo turto pardavėjai vertina parduodamą namą?
Jei jums reikia parduoti namą su sklypu, bet nenorite patys atlikti vertinimo, bijodami nustatyti labai mažą ar per didelę kainą, tuomet galite pasinaudoti nekilnojamojo turto agentūrų pagalba.
Norėdami tai padaryti, susiraskite patyrusį maklerį ir paprašykite jo už tam tikrą mokestį nustatyti jūsų turto vertę.
Atminkite, kad nekilnojamojo turto agentai nustato tik būsto rinkos vertę.
Norėdami tai padaryti, jie naudoja kelis vertinimo metodus:
- Analoginis– Atsižvelgiama į 3 sandorius, jau įvykdytus jūsų vietovėje per pastaruosius 6 mėnesius. Tuo pačiu metu namų charakteristikos yra panašios. Tai yra, remiantis jau parduotais sklypais, susidaro kaina už Jūsų turtą.
- Brangus– Tinka naujos statybos namams. Norint nustatyti namo kainą, sumuojamos visos jo statybos kaštai.
Praktikoje nekilnojamajam turtui įvertinti naudojamas kompleksinis vertinimas.
Norint išsiaiškinti, kiek kainuoja namas su sklypu, yra stebima rinka, po to nustatoma vidutinė namo kaina ir nustatoma vidutinė šimto kvadratinių metrų žemės kaina.
Po to atliekami skaičiavimai:
Iš viso S žemės sąskaitos * 1 šimto kvadratinių metrų žemės kaina + namo ir esamų pastatų rinkos kaina = apytikslė jūsų turto kaina.
Kaip pačiam įvertinti namą? Žingsnis po žingsnio instrukcijos
Jei labai norite, savo turtą galite įvertinti neįtraukdami nekilnojamojo turto agentūrų darbuotojų. Siūlome naudoti lyginamosios analizės metodas.
- Spausdintuose leidiniuose ar internetiniuose šaltiniuose raskite 10 namų su panašiomis savybėmis pasižyminčiu žemės sklypu.
- Paskambinate jiems ir eikite apžiūrėti šių objektų. Tai būtina norint neįtraukti netikrų skelbimų. Orientuosimės tik į nekilnojamąjį turtą.
- Kiekvienam namui atlikite šiuos skaičiavimus:
Objekto (namo) kaina/Bendras namo plotas = Vidutinė 1 kv. m.
- Jūs lyginate visus gautus duomenis ir išbraukiate pigiausią ir brangiausią variantą iš sąrašo.
- Apskaičiuokite vidutinę 1 kv. m visų objektų.
(1 objekto kaina + 2 objektų kaina +…)/(S 1 objektas + 2 objektai + …) = Vidutinė kaina
- Nustatykite apytikslę savo namo vertę.
Vidutinė 1 kv. m.*S namas = Namo kaina
Tai tik numatoma namo kaina, tačiau verta atsižvelgti į tai, kad yra nemažai veiksnių, galinčių padidinti arba sumažinti jūsų turto vertę.
Veiksniai, kurie teigiamai veikia būsto vertę:
| Statybinė medžiaga: plytos | +3…5% |
| Pastatui mažiau nei 7 metai | +5…10% |
| Bendras plotas – daugiau nei 80 kvadratinių metrų. m | +1…3% |
| Namas nereikalauja renovacijos | +15…30% |
| Yra kapitališkai suremontuoti vamzdynai ir komunikacijos | +5…10% |
| Galimybė atskirti kambarius | +5% |
| Modernus projektas | +20…30% |
| Visų reikalingų patogumų prieinamumas | +10% |
Veiksniai, kurie neigiamai veikia būsto kainą:
| Statybinė medžiaga: uoliena | -5…8% |
| Pastatas yra 8-20 metų ar daugiau | -5…15% |
| Bendras plotas nesiekia 60 kvadratinių metrų. m. | -1…3% |
| Statyba nebaigta | -60% |
| Supuvusių (senų) vamzdžių ir vandentiekio buvimas | -5…10% |
| Galimybė įrengti gretimus kambarius | -5% |
| Pastatui reikalingas renovacija | -10…30% |
| Dalinis arba visiškas patogumų trūkumas | -10…20% |
Nustačius namo vertę, reikia apskaičiuoti žemės vertę. Norėdami tai padaryti, išsiaiškinkite vidutinę 1 hektaro žemės kainą jūsų vietovėje ar mieste ir padauginkite iš savo žemės ploto. Tai bus apytikslė žemės sklypo kaina.
Žemės sklypo kaina gali padidėti arba mažėti priklausomai nuo šių niuansų.
Veiksniai, kurie teigiamai veikia žemės kainą:
| Sklypas daugiau nei 3 arai | +2…3% |
| Sklypas turi teisingą formą | +2% |
| Sklypas platesnis nei 12 m | +1…4% |
| Netoli transporto stotelių | +1…5% |
| Asfalto dangos prieinamumas keliuose | +2% |
| Sklypo vieta lygioje vietoje | 3-5% |
| Gamtinės sąlygos (upė, miškas ir kt.) | +5% |
| Yra centrinė kanalizacija | +7…10% |
Veiksniai, kurie neigiamai veikia žemės vertę:
| Mažesnis nei 3 arų žemės sklypas | -2…3% |
| Plotas netaisyklingos formos | -2…4% |
| Sklypas jau 12 m. | -2…15% |
| Netoliese esančių transporto mazgų trūkumas | -5…8% |
| Keliai be asfalto | -3% |
| Arti pramoninių objektų | -5…10%% |
| Sklypas yra ant šlaito | -5…7% |
| Atskiros registracijos nėra | -30% |
| Bendras kiemas | -50% |
| Trūksta komunikacijų (dujos, vanduo ir kt.) | -5…15% |
Be visų šių niuansų, namo rinkos vertės vertinimui įtakos turi dar kelios detalės:
- Jeigu parduodamame name niekas nėra registruotas, tuomet jį galima parduoti brangiau;
- Jeigu nekilnojamasis turtas privatizuojamas, kaina kyla;
- Jei jūsų turtas yra prestižiniame rajone, kaina bus daug didesnė;
- Jūsų atliktas remontas retai kada atsiperka 100%. Maksimalus, kurį galite įtraukti į namo kainą, yra 1/3 visų remontui išleistų lėšų.
Belieka nustatyti esamų papildomų pastatų kainą. Tai galima padaryti naudojant brangų metodą. Būtent, jūs apskaičiuojate, kiek pinigų buvo išleista tam tikros konstrukcijos statybai.
Dabar belieka pridėti visus komponentus.
Namo kaina + žemės kaina + papildomų pastatų kaina = bendra turto kaina
Išvada
Atsižvelgdami į skirtingas gyvenimo situacijas, savo turtą galite įvertinti patys arba pasitelkti specialistus.
Jeigu dokumentus dėl nekilnojamojo turto vertės reikės pateikti teismui, draudimo bendrovei ar bankui, tuomet teks pasitelkti profesionalų vertintoją.
Jei tiesiog norite parduoti savo turtą, tuomet galite jį įvertinti patys. Taip sugaišite savo laiką ir pastangas, tačiau sutaupysite pinigų. Be to, bet kuriuo metu galite susisiekti su maklerio paslaugomis.
Buto įvertinimas hipotekai yra būtina sąlyga norint pateikti paraišką dėl hipotekos. Kai tik paskolos gavėjas išsirinko jį dominantį turtą, jis nedelsdamas turi užsakyti specialistui jo rinkos vertės įvertinimą. Tai pagrindinis veiksnys, į kurį bankas atsižvelgia išleisdamas lėšas.
Vertinimo procedūra yra abiejų sandorio šalių draudimas, nes jei paskolos gavėjas pažeis jos sąlygas, jis galės parduoti butą ir visiškai grąžinti skolą bankui. Prieš sudarant sandorį būtina pasisamdyti vertintoją, nes žmonės dažnai išpučia savo buto vertę, kuri dažnai labai skiriasi nuo rinkos vertės.
Todėl pasirinktam turtui įsigyti gali neužtekti pinigų, nes bankas išduos tik sumą, lygią buto likvidžiajai vertei.
Kur galiu užsisakyti buto vertinimą?
- Apie nekilnojamojo turto vertę galite sužinoti iš įmonių, kurios atlieka vertinimus, arba iš vertintojų, veikiančių savo vardu. Bankai su tokiomis organizacijomis bendradarbiauja, todėl dėl jų pasirinkimo problemų nekyla. Skolininkas gali atsisakyti banko rekomenduojamų įmonių, tačiau dėl akivaizdžių priežasčių geriau to nedaryti:
- Vertinimo įmonė iš banko yra pasiteisinęs ir patikimas partneris;
Paskolos prašymo nagrinėjimo procesas paspartėja, nes nenugalimos jėgos (force majeure) situacijų, tokių kaip, pavyzdžiui, bankui nepriėmus pranešimo dėl MHL ir RB asociacijų bei bankininkystės reikalavimų nesilaikymo, nebūna. pati organizacija.
Pagal galiojančius teisės aktus, vertintojas iš įmonės ar veikiantis individualiai privalo drausti veiklą vienerių metų laikotarpiui, reguliariai mokėti įmokas į savireguliacijos organizacijos kompensacijų fondą, būti jos nariu, turėti civilinės atsakomybės draudimo polisą. 300 tūkstančių rublių ar daugiau, ir nesusijęs su tiems, kurie nori imti hipoteką.
- Be aukščiau nurodytų reikalavimų, rinkdamiesi vertintoją, atsižvelkite į šiuos duomenis:
- Įmonės reputacija;
- Jo laikas rinkoje;
Atsiliepimai apie įmonę internete ar kituose šaltiniuose.
Be to, iš įmonės galite paprašyti sutarčių ir ataskaitų formų vertinimams atlikti ir patikrinti, ar jos atitinka federalinio įstatymo „Dėl vertinimo veiklos“ 10 ir 11 straipsnių reikalavimus.
Dažnai atsisakymo priežastys yra šališkos ir tokiu atveju paskolos gavėjas gali pareikšti ieškinį teisme. Teismas įpareigos banką priimti svarstyti ataskaitą ir jos pagrindu išduoti reikiamą būsto paskolos sumą.
Kaip vyksta buto rinkos vertės nustatymo procesas?
Nepriklausomai nuo to, kaip butas vertinamas dėl hipotekos, paskolos gavėjas turi atitikti du reikalavimus:
- Surinkti reikiamus dokumentus butui įvertinti hipotekai;
- Iškvieskite vertintoją į svetainę.
Dokumentų, kuriuos paskolos gavėjas turi parengti, sąrašas:
- Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo arba dalyvavimo kapitale sutartis, turto registravimo pažymėjimas;
- Patalpų planas ir eksploatacija;
- Kadastrinis pasas;
- Pasas.
Surinkus reikiamus dokumentus, reikėtų paskambinti į būsto rinkos vertę vertinančią bendrovę hipotekai gauti, palikti prašymą sudaryti sutartį, patikslinti įvertinimo kainą ir laiką, taip pat suplanuoti laiką susitikimui su įmone. darbuotojas.
Yra keletas nekilnojamojo turto vertinimo variantų:
- Rinkos požiūris(specialistas analizuoja užbaigtus sandorius rinkoje, panašius į vykdomą su pasirinktu butu);
- Ekonomiškas požiūris kurio metu nustatomas išlaidų dydis panašaus būsto statybai;
- Pajamų metodas(atsižvelgiama į galimybę padidinti turto rinkos vertę).
Vertinant specialistui, atsižvelgiama tik į tas objekto savybes, kurios išliks nepakitusios visą laikotarpį. Remdamasis gautais duomenimis, per vieną–penkias dienas jis sugeneruoja ataskaitą, kurioje nurodo objekto likvidumą ir rinkos vertę, kurią vėliau pateikia bankui.
Be pagrindinės informacijos, ataskaitoje turi būti nuotraukos, darytos vertinimo kampanijos metu, visų butui naujos statybos ar seno būsto fondo reikalingų dokumentų kopijos ir vertintojos įmonė. Vidutinė ataskaitos apimtis – 27-30 puslapių. Pagrindinis parametras, į kurį bankas atsižvelgia išleisdamas pinigų sumą, yra buto likvidžioji vertė, nes už šiuos pinigus jis galės jį parduoti, jei paskolos gavėjas neįvykdys sutarties sąlygų.
Vienas iš klausimų, kurį dažnai užduoda skolininkai, yra „Kas moka už įvertinimą? Šios išlaidos tenka tiems, kurie nori įsigyti butą kaip savo.
Buto vertinimas už „Sberbank“ hipoteką
Buto įvertinimas „Sberbank“ hipotekai atliekamas pagal aukščiau aprašytą schemą. Banko akredituotų įmonių sąrašas pateikiamas organizacijos svetainėje, ten taip pat galite patikrinti, ar kiekvienas iš jų turi akreditaciją. Nepriklausomas vertinimas apima:
- Privaloma patalpų apžiūra;
- Ataskaitos surašymas, nuotraukų ir dokumentų kopijų eksponavimas joje;
- Vertinimo pagrįstumas;
- Ataskaitos pateikimas bankui.
Įvertinimo procedūrą įmonės atlieka griežtai laikydamosi „Sberbank“ reikalavimų, todėl nekyla problemų peržiūrint ataskaitą ir priimant teigiamą sprendimą dėl būsto paskolos išdavimo.
Buto įvertinimas VTB 24 su hipoteka nesiskiria nuo „Sberbank“ įvertinimo, todėl mes nenagrinėsime jo savybių.
Vaizdo įrašas: hipotekos nekilnojamojo turto vertinimo subtilybės
Įvertinimo kaina
Kiek kainuoja vertinimas? Buto „Sberbank“ hipotekos įvertinimo Maskvoje ir regione kaina 3500-4000 rublių, Sankt Peterburge – 3000-3500 rublių.
Kiek laiko galioja ataskaita?
Ataskaitoje nurodyta turto kaina galioja šešis mėnesius, kurį diktuoja galiojančių teisės aktų reikalavimai. Pasibaigus šiam laikotarpiui, tyrimas skiriamas dar kartą.
Žinodami, kodėl būsto paskolai reikalingas buto vertinimas, atlikdami sandorį jausitės labiau pasitikintys savimi. Nuo 2019 metų šioje tvarkoje nėra jokių naujovių. Norėdami sutaupyti laiko, pasinaudokite įmonių, su kuriomis bankai bendradarbiauja, paslaugomis. Tai kartu ir saugiausia.
Įkeliama...
