Tulojen pääomitusmenetelmä– lähestymistapa yrityksen tai investointihankkeen arvon arvioimiseksi, joka perustuu tulojen vähentämiseen yhteen kuluun. Menetelmää käytetään yritystoiminnan, investointihankkeiden ja kiinteistöjen arvon nimenomaan arvioimiseen sekä vertailujen tekemiseen sijoitus houkuttelevampien kohteiden määrittämiseksi. Tässä artikkelissa keskitymme analysoimaan menetelmää, jolla tulot pääomitetaan yrityksen tai olemassa olevan investointiprojektin arvostamiseksi.
Tulopääomamenetelmän edut ja haitat
Katsotaanpa alla olevassa taulukossa ↓ sen tulojen pääomitukseen perustuvan liiketoiminnan arvostusmenetelmän etuja ja haittoja.
| Edut | Vikoja |
| Voit verrata yrityksen tai investointiprojektin sijoituskohdetta tulojen perusteella Laskennan helppous Sopii kypsille, suurille yrityksille, joilla on riittävät taloudelliset tiedot ennustaakseen tarkasti tulevaisuuden tuloja ja kasvuvauhtia |
Se soveltuu vakaasti toimivalle yritykselle (liiketoiminnalle), kun on mahdollista ennustaa oikein tulevat kassatulot ja tulot. Ei sovellu venture-projektien ja startup-yritysten arvioimiseen, joilla ei ole lainkaan kassavirtaa ja jotka eivät ole vielä luoneet vakaata myyntiverkostoa ja yhtenäisiä tulovirtoja Arviointikohteita modernisoidaan ja kunnostetaan Ei sovellu tappiollisen yrityksen arvostukseen Ei sovellu sellaisen liiketoiminnan arvostukseen, jossa on aktiivinen uudelleensijoitus ja vaihteleva kasvu |
Koska käytännössä on vaikeaa saada jatkuvaa taloustietoa, arvostuksessa käytetään usein diskontatun kassavirran menetelmää.
On huomattava, että liiketoiminnan arvostuksen tulojen pääomitusmenetelmä on muunnelma kassavirran diskonttausmenetelmästä sillä ehdolla, että tulojen kasvuvauhti on vakio.
Kaava yrityksen arvon laskemiseen pääomitusmenetelmällä
Tulojen pääomituksen laskentakaava on seuraava:
V ( Englantiarvo) – liiketoiminnan (projektin) kustannukset;
minä ( Englantitulo) - tulo;
R – kapitalisaatioaste.
Alla olevassa taulukossa kuvataan yksityiskohtaisemmin malliindikaattoreiden laskeminen ↓.
| Mallin ilmaisin | Kuvaus | Mittaus | Sovelluksen ominaisuudet |
| Liiketoiminnan kustannukset | Näyttää yrityksen omaisuuden markkina-arvon | ||
| Tulo | Laskettu tuloslaskelman tunnuslukujen perusteella (lomake nro 2). Tulot voivat olla seuraavanlaisia: · Tuotot tuotteiden/palveluiden myynnistä · Yrityksen nettotulos (rivi 2400) · Voitto ennen veroja (rivi 2300) · Osingonmaksujen määrä Kassavirta Nämä indikaattorit on otettu nykyisestä arviointipäivästä, jos ne ovat muuttuneet merkittävästi viime vuosina, niin ne ovat useiden vuosien (3-5 vuoden) keskiarvoja. |
||
| Pääoman käyttöaste | On tarpeen määrittää kertoimen laskentamenetelmä. Se riippuu siitä, minkä ajanjakson dataa lasketaan (perustuu takautuvaan tai ennustettuun tulotietoon) |
Kuten taulukosta näkyy, arvioinnin suorittamiseksi on määritettävä, mitkä tulot pääomitukseen valitaan: nettotulos, voitto ennen veroja vai voitto osingonmaksusta. Seuraava vaihe on valita menetelmä kapitalisaatioasteen laskemiseksi ja saada sen arvio.
Millaiset tulot minun pitäisi valita arvioitavaksi?
Yhden tai toisen tulolajin valinta riippuu siitä, mihin muuhun liiketoimintaan verrataan ja mitä tilinpäätöstietoja on saatavilla. Jos yrityksillä vain on
myyntituotot, tämä indikaattori otetaan aktivoitavaksi pohjaksi. Voidaan todeta, että arvioinnissa voidaan käyttää erityyppisiä tietoja ↓.
| Tietotyyppi | Sovellussuunta |
| Takautuva data (historiallinen) | Arvioida olemassa olevia yrityksiä usean vuoden tilinpäätöksellä. Käytetään yrityksen tulojen (nettovoiton) historiallisia arvoja menneiltä ajanjaksoilta (3-7 vuotta). Tiedoista on laskettu keskiarvo ja ne on korjattu nykyisen inflaation mukaan. |
| Ennustetiedot | Sen avulla arvioidaan investointihankkeen tulevaa arvoa ja sen houkuttelevuutta sijoituskohteelle. Historiallisia tietoja käytetään tulevien voittoarvojen ennustamiseen. Ennustettu syvyys on yleensä 1-3 vuotta. |
| Historiatietojen ja ennusteiden yhdistäminen | Käytetään arvioimaan yrityksen sijoituskohdetta. Käytetään sekä takautuvaa että ennustetietoa. |
Mitä tuloindikaattoria mallissa tulisi käyttää pohjan laskemiseen?
Pohditaan, mitkä tuloindikaattorit valitaan yrityksen arvioimiseksi.
Tulot Sitä käytetään yleensä palvelualan yritysten arvioinnissa.
Nettotulo käytetään suuryritysten arvioinnissa.
Voitto ennen veroja sovellettiin pieniin yrityksiin, jotta liittovaltion ja alueellisten etujen ja tukien vaikutus tulonmuodostukseen suljettaisiin pois.
Tulot osinkona käytetään arvostamaan yritystä, jolla on kantaosakkeita osakemarkkinoilla.
Raha virtaa käytetään laskettaessa aktivoitua kantaa yhtiöille, jotka hallitsevat käyttöomaisuutta. Tässä tapauksessa voidaan käyttää vain oman pääoman tai sijoituspääoman (oma + lainattu) virtaa.
Tulojen valinnan jälkeen se on mukautettava käypiin hintoihin - tätä varten voidaan käyttää Rosstatin tilastojen kuluttajahintojen arvon muutoksia, ja myös tulot ja kulut on jätettävä pois kertaluonteisista varoista; luonteeltaan eikä toistu tulevaisuudessa.
- Käyttöomaisuuden myynnistä/ostosta saadut tulot/kulut.
- Ei-toiminnalliset tuotot/kulut: vakuutusmaksut, tuotannon jäädytyksistä aiheutuvat tappiot, sakot ja oikeudenkäyntimaksut jne.
- Tuotot varoista, jotka eivät liity yhtiön päätoimintaan.
Pääomitusasteen laskentamenetelmät
Pääomitusaste on yrityksen pääoman nykyinen tuottoaste. Pääomitusaste edustaa pääoman (kiinteistön) arvoa arvostushetkellä.
Laskenta markkinapoimintamenetelmällä
Tätä menetelmää käytetään yrityksen arvon laskemiseen perustuen markkinoilla olemassa oleviin tapahtumiin samantyyppisten yritysten myyntiä/ostoa varten. Tässä tapauksessa on tarpeen tietää myytävien yritysten tai projektien tuloindikaattorit. Menetelmää käytetään replikoidussa liiketoiminnassa, esimerkiksi franchising-sopimuksessa.
Pääomitussuhde lasketaan seuraavalla kaavalla:
R – kapitalisaatioaste;
V – yrityksen arvo;
I ai – i:nnen analogisen yrityksen tuottama tulo;
V ai on i:nnen yrityksen myyntikustannukset markkinoilla;
n – vastaavien yritysten lukumäärä.
Suhteen laskeminen myytyjen yritysten keskimääräiseksi markkinahinnaksi on melko työvoimavaltainen prosessi ja usein vastaavien yritysten tuloista tai liiketoimien määrästä saattaa olla puutetta. Toinen diskonttokorkoon perustuva laskentatapa on käytännössä yleisempi.
Laskentamenetelmä pääomituksen määrittämiseksi
Tätä menetelmää käytettäessä on tarpeen laskea diskonttokorko. Pääomitusaste on yhtä suuri kuin voittoprosentin ja keskimääräisen tulon (nettovoiton) kasvuvauhdin erotus. Lisätietoja diskonttokoron laskentamenetelmistä on artikkelissa: → "". Laskentakaavat ovat seuraavat:
|
Formula nro 1 |
Formula nro 2* |
 R – kapitalisaatioaste; ennustetun kannattavuuden perusteella); |
 R – kapitalisaatioaste; r – diskonttokorko (tuottoaste); g – yrityksen tulojen ennustettu keskimääräinen kasvu ( historiallisten tulotietojen perusteella). |
*voit huomata, että toinen kaava vastaa.
Yleisimmin käytetyt menetelmät diskonttokoron arvioimiseksi ovat:
- (CAPM, Sharpe malli) ja sen muunnelmia.
- Kumulatiivinen rakennusmenetelmä.
Mitä eroa on kapitalisaatiokorolla ja diskonttokorolla?
Alla olevassa taulukossa näkyy erot diskonttokoron ja pääomituskoron käsitteiden välillä ↓.
Esimerkki yrityksen arvon laskemisesta Excelissä KAMAZ PJSC:lle
Harjoittelemme KAMAZ PJSC:n arvon arvioimista Excelissä. Tätä varten on tarpeen hankkia tilinpäätös yrityksen toiminnasta viime vuosina. Voit tehdä tämän siirtymällä yrityksen viralliselle verkkosivustolle. Otetaan vuoden 2015 Q1 ja Q2. Koska nettotulos on epävakaa, otamme yrityksen liikevaihdon muutoksen ja määritämme sen keskimääräisen kasvuvauhdin.
Tulojen muutosnopeus (g) = LN(C6/B6)
Keskimääräinen tulo = KESKIARVO(B6:C6)
Seuraava vaihe on diskonttokoron laskeminen. Koska KAMAZ PJSC:llä ei ole riittävän vaihtelevia osakkeita osakemarkkinoilla, voidaan diskonttauskoron laskemiseen käyttää kumulatiivista arvostusta. Tätä varten on tarpeen arvioida riskit seuraavilla alueilla ⇓.
|
Riskin tyyppi |
Arviointiväli, % | Riskiparametrit | Yrityksen arvioinnin arvo, % |
Selitys arvioinnista |
| Riskitön korko * | Venäjän federaation keskuspankin OFZ-lainojen tuotto | 8,5 | – | |
| Avainhenkilö, johtamisen laatu ja syvyys | Hallintopäätösten jakaminen | Johtorakenne on jaettu 11 hallituksen jäsenen kesken | ||
| Yrityksen koko ja kilpailu markkinoilla | Arvio yrityksen koosta (mikro, keskikokoinen, suuri) ja kilpailuriskin ominaisvaikutus markkinoihin | KAMAZ PJSC on suuri ja strateginen yritys, jonka kilpailuriskin taso on alhainen | ||
| Yrityksen taloudellinen analyysi | Yrityksen taloudellisen tilanteen sekä laina- ja osakerahastojen rakenteen arviointi | Yrityksen taloudellinen tilanne ei ole vakaa: suuri valtiontuen (avustuksen) osuus, suuri lainapääoman osuus, tulot epätasaiset | ||
| Tuotteiden ja alueellinen monipuolistaminen | Tuotevalikoiman ja jakeluverkoston arviointi | Yhtiöllä on sopimuksia kansainvälisten kumppaneiden kanssa ja se toimii sekä alueellisilla että kansainvälisillä markkinoilla. Laaja valikoima tuotteita | ||
| Asiakaskunnan monipuolistaminen (markkinoiden volyymi) | Valmistettujen tuotteiden markkinakysynnän, potentiaalisten asiakkaiden lukumäärän ja markkinoiden volyymin arviointi | Kulutuksen yritys- ja kuluttajasegmenttejä kehitetään | ||
| Voiton vakaus | Yrityksen liikevaihtoa ja nettotulosta tuottavien tekijöiden arviointi. Muutoksen suunnan ennustaminen | Nettotuloksen kasvutrendi on ollut positiivinen viimeisen 4 vuoden aikana. Voittovirta on epätasainen. Suuri prosentuaalinen tulosmuutos | ||
|
∑ Kokonaisdiskontokorko: |
||||
*riskitön korko lasketaan valtion OFZ-lainojen tuotoksi (katso → tuoton muutos) tai Sberbank PJSC:n erittäin luotettavien talletusten tuotoksi, jonka luottoluokitus on A3.
Pääomakorko = diskonttokorko – keskimääräinen kasvuvauhti
Pääoman käyttöaste = 18-15 = 3 %
Yrityksen arvo = D6/C8
Yrityksen arvo oli 486 508 123 tuhatta ruplaa.
Alla olevassa kuvassa on esitetty yrityksen arvon arvioinnin tärkeimmät indikaattorit ⇓.
johtopäätöksiä
Tulopääomamenetelmää käytetään sellaisten yritysten arvostukseen, joiden kassavirta on vakaa vähintään 5 vuoden ajanjaksolla. Kovan kilpailun tilanteessa yritysten voitot ovat erittäin epävakaita, mikä vaikeuttaa menetelmän asianmukaista soveltamista. Lisäksi lähestymistavassa on monia tulo- ja asiantuntijapäätöksiä riskien arvioinnissa, mikä tekee siitä subjektiivisen päätöksenteossa. Menetelmä on tarkin arvioitaessa markkina-arvoa ja yrityksen arvoa vastaaviin verrattuna.
Pääomakorko on korko, jolla vuositulot muunnetaan arvoksi. Taloudellisesta näkökulmasta kapitalisaatioaste heijastaa sijoittajan tuottoprosenttia ottaen huomioon kohteen riskit ja mahdolliset muutokset kohteen arvossa tulevaisuudessa.
Pääomitusasteen määrittämiseen käytettiin markkinapoistomenetelmää. Tässä menetelmässä ei lasketa erikseen pääoman tuottoprosenttia ja pääoman tuottoa, vaan hyödynnetään markkinatietoa kohteista, jotka ovat vertailukelpoisia sekä kiinteistön arvonmuutosten osuuden osalta tulevaisuudessa että riskien suhteen.
Missä NOI i- nettotuotot i-th analoginen objekti; V i- i:nnen analogisen kohteen myyntihinta; n- vastaavien kohteiden määrä kiinteistöissä.
Markkinaotteen rakentamisen analogeiksi valittiin arvioitavan kiinteistön käyttötarkoitusta (tapauksessamme toimistotilat) vastaavat tilat, mikä on perusteltua kiinteistön rakenteellisten ja kaavoitusominaisuuksien sekä parhaan käytön kannalta. arvioidaan. Analogisten kohteiden valinta pääomasuhteen laskemiseksi tehtiin tieto- ja analyysiosaston "Estimatika" liikekiinteistöjen tietokannan perusteella. Tärkeimmät ehdot objektien valinnassa laskelmia varten ovat:
1. Esineitä esitellään markkinoilla sekä myytäväksi että vuokrattavaksi;
2. kohde tarjottiin myyntiin/vuokralle yhdessä ajanjaksossa.
3. Tarkasteltavien parien lukumäärän tulee olla vähintään 5
Laskelmia varten on tarpeen tehdä useita oikaisuja, kuten "neuvottelualennus", "seisokkien aiheuttamien tappioiden huomioon ottaminen" ("alikuormitus") ja käyttökustannukset.
Jekaterinburgin liike- ja toimistokiinteistöjen vuokrauksen ja myynnin keskimääräisten neuvottelualennusten analyysi tehtiin eri kiinteistönvälitystoimistojen edustajien kanssa käytyjen neuvottelujen perusteella. Analyysin tuloksena määritettiin liike- ja toimistokiinteistöjen myynnin neuvottelualennusväli, joka on 5 - 15 %, keskimääräinen arvo on 8 %, liike- ja toimistokiinteistöjen neuvottelujen alennusten vaihteluväli. on 2 - 11%, keskiarvo on 6%.
Arvioitavan kiinteistön arvioidut käyttökustannukset lasketaan. Jaksottaisia menoja, joilla varmistetaan laitoksen normaali toiminta ja tulojen uudelleentuotanto, kutsutaan toimintakuluiksi. Yleisesti ja käytännön ymmärryksessä käyttökulut sisältävät tilojen ylläpitokulut. Ensinnäkin tähän sisältyvät muun muassa sähkölaskut, alueen siivous jne. Koska suurin osa kustannuksista kohteissa, joissa on yhtenäinen organisoitu hallintajärjestelmä, ei sisälly vuokratasoon, tällaisten kohteiden käyttökuluja ei vähennetty NIR-arvoa laskettaessa toimintakulujen kaksinkertaisen laskemisen välttämiseksi. Markkinasegmentin analyysin perusteella kunkin pääomitusasteen laskentaan valitun samanlaisen kohteen osalta sovelletaan markkinasegmentille tyypillistä alikäyttökerrointa ja käyttökustannustasoa vuokrattua hyötyyksikköä kohti. Nettotoimintakuluja (NOC) määritettäessä Nettotoimintakuluja perusteltaessa otettiin seisokkien arvo 10 % toimintakuluista ja käyttökulujen määrä 18 % toimintakuluista. huomioon kiinteistövälitystoimistojen ja useiden hallinnointiyhtiöiden kanssa käytyjen neuvottelujen mukaan.
8. Tulomenetelmä kiinteistön markkina-arvon määrittämiseksi
Kassavirtojen diskonttaaminen. Suora kirjainkoko
Tulojen lähestymistapa (IAP)
Tulojen aktivointimenetelmä perustuu arvioon toiminnasta ja mahdollisesta tulevasta kiinteistön myynnistä saatavien tulevien hyötyjen nykyarvosta (tänään).
Tulojen pääomittaminen on prosessi, jossa tuleva tulovirta lasketaan uudelleen lopulliseksi arvoksi, joka on yhtä suuri kuin niiden nykyisten arvojen summa. Nämä arvot ottavat huomioon:
1) tulevien tulojen määrä;
2) milloin tulot pitäisi saada;
3) tulon saamisen kesto. DP:n taustalla olevat periaatteet:
♦ odotukset;
♦ korvaaminen.
Tuloja tuottavan kiinteistön arvostamisessa käytetään kahta päämenetelmää:
1) suora kirjaus;
2) kassavirtojen diskonttaus.
Molempien menetelmien pääkäsitteet ovat nettotuotot (NOI tai NOI) ja pääomitusaste R.
DP:tä sovellettaessa käytetään omistajan tilinpäätöstä:
♦ yksinkertaistettu tasapaino;
♦Arvioitsijan rekonstruoima kassavirtaraportti tulo- ja kuluerien taloudellista analyysiä varten.
Oikaistussa kassavirtalaskelmassa on neljä tulotasoa.
1. Mahdolliset bruttotulot (GPI):
♦ miinus oikaisu kuormitustasolle ja tappioille maksun keräämisen aikana;
♦ plus muut kiinteistön normaaliin toimintaan liittyvät tulot.
2. Todellinen efektiivinen bruttotulo (ETG):
♦ miinus juoksevat toimintakulut (TOR);
♦ miinus korvausreservi (RZ). (TOR + RZ = OR - toimintakulut).
3. Liiketoiminnan nettotuotot (NOI):
♦miinus velanhoito (D) - koronmaksu ja pääoman takaisinmaksu;
♦ miinus pääomakustannukset (Kz):
♦ peruskorjaus;
♦ pääomareservit;
♦ vuokralaisten parannukset;
♦ välityspalkkiot vuokralle.
4. Kassavirta ennen veroja (BCF) ja oman pääoman tuotto (ROE).
Suora kirjainkoko (DMC)
Kohteen hinta määräytyy kaavan mukaan
missä I on nettotulo (NII), V on omaisuuden arvo; R - pääomitusaste.
MPC:n käyttökaavio:
1) määrittää vakiintuneen NIR:n koko vuodeksi (yleensä useiden vuosien tulojen keskiarvolla),
2) määrittää pääomitussuhteen arvon R,
3) jaa BOD R:llä kaavan avulla.
MPC:n edut:
♦ laskelmien helppous,
♦ vähän oletuksia;
♦markkinaolosuhteiden heijastus;
♦antaa erityisen hyviä tuloksia matalariskisellä vakaalla kiinteistöllä (yhden vuokralaisen rakennus ja pitkäaikainen vuokrasopimus).
MPC:tä ei tule käyttää, kun:
♦ei ole tietoa markkinatransaktioista; teoreettisia menetelmiä R:n määrittämiseksi ei voida soveltaa;
♦kohde ei ole vakaassa toimintatilassa (rakennus tai rekonstruointi),
♦laitos on kärsinyt vakavia vahinkoja luonnonkatastrofin tai tulipalon seurauksena.
Pääomasuhteen määritysmenetelmät:
1. Markkinoiden purkumenetelmä (markkinoiden puristaminen).
2. Analyyttinen menetelmä (R:n kumulatiivinen konstruointi).
3. Asuntolainasijoitusten analyysimenetelmät (käytettäessä lainapääomaa).
4. Asiantuntijamenetelmä (kiinteistömarkkinoiden asiantuntijoiden kartoitus).
Pääomituksen rakenne
R = RON+ROF,
missä RON on pääoman tuottoaste, ROF on pääoman tuottoprosentti (pääoman tuotto).
Kun rakennetaan kumulatiivisesti R:ää RON:na, seuraavat tekijät otetaan huomioon:
♦korvaukset riskittömistä likvideistä sijoituksista (inflaatio huomioon ottaen),
♦riskin korvaus (mukaan lukien maariski);
♦korvaus alhaisesta likviditeetistä,
♦korvaukset sijoitusten hoidosta;
♦oikaisu omaisuuserän arvon ennakoidun nousun tai laskun vuoksi.
Pääomitusmenetelmät
1. Suoraviivainen (Ring-menetelmä).
2. Korvausrahastoa muodostettaessa yhtenäinen annuiteetti sijoitetun pääoman tuottoprosentilla (Inwood-menetelmä).
3. Korvausrahastoa muodostettaessa yhtenäinen annuiteetti riskittömällä korolla (Hoskold-menetelmä). Yleinen kaava suuruuden määrittämiseksi:
R=Y o + d o (SFF(y;n),
missä Y o on sijoitetun pääoman tuottoaste; d 0 - kustannusmuutostekijä; y on tulon korkotaso korvausrahastotekijää muodostettaessa; n on tulojaksojen lukumäärä, SFF( ) on korvausrahastotekijä.
Alennettu kassavirtamenetelmä
Kiinteistön arvo määräytyy kaavan mukaan
missä n on kassavirran vastaanottojakson sarjanumero; n= 0…, N; CF n - kassavirta sisään n- kausi; i - alennus.
Menetelmän käyttökaavio:
1. Tee ennuste ja mallinna rahavirrat arvioitavan kiinteistön koko käyttöajalle (ns. ennustejaksolle).
2. Määritä palautusarvo – kiinteistön jälleenmyynnistä kertyneen tuoton määrä omistusajan päättyessä.
3. Määritä diskonttokorko.
4. Diskontoi kassavirrat ja palautusarvo kiinteistön nykyiseen arvoon (arviointihetkellä).
Menetelmän edut:
♦pidettiin parhaana teoreettisena menetelmänä;
♦ ottaa huomioon markkinadynamiikan,
♦ ottaa huomioon tulojen ja menojen epätasaisen rakenteen;
♦toimii, kun tulot ja markkinat ovat epävakaita;
♦ toimii kun kohde on rakenteilla tai kunnostettavissa.
Virheet:
♦ennusteen virhetodennäköisyys;
♦riittävä monimutkaisuus;
♦Arvioijan ”sympatian” tekijä on vahva.
Pääomakorot, diskontto
Pääoman käyttöaste R o käytetään suorassa isoilla kirjaimilla menetelmässä seuraavan kaavan mukaisesti:
missä V on kustannukset; NOI on edustava arvo odotetusta vuotuisesta nettoliiketoiminnasta (NOI).
Pääomitusaste sisältää pääoman tuottoprosentin (sijoitetut varat tai alkusijoitus) ja tuottoprosentin, joka ottaa huomioon alkuperäisten sijoitettujen varojen palautumisen.
Kuten mikä tahansa tuottoaste, pääomitusaste heijastaa ensisijaisesti riskejä, joille tiettyyn omaisuuteen sijoitetut varat altistuvat. Kiinteistön tuottaman tulon on täytettävä kaksi taloudellisten etujen ryhmää: fyysiset edut (maa, parannukset) ja taloudelliset edut (oma pääoma, velkapääoma). Taloudelliset edut kuvastavat luonnollista taloudellista tilannetta, kun lainaa kerätään kiinteistön muodossa olevan omaisuuden ostamiseen. Näin ollen kannattavaa kiinteistöä analysoitaessa on tarpeen arvioida näitä etuja, joilla jokaisella on oma pääoma.
Pääomakorot
|
Vedon nimitys |
Kurssin nimi |
Heijastunut korko |
|
Ominaisuuden arvo = NOI/R 0 |
||
|
Oman pääoman puolesta |
Oman pääoman kustannus = Oman pääoman tuotto / R e |
|
|
Lainatuille varoille |
Lainattujen varojen kustannukset = Lainattujen varojen tuotto / R i |
|
|
Maan puolesta |
Maakustannukset = tulot maata kohden / R m |
|
|
Parannusta varten |
Parannuksen kustannukset = parantamisesta johtuvat tulot / R b |
Alennus (tuotto, tuotto) käytetään toisessa pääomitusmenetelmässä - diskontatun kassavirran menetelmässä. Kustannusten määrittämisen yleinen lauseke on seuraava:
Missä i- alennus;
F.V.– kiinteistön jälleenmyyntihinta omistusajan lopussa (palautus);
n - pitoaika;
l - maksuajan numero.
Arvo määritellään kunkin jakson ja palautuksen tulojen nykyarvojen summana, joka lasketaan sopivalla korolla. Alennus i jota kutsutaan muuten sijoitetun pääoman tuottoasteeksi. Tämä arvo kuvaa myös pääomasijoitusten tehokkuutta. Siinä otetaan huomioon kaikki kokonaistuotot (sijoitetun pääoman tuotto ja tulot omaisuuden arvon muutoksista) saattamalla alkusijoituksen ja toteutuneen taloudellisen vaikutuksen ajan ja riskitekijöiden mukaisiksi. Diskonttauskorkoa tulee harkita ottaen huomioon, että pääomamarkkinat, arvopaperimarkkinat ja kiinteistömarkkinat muodostavat yhden sijoitusvälinejärjestelmän. Erityisesti tämän järjestelmän yhtenäisyyden määräävät yhteiset valintakriteerit: riski ja kannattavuus. Nämä kriteerit heijastavat tuloprosentteja (erityisesti pääomituskorkoa ja diskonttokorkoa), jotka ovat niiden tehtäviä. Diskonttauskoron valinta perustuu analyysiin saatavilla olevista vaihtoehtoisista sijoitusvaihtoehdoista, joilla on vertailukelpoinen riskitaso, ts. tätä korkoa pidetään pääoman vaihtoehtoiskustannuksina.
Pääomitusasteen tavoin investointihankkeen kokonaistuottoprosentin tulee ottaa huomioon pääomarakenteeseen sisältyvät yksittäiset taloudelliset edut. Jokaisella näistä koroista on oma tuottoprosenttinsa:
Y 0 - voittoprosentti (tuotto), ottaen huomioon tuotot koko sijoituksen määrästä;
Y e - tuotto, ottaen huomioon sijoittajan omalle pääomalle kuuluva tuotto;
Y m on tuotto, joka ottaa huomioon lainatuille varoille kertyvät tulot (vain korkomaksut), jota kutsutaan muuten lainan koroksi.
Diskonttokorkona katsottuna tuottoaste tai yksinkertaisesti tuotto ottaa huomioon tulot ja alkupääoman muutokset koko tarkastelujaksolta, joten tätä arvoa kutsutaan myös lopulliseksi tuotoksi. Vaikka pääomituskorko ja diskonttokorko ovat toisistaan riippumattomia parametreja, niiden välillä on tietyissä olosuhteissa toiminnallinen yhteys.
Harjoittava arvioija, Ph.D. tekniikka. tieteet,
Moskova
Johdanto
Viime aikoina markkinoiden poimintamenetelmää käytetään usein käytännössä arvioitaessa eri omaisuuserien arvoa diskonttokorkojen määrittämiseksi. Jatkossa hyödykkeellä ymmärretään ensisijaisesti kiinteistökohdetta, vaikka esitetyt tulokset ovat luonteeltaan yleisempiä. Huolimatta siitä, että tuloperusteinen lähestymistapa tällaisia korkoja käytettäessä menettää riippumattomuutensa vertailevasta lähestymistavasta, kuten kohdassa todettiin, tämän menetelmän käyttö mahdollistaa todellisten markkinoiden tuottoprosentin määrittämisen.
Useimmiten markkinoiden poimintamenetelmä toteutetaan seuraavassa versiossa (ja muissa):
Missä
R— pääomitusaste;
NOR - nettotuotot;
KANSSA— omaisuuden arvo;
AP - vuosivuokra;
A— osuus toimintakuluista;
k- otoskoko;
indeksi "0" vastaa nykyistä tilaa (arvostuspäivänä).
Siten kaavan (1) mukaan nykyinen tuottoaste määräytyy olennaisesti. Mutta suoran kapitalisoinnin menetelmä (DC) sisältää yhden tulevan ajanjakson nettoarvon ennustetun arvon kapitalisoinnin (jne.):
(2)
Missä
Y— tuottoprosentti (diskontointi);
f— korvausrahastotekijä (pääoman tuottoaste);
t h – NPR:n vuotuinen kasvuvauhti;
indeksi "1" vastaa ennustearvoa 1 tulevalle ajanjaksolle (vuodelle).
Joten riippuvuuksien (1) ja (2) välillä on ristiriita. Todellakin, jos korvaamme riippuvuudesta (1) lasketun suuruuskertoimen arvon riippuvuudella (2), saamme arvoestimaatin, joka on siirtynyt suhteessa todelliseen arvoon, eli syntyy systemaattinen virhe. Eräs vaihtoehto systemaattisen virheen eliminoimiseksi on tehdä riippuvuuteen (2) perustuva markkinoiden poimiminen, kuten esimerkiksi esitetään.
Todellisen tuottoprosentin määrittäminen
Riippuvuutta (1) voidaan pitää esimerkkinä NOR:n ennustearvon käyttämisestä ilman sen kasvua (ei NORin inflaatiota). Koska NAV-inflaatio on aina olemassa todellisilla markkinoilla, riippuvuus (1) mahdollistaa vakion NAV-arvon avulla todellisen pääomasuhteen määrittämisen todellisen tuoton perusteella. Tässä ja jatkossa laskelmia yksinkertaistavia kaavoja kirjoitettaessa jätetään pois keskiarvolauseke (otosalkioiden summa jaettuna näytteen tilavuudella), jolloin otos pienennetään yhdeksi elementiksi. Yllä oleva huomioon ottaen riippuvuus todellisen tuottoprosentin laskennassa on muotoa:
(3)
jossa alaindeksi "p" viittaa todellisiin arvoihin.
Kuitenkin käytettäessä suhdetta (3) todellisen tuoton määrittämiseen oletetaan, että kaikkien markkinasegmenttien inflaatio on sama. Ensi vuonna louhintalauseke näyttää todellakin tältä:
Missä
TAI - vuoden toimintakulut;
t AP on vuokran vuotuinen kasvuvauhti (inflaatio);
t TAI - toimintakulujen vuotuinen kasvuvauhti (inflaatio);
t c on omaisuuden arvon vuotuinen kasvuvauhti (inflaatio);
indeksi "11" vastaa ensi vuoden arvoa.
Jos vuokran ja käyttökustannusten inflaatio ovat samat, ne muuttuvat itse asiassa nettoarvon inflaatioksi ja riippuvuus (4) saa muotonsa:
(5)
Tästä seuraa, että kun kaikkien panoskustannusparametrien inflaatio on sama, inflaatioindikaattorit (NPV:n ja omaisuuden arvon kasvuvauhdit) pienenevät, ja edellä mainittu riippuvuus (5) seuraavalle vuodelle, olettaen samat pääoman tuottoasteet, ottaa riippuvuuden muoto (3).
Samanaikaisesti tasainen inflaatio kaikilla markkinasegmenteillä on mahdollista vain idealisoiduilla markkinoilla. Reaalimarkkinoilla (sekä kehittyneissä että kehitysmaissa) hintojen nousuvauhti eri markkinasegmenteillä, sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä, muuttuu asynkronisesti. Tämä johtaa siihen, että reaalitulo, joka määritellään nykyiseksi tuottoasteeksi riippuvuuden (3) mukaan, muuttuu ajan myötä, eli se on markkinasegmenttien suhteellisen inflaation funktio ja saa nimellisen ominaisuudet. korko. Kaaviot seuraavan vuoden nykyisen tuottoasteen riippuvuudesta kuluvan vuoden nykyisestä tuottoasteesta (riippuvuus (5)) omaisuuden arvon erilaisella inflaatiolla (olettaen, että vuokrainflaatio on yhtä suuri kuin liiketulon inflaatio ) on esitetty kuvassa. 1.
Riisi. 1. Ensi vuoden nykyisen tuottoprosentin riippuvuus nykyisestä tuottoasteesta
tänä vuonna klo t h = 10 %, omaisuuden käyttöaika on 20 vuotta, pääoman tuottoaste määritetään Inwood-menetelmällä
Reaalituottoasteen aikariippuvuuden eliminoimiseksi (eliminoimaan sen riippuvuus markkinasegmenttien inflaatiosta) inflaatiota voidaan pitää joko kiinteän ennustejakson keskiarvona, joka saadaan ottamalla huomioon sen ennuste markkinasegmenteille tälle ajanjaksolle, tai kvasistaattisella likiarvolla (olettaen, että nettoarvon ja omaisuuden arvon inflaatio (kasvuluvut) ovat samat) nykyisenä tuottoasteena.
Jatkossa rajoitamme todellisen tuottoprosentin tarkastelemiseen vain kvasistaattisessa approksimaatiossa.
On huomattava, että reaalituotto voidaan saada myös diskontatun kassavirran (DCF) yhtälöön perustuvalla markkinapoimintamenetelmällä muodossa:
Missä
KANSSA rev — palautuksen kustannukset (reaalisesti);
n— ennustejakson kesto.
Esitetty yhtälö voidaan ratkaista numeerisesti suhteessa Y p (esimerkiksi Excelin parametrien valintatoiminnolla).
Samalla DCF-yhtälön perusteella saatu reaalinen tuotto on sama kuin PC-yhtälön perusteella määrätty reaalinen tuotto vain, jos PC-menetelmässä käytetään Inwood-menetelmän mukaista pääoman tuottoa. ja DCF-menetelmässä se määritetään ottaen huomioon pääoman tuotto myös Inwood-menetelmän mukaan (poistokelpoisille omaisuuserille, joiden jäljellä oleva taloudellinen vaikutusaika on m, arvo 
) tai ei-puettavia esineitä varten (erikoistapauksena) osoitteessa .
Inwood-menetelmä on kustannustehokkain tapa palauttaa pääomaa, koska se vaatii minimaalisia panoksia. Huolimatta siitä, että käytännössä sitä ei aina ole mahdollista toteuttaa, reaalituottoa määritettäessä on syytä harkita juuri tätä pääoman tuottomenetelmää, joka perustuu oletukseen tehokkaimmasta varojen käytöstä.
Arvostuskäytännössä käytetään usein DCF-yhtälöä puolijakson siirrolla. Yhtälö on
Tämä lähestymistapa johtaa pienempiin laskentavirheisiin olosuhteissa, joissa vuositulo koostuu useista jaksottaisista maksuista. Siksi useiden jaksottaisten maksujen tapauksessa vuoden aikana on suositeltavaa käyttää DCF-menetelmää puolen jaksosiirrolla markkinoiden poimimiseen tai käyttää PC-menetelmää riittävästi tässä tapauksessa on tarpeen käyttää korjattua NFR:ää. arvo, joka on yhtä suuri kuin
Oikaisuarvo löytyy seuraavasta suhteesta:
Näin ollen todellisen tuottoprosentin määrittämiseen markkinapoimintamenetelmällä voidaan käyttää sekä PC-menetelmää että Inwood-menetelmän mukaiseen pääoman tuottoon perustuvaa DCF-menetelmää.
Nimellistuottoprosentin määrittäminen
Reaali- ja nimellistuottoprosentin välinen suhde voidaan saada suhteesta:
jossa indeksi "n" viittaa nimellisarvoihin.
Jos molemmissa tapauksissa pääoman palautus tapahtuu todellisella korolla, mikä vaikuttaa perustellulta, koska omaisuuden käyttöiän loppuun mennessä on kerryttävä määrä sen uudelleentuotantoa varten reaalisesti, saadaan:
Reaali- ja nimellistuottoasteen välisen suhteen laskentatulokset on esitetty kuvassa. 2.
Riisi. 2. Nimellisten tuottoasteiden riippuvuus reaalisista koroista kauden eri inflaatiotasoilla NPV
omaisuuden käyttöikä on 20 vuotta, pääoman tuottoaste lasketaan Inwood-menetelmällä (reaaliarvoisesti)
On huomattava, että riippuvuuksia (7) ja (8) johdettaessa oletuksena on, että NPV:n (inflaatio) kasvuvauhti on vakio arvo omaisuuden koko käyttöiän ajan. Tarkkaan ottaen tämä ei pidä paikkaansa ainakaan Venäjän nykyisessä taloustilanteessa. Siksi on oikeampaa ottaa arvioituna inflaatioksi omaisuuserän käyttöiän ajalta ennustetun inflaation keskimääräinen integraaliarvo.
Lisäksi saadut riippuvuudet on johdettu ottamatta huomioon omaisuuden arvon noususta (inflaatiosta) saatua tuloa. Omaisuuserän arvon kasvuvauhdin osuuden laskemisesta nimellistuottoon on käsitelty riittävän yksityiskohtaisesti.
On huomattava, että todellisilla markkinoilla omaisuuserien, joilla on erilainen jäljellä oleva taloudellinen vaikutusaika (esimerkiksi samanlaisilla eri-ikäisillä kiinteistöillä), inflaatio on lähes sama (edellyttäen, että jäljellä oleva taloudellinen käyttöikä on riittävän pitkä). Samanaikaisesti tällaisten omaisuuserien pääoman tuottovaatimuksen tulisi vaihdella elinajanodoteerojen vuoksi. Siksi markkinapoimintamenetelmällä laskelmia tehtäessä on suositeltavaa ottaa poistojen osana erikseen huomioon inflaatio (kasvuluvut) ja pääoman tuottoaste. Tässä tapauksessa voimme kirjoittaa seuraavan suhteen:
— omaisuuserän vuotuinen arvon muutos (absoluuttinen inflaatio); t c on omaisuuserän arvon vuotuinen kasvuvauhti (suhteellinen inflaatio).
On huomattava, että ei-poistokelpoisten omaisuuserien ( f R = f n = 0) ja jos omaisuuserän ja NPV:n inflaatio on sama ( t Kanssa = t h) riippuvuudet (9) ja (10) muuttuvat tunnetuksi Fisherin kaavaksi:
Yleensä markkinapoimintamenetelmää nimellistuottoprosentin määrittämiseen voidaan käyttää myös DCF-menetelmän perusteella. Tässä ongelmasta tulee kuitenkin monimuuttuja ja PC-menetelmällä määritetty nimellisnopeus ei ole sama kuin DCF-menetelmällä määritetty nopeus.
Joissakin tapauksissa voit yrittää varmistaa DCF- ja PC-menetelmille samat nimelliset tuottoprosentit valitsemalla sopivan suhteen pääomitussuhteen (pääoman tuottoasteen) laskemiseen, kuten kuvassa näkyy. Ilmeisesti ehdotettu valintamenetelmä on kuitenkin enemmän keinotekoinen matemaattinen tekniikka kuin sijoittajan taloudellisesti järkevä toiminta.
Tosiasia on, että PC- ja DCF-menetelmät heijastavat perustavanlaatuisesti erilaisia sijoittajien käyttäytymismalleja ja voivat siksi tuottaa erilaisia tuloksia.
Itse asiassa riippuvuus voidaan muuntaa seuraavaan muotoon:
tai 
Siten olemme saaneet klassisen kaavan sijoitetun pääoman tuoton laskemiseen. Esimerkiksi luotonannossa lainan vuosikoron suhde lainan määrään.
Koska pääoman tuotto on laskettu ottaen huomioon omaisuuden jäljellä oleva taloudellinen käyttöikä, PC-menetelmä on rakennettu mallille, joka olettaa, että sijoittaja sijoittaa pääomaa omaisuuteen, omistaa sen loppuun asti. taloudellisesta elämästään.
DCF-menetelmä (riippuvuus (6)) olettaa erilaisen sijoittajan käyttäytymismallin sijoittaessaan pääomaa omaisuuteen, nimittäin: tulon saaminen rajoitetun ajan (ennustejakso, joka on lyhyempi kuin omaisuuden taloudellinen vaikutusaika) ja myynti. omaisuuserä hankintamenoon, joka on tulojakson lopussa.
Markkinoiden poiminnan tulosten monivarianssi DCF-menetelmää käytettäessä johtuu useista syistä.
Ensinnäkin nimellistuottoa käyttävän DCF-menetelmän lasketut riippuvuudet voivat olla erilaisia.
Useimmiten käytännössä DCF-yhtälöä käytetään vakiotuottoasteen muodossa
Samalla on mahdollista käyttää DCF-yhtälöitä, joiden tuottoprosentit vaihtelevat jaksoittain:
Kun käytät spot-hintoja:
Kun käytät termiinikursseja:
(13)
Toiseksi, myös ennustejakson kesto DCF-menetelmää käytettäessä voi olla erilainen.
Kolmanneksi palautuskustannukset voidaan määrittää eri tavoin:
- perustuen ennusteen jälkeisen ajanjakson ensimmäisen vuoden nettoarvon pääomitukseen käyttäen pääoman tuottoastetta Inwood-, Hoskold-, Ring- tai Gordon-mallin menetelmien mukaisesti;
- ennustamalla suoraan omaisuuserän nykyarvo ennusteen jälkeisen ajanjakson ensimmäiselle vuodelle käyttämällä sen arvon kasvuvauhtia.
Kaikki tämä DCF-menetelmää käyttävien laskentavaihtoehtojen moninaisuus johtaa siihen, että lasketut nimellisarvot poikkeavat PC-menetelmällä saaduista. Joidenkin optioiden laskennan tulokset edellyttäen, että omaisuuserän arvo arvostuspäivänä on sama ja vastaa 10 %:n reaalituottoa, on esitetty taulukossa. 1.
pöytä 1
| Ei. | Vedon tyyppi | Kurssin arvo prosentteina ennustejakson keston, vuosien kanssa | Maksuehdot | ||||
| 1 | |||||||
| 1 | TodellinenY R | 10 | 10 | 10 | 10 | 10 | PC- ja DDP-menetelmä, riippuvuudet (3) ja (6), f- Inwood-menetelmä |
| 2 | NimellinenY n | 11,44 | — | — | — | — | PC-menetelmä, riippuvuus (7), f- Inwood-menetelmä |
| 3 | Y n | 11,17 | — | — | — | — | PC-menetelmä, riippuvuus (8), f- Inwood-menetelmä |
| 4 | Y n | 11,50 | — | — | — | — | PC-menetelmä, riippuvuus (7), f- Rengasmenetelmä |
| 5 | Y n | 23,44 | — | — | — | — | PC-menetelmä, riippuvuus (9), f- Inwood-menetelmä |
| 6 | Y n | 23,17 | — | — | — | — | PC-menetelmä, riippuvuus (10), f- Inwood-menetelmä |
| 7 | Y n | 23,50 | — | — | — | — | PC-menetelmä, riippuvuus (9), f- Rengasmenetelmä |
| 8 | Y n | 23,20 | — | — | — | — | |
| 9 | Y n | 12,78 | 14,01 | 15,11 | 16,08 | 16,92 | DDP-menetelmä, riippuvuus (11), KANSSA rev - PC-menetelmä, f- Inwood-menetelmä |
| 10 | Y n | 12,78 | 14,03 | 15,19 | 16,26 | 17,25 | DDP-menetelmä, riippuvuus (12), KANSSA rev - PC-menetelmä, f- Inwood-menetelmä |
| 11 | Y | 12,78 | 14,23 | 15,77 | 17,43 | 19,21 | DDP-menetelmä, riippuvuus (13), KANSSA rev - PC-menetelmä, f- Inwood-menetelmä |
| 12 | Y n | 36,44 | 29,15 | 26,76 | 25,54 | 24,80 | DDP-menetelmä, riippuvuus (11), KANSSA t Kanssa) |
Huomautus. Nimellistuottoa laskettaessa Y n hyväksytty: t h = 10 % t c = 12 %.
Annetut esimerkit osoittavat, että nimellistuoton arvo riippuu merkittävästi laskentamenetelmästä. Siksi, jotta saataisiin riittävät tulokset käytettäessä markkinapoimintamenetelmää nimellistuottoasteen määrittämiseen, poimintaprosessi on suoritettava käyttämällä suhdetta, jota käytetään myöhemmin arvostuslaskelmia tehtäessä.
Sijoitusriskien laskeminenTuottoprosentin määrittämiseen harjoittavat arvioijat käyttävät melko usein kumulatiivista rakentamismenetelmää. Sen olemus on, että tuottoprosentti esitetään ns. riskittömän tuottoprosentin ja sijoitusriskin (tms.) palkkioiden (lisämaksujen) summana. Tällöin riskien määrittämiseen käytetään erilaisia menetelmiä: asiantuntija-arvojen määrittämisestä laskenta- ja analyyttisten mallien rakentamiseen. Käytännössä kaikissa näissä menetelmissä on kuitenkin subjektiivisuuden elementtejä.
Markkinapoimintamenetelmä luo kyvyn määrittää eri sijoitusten riskit markkinatietojen perusteella.
Yleensä valtion arvopaperien (joukkovelkakirjalainojen) tuottokorkoja pidetään riskittöminä korkoina. Markkinatiedot joukkovelkakirjalainojen tuottokoroista ovat kuitenkin ehdollisesti riskittömiä, koska ne sisältävät inflaatioriskejä. Siksi arvioijien käyttämät joukkolainojen tuottokorot ovat nimellisiä.
Inflaatioriskin suuruuden vertailukelpoisuuden varmistamiseksi riskittömälle korolle ja arvostettavan omaisuuserän tuottoprosentille pyritään yleensä valitsemaan joukkovelkakirjalaina, jonka maturiteetti on lähellä omaisuuserän pitoaikaa.
Jos määritämme nimellistuoton markkinapoimintamenetelmällä ja valitsemme (nimellisen) riskittömän koron, voimme määrittää sijoituksen kokonaisriskin. Laskettu riippuvuus on muotoa:
Missä
r n - sijoitustoiminnan kokonaisriski (nimellisesti);
Y br - riskitön tuotto.
Sijoitusriskin laskennan tulokset edellä lasketuille nimellistuottoasteille (ks. taulukko 1) on esitetty taulukossa. 2 (taulukon 1 vastaavien sarakkeiden numerointi säilytetään). Laskelmissa oletettiin, että Ybr = 5 %.
taulukko 2
| Ei. | Riskin tyyppi | Kokonaisriskin arvo prosentteina ennustejakson kestolla, vuosia | Maksuehdot | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||
| 2 | Nimellinen r n | 6,44 | — | — | — | — | PC-menetelmä, riippuvuus (7), f- Inwood-menetelmä |
| 3 | r n | 6,17 | — | — | — | — | PC-menetelmä, riippuvuus (8), f- Inwood-menetelmä |
| 4 | r n | 6,50 | — | — | — | — | PC-menetelmä, riippuvuus (7), f- Rengasmenetelmä |
| 5 | r n | 18,44 | — | — | — | — | PC-menetelmä, riippuvuus (9), f- Inwood-menetelmä |
| 6 | r n | 18,17 | — | — | — | — | PC-menetelmä, riippuvuus (10), f- Inwood-menetelmä |
| 7 | r n | 18,50 | — | — | — | — | PC-menetelmä, riippuvuus (9), f- Rengasmenetelmä |
| 8 | r n | 18,20 | — | — | — | — | Fisherin kaava (laskettu tс:lla) |
| 9 | r n | 7,78 | 9,01 | 10,11 | 11,08 | 11,92 | DDP-menetelmä, riippuvuus (11), KANSSA rev - PC-menetelmä, f- Inwood-menetelmä |
| 10 | r n | 7,78 | 9,03 | 10,19 | 11,26 | 12,25 | DDP-menetelmä, riippuvuus (12), KANSSA rev - PC-menetelmä, f- Inwood-menetelmä |
| 11 | r n | 7,78 | 9,23 | 10,77 | 12,43 | 14,21 | DDP-menetelmä, riippuvuus (13), KANSSA rev - PC-menetelmä, f- Inwood-menetelmä |
| 12 | r n | 31,44 | 24,15 | 21,76 | 20,54 | 19,80 | DDP-menetelmä, riippuvuus (11), KANSSA rev - ennuste omaisuuden arvon kasvuvauhdin perusteella ( t Kanssa) |
Tarkkaan ottaen, koska PC- ja DCF-menetelmät olettavat omaisuuden eri pitoajat, näissä menetelmissä käytettävien riskittömien korkojen tulisi olla erilaisia. Tätä ei kuitenkaan yleensä oteta huomioon käytännön arvioinneissa.
Lopuksi haluan todeta, että on olemassa houkutus määrittää todellinen riskitön korko käyttämällä tunnettua reaalituottoa ja laskettua sijoitusriskiä. Tässä tapauksessa voit hyväksyä oletuksen, että omaisuuserän nimelliset riskit ovat samat kuin todelliset riskit, tai käyttää todellisten riskien laskemiseen kohdassa ehdotettua muutosta.
Tällainen laskelma vaikuttaa kuitenkin lainvastaiselta, koska arvioitavaan omaisuuserään sijoitettaessa ennakoidut riskit ja arvostettavien omaisuuserien markkinoiden ja arvopaperimarkkinoiden toimijoiden näkemät joukkovelkakirjalainoihin liittyvät riskit eroavat toisistaan merkittävästi. Ilmeisesti nämä erot liittyvät arvopaperimarkkinoiden korkeaan dynamiikkaan ja näiden markkinoiden toimijoiden todelliseen kannattavuuteen liittyvään spekulatiiviseen komponenttiin. On selvää, että jos yrität vähentää lasketut riskit omaisuuden todellisesta tuottoasteesta, saatat joissain tapauksissa päätyä negatiivisiin arvoihin todellisista riskittömistä koroista. Siksi valtion obligaatioiden todelliset riskittömät tuottoprosentit voidaan määrittää vain arvopaperimarkkinoiden analyysin perusteella, mikä ei kuulu tämän julkaisun piiriin.
Johtopäätös
Artikkelissa käsitellään markkinoiden erotusmenetelmän käytön ominaisuuksia todellisen ja nimellisen tuoton määrittämiseen. On johdettu riippuvuuksia, jotka muodostavat yhteyden nimellisen ja todellisen tuottoprosentin välille, jotka tietyissä olosuhteissa osuvat yhteen tunnetun Fisherin kaavan kanssa.
Esitetään myös laskentatulokset, jotka vahvistavat, että markkinapoimintamenetelmän riittävä käyttö nimellistuottoprosentin määrittämiseen on mahdollista vain, jos samoja riippuvuuksia käytetään poiminnassa ja arvostamisessa. Perusteellinen mahdollisuus laskea ja vertailla sijoitusriskejä markkinatietoihin on esitetty.
Kirjallisuus
1. Ozerov E.S. Taloudellinen analyysi ja kiinteistöarviointi. Pietari: MKS, 2007. s. 188-243.
2. Esipov V.E., Makhovikova G.A., Terekhova V.V. Liiketoiminnan arvostus. St. Petersburg: Peter, 2006. s. 99-100.
3. Fomenko A.N. VRM:n käytön piirteet pääomitussuhteen määrittämisessä markkinapoimintamenetelmällä. - www.appraiser.ru
4. Mikhailets V.B., Artemenkov I.L., Artemenkov A.I. Tulolähestymistapa ja diskonttausperiaate tuloa tuottavien epälikvidejä omaisuuseriä arvostettaessa. Tulolähestymistavan käsitteiden uudistaminen ja transaktiohinnoittelumallin kehittäminen // Arviointikysymyksiä. 2008. Nro 1.
5. Fomenko A.N. Mahdollinen virhe ja epävarmuus estimointilaskelmien tuloksissa käytettäessä erilaisia diskonttaustekniikoita. - www.anf-ocenka.narod.ru
6. Leifer L.A. Tulolähestymistapa kiinteistön arvioinnissa. Ennusteiden kassavirtojen mallien tyyppi // Arviointikysymyksiä. 2007. Nro 3.
7. Fomenko A.N. Vaihtuvan diskonttokoron käyttäminen arvioitaessa kiinteistön arvoa tulolähestymistavan puitteissa. - www.anf-ocenka.narod.ru
8. Kiinteistöjen arviointi / Toim. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova. M.: Talous ja tilastot, 2005. s. 146-149.
9. Kozyr Yu.V. Korkojen vaikutusten vaikutukset riskipreemioihin. - www.appraiser.ru
Cand. tekniikka. tieteet,
ANF-ASSESSMENT LLC:n pääjohtaja
Markkinapoimintamenetelmällä on ilmeisesti mahdollista määrittää kiinteistöjen pääomitussuhteen sopivin arvo.
Kuten tiedät, pääomitussuhde on:
Missä:
K - pääomitusaste;
NOR 1 - nettoliiketoiminnan tuottojen ennustettu arvo;
C 0 - kiinteistön hankintahinta arvostuspäivänä;
NOR 0 - liiketoiminnan nettotuoton käypä arvo arvostuspäivänä;
t on nettoliikevoiton vuotuinen kasvuvauhti.
Koska arvioijan käytettävissä ei pääsääntöisesti ole tietoja nettotoiminnan nettotuottojen markkina-arvoista, on ehdotetun vuokran arvoa käytettävä markkinapoiminnassa. Tässä tapauksessa laskettu riippuvuus on muotoa:
Missä:
A 1i on i:nnen kiinteistön ennustettu vuokra-arvo;
A 0i on i:nnen kiinteistön vuokran määrä arvostuspäivänä;
C 0i - i:nnen kiinteistön hankintahinta arvostuspäivänä
a 1 on kiinteistön vajaakäytön markkinoiden keskimääräinen kerroin;
a 2 on toimintakulujen ja vuokran suhteen keskimääräinen markkina-arvo;
n on kiinteistökohteiden lukumäärä, joka perustuu tietoihin siitä, mitä markkinoita tehdään.
Tappion oikaisua vuokran perimisen yhteydessä ei yleensä oteta huomioon, koska tällä hetkellä valtaosin tapauksista vakiintunut käytäntö on periä ennakkomaksut vuokralaiselta tai muodostaa takaisin maksettava rahasto vuokralaisen kustannuksella, vuokran suuruisena tietyltä ajalta (yleensä 1…3 kuukautta).
Toimintakulujen ja vuokra-suhteen markkina-arvoa määritettäessä tulee ottaa huomioon, että yleishyödylliset kulut maksetaan yleensä kokonaan tai osittain vuokraa enemmän. Useimmiten sähkö- ja viestintäpalvelut maksetaan erikseen. Tarkkaan ottaen käyttökuluissa tulee lisäksi huomioida suurkorjausten vähennykset, joita käytännössä ei pääsääntöisesti tehdä.
Bruttovuokrakerroin (GRM) on markkinahinnan keskimääräinen tilastollinen suhde tietyntyyppisen kiinteistön potentiaaliseen tai todelliseen bruttotuloon.
On osoitettu, että VRM-arvoa laskettaessa voidaan käyttää vuokran ja kustannusten keskimääräisiä (markkina-) arvoja vastaavalle kiinteistömarkkinoiden segmentille. Laskettu riippuvuus BRM:n määrittämiseksi on muotoa:
Missä:
K VRM - korjauskerroin, joka riippuu kiinteistöjen myyntihintojen ja vuokrahintojen näytteiden parametreista;
C P0 - keskimääräiset kiinteistön myyntikustannukset;
Ja P0 on kiinteistön keskimääräinen vuokra.
Kertoimen K VRM arvo riippuu vuokrahinnan näytteiden valikoimasta ja kiinteistöjen arvosta ja on esitetty taulukossa. 1.
Pöytä 1. Kertoimien arvot K VRM
| Suhde C max / C min | Suhde A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,000 | 1,012 | 1,036 | 1,095 | 1,165 | 1,232 | 1,370 |
| 1,50 | 1,000 | 1,015 | 1,040 | 1,103 | 1,172 | 1,240 | 1,376 |
| 2,00 | 1,000 | 1,019 | 1,047 | 1,111 | 1,181 | 1,247 | 1,377 |
| 2,50 | 1,000 | 1,021 | 1,050 | 1,115 | 1,183 | 1,249 | 1,374 |
| 3,00 | 1,000 | 1,024 | 1,053 | 1,119 | 1,186 | 1,250 | 1,370 |
| 4,00 | 1,000 | 1,026 | 1,057 | 1,122 | 1,188 | 1,248 | 1,360 |
Laskettu riippuvuus BPM:n määrittämiseksi on rakenteeltaan samanlainen kuin riippuvuus (1) pääomasuhteen laskennassa. Suorittamalla samanlaiset päättelyt, jotka on annettu BRM:lle vuonna, saadaan seuraava laskettu suhde pääomasuhteen määrittämiseksi:
Samalla kertoimen K K arvot on esitetty taulukossa. 2, joka on transponoitu arvojen matriisi taulukosta. 1.
Pöytä 2. Kertoimien arvot K K
| Suhde C max / C min | Suhde A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 |
| 1,25 | 1,006 | 1,012 | 1,015 | 1,019 | 1,021 | 1,024 | 1,026 |
| 1,50 | 1,029 | 1,036 | 1,040 | 1,047 | 1,050 | 1,053 | 1,057 |
| 2,00 | 1,085 | 1,095 | 1,103 | 1,111 | 1,115 | 1,119 | 1,122 |
| 2,50 | 1,153 | 1,165 | 1,172 | 1,181 | 1,183 | 1,186 | 1,188 |
| 3,00 | 1,220 | 1,232 | 1,240 | 1,247 | 1,249 | 1,250 | 1,248 |
| 4,00 | 1,358 | 1,370 | 1,376 | 1,377 | 1,374 | 1,370 | 1,360 |
Kun otetaan huomioon viimeinen suhde, laskennallinen riippuvuus pääomasuhteen määrittämiseksi on muotoa:
Saadun laskennallisen riippuvuuden erityispiirre on, että se sisältää vain dimensioimattomia parametreja, jotka kuvaavat vastaavaa kiinteistömarkkinoiden segmenttiä.
Pöytä 2. Kertoimien K K x K VRM tulon arvo
| Suhde C max / C min | Suhde A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,006 | 1,024 | 1,051 | 1,116 | 1,189 | 1,262 | 1,405 |
| 1,50 | 1,029 | 1,052 | 1,082 | 1,154 | 1,231 | 1,306 | 1,455 |
| 2,00 | 1,085 | 1,116 | 1,154 | 1,234 | 1,316 | 1,395 | 1,545 |
| 2,50 | 1,153 | 1,190 | 1,231 | 1,317 | 1,400 | 1,482 | 1,632 |
| 3,00 | 1,220 | 1,261 | 1,306 | 1,396 | 1,482 | 1,563 | 1,710 |
| 4,00 | 1,358 | 1,406 | 1,455 | 1,545 | 1,632 | 1,709 | 1,849 |
Samaan aikaan melko kapealla markkinasegmentillä, jolle on ominaista pieni otosalue, voidaan olettaa, että arvo K k x K BRM = 1 (solualue, jossa tämä ehto voidaan hyväksyä virheellä enintään 10 % on varjostettu).
Myöhemmin vähentämällä saadusta pääomitussuhteesta arvotettavan kiinteistön korvausrahastokerroin esimerkiksi Ring-menetelmällä voidaan määrittää tuottoaste (diskontointi).
Yllä olevat suhdeluvut mahdollistavat seuraavien menetelmien (algoritmien) käytön kiinteistön arvon arvioinnissa:
- tulolähestymistavan puitteissa - määritä pääomitustekijä (diskonttokorko) kiinteistömarkkinoiden vastaavan segmentin markkinatietojen perusteella;
- tulolähestymistavan puitteissa - käytä arviota tehdessään kapitalisaatiokertoimen (diskonttokorko) arvoa, joka on saatu yhdistämällä kumulatiivisella laskennalla ja markkinapoimintamenetelmällä määritetyt arvot;
- käyttää vertailevan lähestymistavan puitteissa kumulatiivisesti muodostettua diskonttokorkoa BRM:n määrittämiseen tai sovittaa tuloksena saatu BRM markkinatietojen perusteella määritettyyn arvoon.
On syytä korostaa, että VRM:n ja pääomitussuhteen arvot eivät kuvaa tiettyä arvostettavaa kohdetta, vaan tämänhetkistä tilannetta tarkasteltavalla markkinasegmentillä. Siksi niitä laskettaessa ei ole hyväksyttävää käyttää analogisten kohteiden oikaistuja kustannusominaisuuksia, vaan on käytettävä saatavilla olevaa tietoa tarkasteltavana olevasta markkinasegmentistä. Samanaikaisesti laskelmissa käytettävien alkuvuokra- ja kustannusarvojen kattavuuden pienentämiseksi markkinasegmenttiä voidaan kaventaa halutulla tavalla, esimerkiksi toimistotilat asuintalojen 1. kerroksissa alueella. Moskovan yliopiston metroasema. Ainoa rajoitus markkinoiden kaventamiseen on otoskoko, jonka ei yleensä tulisi olla pienempi kuin 7...8 elementtiä.
Johtopäätökset:
1. Kiinteistöjen pääomitussuhteen laskemiseen markkinapoimintamenetelmällä perustellaan myyntihintojen ja vuokrahintojen keskiarvojen käyttö vastaavan markkinasegmentin sisällä, mikä voi merkittävästi laajentaa tämän menetelmän käyttömahdollisuuksia. .
2. Pääomakertoimen ja bruttovuokrakertoimen välinen toiminnallinen keskinäinen riippuvuus laajentaa mahdollisuuksia selvittää näitä arvoja asianomaisille kiinteistömarkkinoiden segmenteille arvioinnin yhteydessä.
Kirjallisuus
- Kiinteistön arvostus. Ed. A. G. Grjaznova, M. A. Fedotova. M., talous ja tilastot, 2005
- Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Liiketoiminnan arviointi. 2. painos. Pietari, Pietari, 2006
- dictionary.finam.ru/dictionary
- Fomenko A.N.
Ladataan...
