Einkommenskapitalisierungsmethode– ein Ansatz zur Bewertung des Wertes eines Unternehmens oder Investitionsprojekts, der auf der Reduzierung der Einnahmen auf einen einzigen Kostenpunkt basiert. Die Methode dient zur gezielten Wertermittlung von Unternehmen, Investitionsprojekten und Immobilien sowie zur Vergleichsermittlung zur Ermittlung investitionsattraktiverer Objekte. In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf die Analyse der Ezur Bewertung eines Unternehmens oder eines bestehenden Investitionsprojekts.
Vor- und Nachteile der Ertragswertmethode
Schauen wir uns die Vor- und Nachteile der Unternehmensbewertungsmethode basierend auf der Kapitalisierung ihrer Erträge in der folgenden Tabelle an ↓.
| Vorteile | Mängel |
| Ermöglicht den Vergleich der Investitionsattraktivität eines Unternehmens oder Investitionsprojekts anhand des Einkommens Einfache Berechnung Geeignet für reife, große Unternehmen, die über ausreichende Finanzdaten verfügen, um zukünftige Umsätze und Wachstumsraten genau vorherzusagen |
Es gilt für ein stabil operierendes Unternehmen (Geschäft), wenn es möglich ist, zukünftige Geldeingänge und Einnahmen korrekt vorherzusagen. Nicht geeignet für die Bewertung von Venture-Projekten und Startups, die über keinerlei Cashflows verfügen und noch kein stabiles Vertriebsnetz und einheitliche Einnahmequellen geschaffen haben Die Bewertungsobjekte werden modernisiert und umgebaut Nicht geeignet zur Bewertung eines Unternehmens mit Verlusten Nicht geeignet für die Bewertung eines Unternehmens mit aktiver Reinvestition und variablen Wachstumsraten |
Da es in der Praxis schwierig ist, konstante Finanzdaten zu erhalten, wird bei der Bewertung häufig die Discounted-Cashflow-Methode verwendet.
Es ist zu beachten, dass die Ezur Unternehmensbewertung eine Variante der Cashflow-Diskontierungsmethode mit der Bedingung ist, dass die Einkommenswachstumsrate konstant ist.
Formel zur Berechnung des Wertes eines Unternehmens anhand der Kapitalisierungsmethode
Die Formel zur Berechnung der Einkommenskapitalisierung lautet wie folgt:
V ( EnglischWert) – Geschäfts-(Projekt-)Kosten;
ICH ( EnglischEinkommen) - Einkommen;
R – Kapitalisierungszinssatz.
Die folgende Tabelle beschreibt detaillierter, wie Modellindikatoren berechnet werden ↓.
| Modellanzeige | Beschreibung | Messung | Merkmale der Anwendung |
| Geschäftskosten | Zeigt den Marktwert der Vermögenswerte des Unternehmens an | ||
| Einkommen | Berechnet auf Grundlage der Indikatoren der Finanzergebnisrechnung (Formular Nr. 2). Das Einkommen kann folgender Art sein: · Einnahmen aus dem Verkauf von Produkten/Dienstleistungen · Nettogewinn des Unternehmens (Zeile 2400) · Gewinn vor Steuern (Zeile 2300) · Höhe der Dividendenzahlungen Cashflow Diese Indikatoren werden zum aktuellen Bewertungsdatum herangezogen; wenn sie sich in den letzten Jahren erheblich verändert haben, werden sie über mehrere Jahre (3-5 Jahre) gemittelt. |
||
| Kapitalisierungszinssatz | Es muss die Methode zur Berechnung des Koeffizienten festgelegt werden. Es hängt davon ab, für welchen Datenzeitraum die Berechnung erfolgt (basierend auf retrospektiven oder prognostizierten Einkommensdaten). |
Wie aus der Tabelle hervorgeht, muss für die Beurteilung ermittelt werden, welches Einkommen für die Kapitalisierung ausgewählt wird: Nettogewinn, Gewinn vor Steuern oder Gewinn aus Dividendenzahlungen. Der nächste Schritt besteht darin, eine Methode zur Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes auszuwählen und dessen Schätzung zu erhalten.
Welche Einkommensart sollte ich für die Veranlagung wählen?
Die Wahl der einen oder anderen Einkommensart hängt davon ab, mit welchem anderen Unternehmen verglichen wird und welche Finanzberichte vorliegen. Wenn Unternehmen nur haben
Umsatzerlöse, dann wird dieser Indikator als kapitalisierte Basis verwendet. Es ist zu beachten, dass bei der Bewertung unterschiedliche Arten von Daten verwendet werden können ↓.
| Datentyp | Anwendungsrichtung |
| Retrospektive Daten (historisch) | Zur Bewertung bestehender Unternehmen mit mehrjährigen Jahresabschlüssen. Es werden historische Einkommenswerte (Nettogewinn) des Unternehmens für vergangene Zeiträume (3-7 Jahre) verwendet. Die Daten werden gemittelt und an die aktuelle Inflation angepasst. |
| Prognosedaten | Es wird verwendet, um den zukünftigen Wert eines Investitionsvorhabens und seine Investitionsattraktivität einzuschätzen. Historische Daten werden verwendet, um zukünftige Gewinnwerte vorherzusagen. Die Prognosetiefe beträgt in der Regel 1-3 Jahre. |
| Kombination historischer und prognostizierter Daten | Wird zur Beurteilung der Investitionsattraktivität eines Unternehmens verwendet. Es werden sowohl retrospektive als auch prognostizierte Daten verwendet. |
Welcher Einkommensindikator sollte im Modell zur Berechnung der Basis verwendet werden?
Betrachten wir, welche Einkommensindikatoren zur Bewertung eines Unternehmens ausgewählt werden.
Einnahmen Es wird üblicherweise zur Bewertung von Unternehmen im Dienstleistungssektor verwendet.
Reingewinn Wird zur Bewertung großer Unternehmen verwendet.
Gewinn vor Steuern auf kleine Unternehmen angewendet, um den Einfluss bundesstaatlicher und regionaler Leistungen und Subventionen auf die Einkommensgenerierung auszuschließen.
Erträge in Form von Dividendenzahlungen werden verwendet, um ein Unternehmen mit Stammaktien an der Börse zu bewerten.
Cashflows werden zur Berechnung der Kapitalisierungsbasis für Unternehmen verwendet, bei denen das Anlagevermögen im Vordergrund steht. In diesem Fall kann nur der Fluss aus Eigenkapital oder Investitionskapital (eigenes + geliehenes) verwendet werden.
Nach der Auswahl des Einkommens ist es notwendig, es an die aktuellen Preise anzupassen; dazu können Änderungen des Wertes der Verbraucherpreise aus der Rosstat-Statistik verwendet werden, und es ist auch notwendig, Einnahmen und Ausgaben aus Vermögenswerten auszuschließen, die einmalig waren Natur und wird sich in Zukunft nicht wiederholen.
- Einnahmen/Ausgaben aus dem Verkauf/Kauf eines Anlagevermögens.
- Nicht betriebliche Erträge/Aufwendungen: Versicherungszahlungen, Verluste aus Produktionsstopps, Bußgelder und Strafen für Klagen usw.
- Erträge aus Vermögenswerten, die nicht mit der Haupttätigkeit des Unternehmens in Zusammenhang stehen.
Methoden zur Berechnung der Kapitalisierungszinssätze
Der Kapitalisierungssatz ist die aktuelle Rendite des Kapitals eines Unternehmens. Der Kapitalisierungszinssatz stellt den Wert des Kapitals (der Immobilie) zum Zeitpunkt der Bewertung dar.
Berechnung nach der Marktextraktionsmethode
Mit dieser Methode wird der Wert eines Unternehmens auf der Grundlage vorhandener Transaktionen auf dem Markt für den Verkauf/Kauf gleichartiger Unternehmen berechnet. In diesem Fall ist es notwendig, die Einkommensindikatoren der verkauften Unternehmen oder Projekte zu kennen. Die Methode wird für ein repliziertes Unternehmen, beispielsweise ein Franchise, verwendet.
Der Kapitalisierungszinssatz wird nach folgender Formel berechnet:
R – Kapitalisierungssatz;
V – Unternehmenswert;
I ai – die Höhe des vom i-ten Analogunternehmen erzielten Einkommens;
V ai sind die Kosten für den Verkauf des i-ten Unternehmens auf dem Markt;
n – Anzahl ähnlicher Unternehmen.
Die Berechnung des Verhältnisses als durchschnittlicher Marktpreis verkaufter Unternehmen ist ein recht arbeitsintensiver Prozess, und häufig fehlen möglicherweise Finanzdaten über die Einnahmen oder das Transaktionsvolumen ähnlicher Unternehmen. Die zweite Berechnungsmethode auf Basis des Abzinsungssatzes ist in der Praxis häufiger anzutreffen.
Berechnungsmethode zur Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes
Bei dieser Methode ist die Berechnung des Abzinsungssatzes erforderlich. Die Kapitalisierungsquote entspricht der Differenz zwischen der Gewinnrate und der durchschnittlichen Wachstumsrate des Einkommens (Nettogewinn). Weitere Informationen zu Methoden zur Berechnung des Diskontsatzes finden Sie im Artikel: → „“. Die Berechnungsformeln lauten wie folgt:
|
Formel Nr. 1 |
Formel Nr. 2* |
 R – Kapitalisierungssatz; basierend auf der prognostizierten Rentabilität); |
 R – Kapitalisierungssatz; r – Diskontsatz (Rendite); g – die prognostizierte durchschnittliche Wachstumsrate des Unternehmenseinkommens ( basierend auf historischen Einkommensdaten). |
*Sie können feststellen, dass die zweite Formel entspricht.
Die am häufigsten verwendeten Methoden zur Schätzung des Diskontsatzes sind:
- (CAPM, Sharpe-Modell) und seine Modifikationen.
- Kumulative Bauweise.
Was ist der Unterschied zwischen Kapitalisierungszinssatz und Diskontzinssatz?
Die folgende Tabelle zeigt die Unterschiede zwischen den Konzepten Abzinsungssatz und Kapitalisierungssatz ↓.
Ein Beispiel für die Berechnung des Unternehmenswerts in Excel für KAMAZ PJSC
Schauen wir uns zur Übung die Schätzung des Werts von KAMAZ PJSC in Excel an. Hierzu ist es erforderlich, einen Jahresabschluss über den Betrieb des Unternehmens in den letzten Jahren einzuholen. Dazu können Sie die offizielle Website des Unternehmens besuchen. Nehmen wir das erste und zweite Quartal 2015. Aufgrund der Tatsache, dass der Nettogewinn einer hohen Volatilität unterliegt, ermitteln wir anhand der Veränderung des Umsatzes des Unternehmens die durchschnittliche Wachstumsrate.
Änderungsrate der Einnahmen (g) = LN(C6/B6)
Durchschnittlicher Umsatz = DURCHSCHNITT(B6:C6)
Im nächsten Schritt wird der Diskontsatz berechnet. Da KAMAZ PJSC nicht über ausreichend volatile Aktien an der Börse verfügt, kann zur Berechnung des Abzinsungssatzes die kumulative Bewertungsmethode verwendet werden. Hierzu ist eine Risikobewertung in den folgenden Bereichen erforderlich ⇓.
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Art des Risikos |
Auswertungsintervall, % | Risikoparameter | Bewertungswert für das Unternehmen, % |
Erläuterung der Bewertung |
| Risikofreier Zinssatz * | Rendite der OFZ-Anleihen der Zentralbank der Russischen Föderation | 8,5 | – | |
| Kennzahl, Qualität und Tiefe des Managements | Verteilung von Managemententscheidungen | Die Führungsstruktur verteilt sich auf 11 Vorstandsmitglieder | ||
| Unternehmensgröße und Marktwettbewerb | Einschätzung der Unternehmensgröße (Kleinstunternehmen, Mittelunternehmen, Großunternehmen) und der charakteristischen Auswirkungen des Wettbewerbsrisikos auf den Markt | KAMAZ PJSC ist ein großes und strategisches Unternehmen, das Wettbewerbsrisiko ist gering | ||
| Finanzielle Analyse des Unternehmens | Beurteilung der Finanzlage des Unternehmens und der Struktur der Fremd- und Eigenkapitalmittel | Die finanzielle Lage des Unternehmens ist nicht stabil: hoher Anteil staatlicher Unterstützung (Subventionen), hoher Anteil an Fremdkapital, Einnahmen sind ungleichmäßig | ||
| Produkt- und territoriale Diversifizierung | Bewertung der Produktpalette und des Vertriebsnetzes | Das Unternehmen verfügt über Verträge mit internationalen Partnern und ist sowohl auf regionalen als auch auf internationalen Märkten tätig. Große Produktpalette | ||
| Diversifizierung der Kundschaft (Marktvolumen) | Einschätzung der Marktnachfrage nach hergestellten Produkten, Anzahl potenzieller Kunden und Marktvolumen | Die Unternehmens- und Verbrauchersegmente des Konsums werden entwickelt | ||
| Gewinnnachhaltigkeit | Bewertung der Faktoren, die Umsatz und Nettogewinn eines Unternehmens generieren. Vorhersage der Richtung der Veränderung | In den letzten 4 Jahren war ein positiver Wachstumstrend beim Nettogewinn zu verzeichnen. Der Gewinnfluss ist ungleichmäßig. Hohe prozentuale Gewinnveränderung | ||
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∑ Gesamtabzinsungssatz: |
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*Als risikofreier Zinssatz gilt die Rendite von OFZ-Staatsanleihen (siehe → Renditeänderung) oder die Rendite von äußerst zuverlässigen Einlagen bei der Sberbank PJSC mit einem A3-Kreditrating.
Kapitalisierungssatz = Abzinsungssatz – durchschnittliche Wachstumsrate
Kapitalisierungssatz = 18-15 = 3 %
Unternehmenswert = D6/C8
Der Wert des Unternehmens betrug 486.508.123 Tausend Rubel.
Die folgende Abbildung zeigt die wichtigsten Indikatoren zur Beurteilung des Unternehmenswertes ⇓.
Schlussfolgerungen
Die Ertragswertmethode dient der Bewertung von Unternehmen mit stabilen Cashflows über einen Zeitraum von 5 oder mehr Jahren. In einer Situation intensiven Wettbewerbs sind die Unternehmensgewinne sehr volatil, was die adäquate Anwendung dieser Methode erschwert. Darüber hinaus weist der Ansatz zahlreiche Einkommensanpassungen und Expertenentscheidungen bei der Risikobewertung auf, was ihn bei der Entscheidungsfindung subjektiv macht. Die Methode ist am genauesten, wenn das Marktkapitalisierungsverhältnis und der Unternehmenswert im Vergleich zu ähnlichen Unternehmen beurteilt werden.
Der Kapitalisierungszinssatz ist der Zinssatz, der zur Umrechnung des Jahreseinkommens in Wert verwendet wird. Aus wirtschaftlicher Sicht spiegelt der Kapitalisierungszinssatz die Rendite des Anlegers unter Berücksichtigung der Risiken des Objekts und möglicher zukünftiger Wertänderungen des Objekts wider.
Zur Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde die Marktextraktionsmethode verwendet. Bei dieser Methode werden Kapitalrendite und Kapitalrendite nicht getrennt berechnet, sondern Marktdaten für Objekte verwendet, die sowohl hinsichtlich des Anteils der zukünftigen Wertänderungen der Immobilie als auch hinsichtlich der Risiken vergleichbar sind.
Wo NEIN, ich- Nettobetriebsergebnis ich-tes analoges Objekt; V i- Verkaufspreis des i-ten analogen Objekts; N-die Anzahl ähnlicher Objekte in Immobilien.
Als Analogien für die Errichtung einer Marktgewinnung wurden Räumlichkeiten ausgewählt, die dem Zweck der zu bewertenden Immobilie (in unserem Fall Büroräume) entsprechen, was unter dem Gesichtspunkt der baulichen und planerischen Merkmale und der optimalen Nutzung der Immobilie gerechtfertigt ist beurteilt wird. Die Auswahl analoger Objekte zur Berechnung der Kapitalisierungsquote erfolgte auf Basis einer Datenbank gewerblicher Immobilienobjekte der Informations- und Analyseabteilung „Esstimatika“. Die Hauptbedingungen für die Auswahl von Objekten für Berechnungen sind:
1. Objekte werden sowohl zum Verkauf als auch zur Vermietung auf dem Markt angeboten;
2. Das Objekt wurde in einem bestimmten Zeitraum zum Verkauf/zur Miete angeboten.
3. Die Anzahl der betrachteten Paare sollte nicht weniger als 5 betragen
Für die Berechnungen müssen eine Reihe von Anpassungen vorgenommen werden, z. B. „Verhandlungsrabatt“, „Berücksichtigung von Ausfallverlusten“ („Unterlast“) und Betriebskosten.
Auf der Grundlage von Konsultationen mit Vertretern verschiedener Immobilienagenturen wurde eine Analyse der durchschnittlichen Verhandlungsrabatte für die Vermietung und den Verkauf von Einzelhandels- und Büroimmobilien in Jekaterinburg durchgeführt. Als Ergebnis der Analyse wurde die Spanne der Preisnachlässe beim Verkauf von Einzelhandels- und Büroimmobilien ermittelt, die bei 5 - 15 % liegt, der Durchschnittswert liegt bei 8 %, die Spanne der Preisnachlässe bei der Vermietung von Einzelhandels- und Büroimmobilien beträgt 2 - 11 %, der Durchschnittswert liegt bei 6 %.
Es werden die geschätzten Betriebskosten der zu bewertenden Immobilie berechnet. Regelmäßige Ausgaben zur Gewährleistung des normalen Funktionierens der Einrichtung und der Reproduktion der Einnahmen werden als Betriebsausgaben bezeichnet. Im allgemeinen und praktischen Verständnis umfassen die Betriebskosten die Kosten für die Instandhaltung der Räumlichkeiten. Dazu gehören zunächst die Kosten für Stromrechnungen, die Reinigung des Geländes usw. Da die meisten Kosten bei Objekten mit einem einheitlichen organisierten Verwaltungssystem nicht im Mietpreis enthalten sind, wurden für solche Objekte keine Betriebskosten abgezogen bei der Berechnung des NIR, um eine Doppelzählung der Betriebskosten zu vermeiden. Basierend auf der Analyse des Marktsegments werden für jedes der zur Berechnung der Kapitalisierungsquote ausgewählten ähnlichen Objekte der für das Marktsegment typische Unterauslastungskoeffizient und der Betriebskostensatz pro vermieteter Nutzeinheit angewendet. Bei der Ermittlung des Netto-Betriebsaufwands (NOC) Bei der Begründung des Netto-Betriebsaufwands wurde der Wert der Verluste aus Ausfallzeiten in Höhe von 10 % des Betriebsaufwands und der Betrag des Betriebsaufwands in Höhe von 18 % des Betriebsaufwands herangezogen Berücksichtigung gemäß Verhandlungen mit Immobilienagenturen und einer Reihe von Verwaltungsgesellschaften.
8. Ertragswertmethode zur Ermittlung des Marktwertes von Immobilien
Diskontierung von Cashflows. Direkte Großschreibung
Einkommensansatz (IA)
Die Ebasiert auf einer Bewertung des aktuellen (heutigen) Werts zukünftiger Vorteile, die voraussichtlich aus dem Betrieb und einem möglichen zukünftigen Verkauf von Immobilien resultieren.
Bei der Einkommenskapitalisierung handelt es sich um den Prozess der Neuberechnung eines künftigen Einkommensstroms in einen Endwert, der der Summe ihrer aktuellen Werte entspricht. Diese Werte berücksichtigen:
1) die Höhe des zukünftigen Einkommens;
2) wann das Einkommen vereinnahmt werden soll;
3) Dauer des Einkommenseingangs. Die Prinzipien, die DP zugrunde liegen:
♦Erwartungen;
♦Ersatz.
Bei der Bewertung von Renditeimmobilien werden hauptsächlich zwei Methoden verwendet:
1) direkte Kapitalisierung;
2) Diskontierung von Cashflows.
Die Hauptkonzepte beider Methoden sind das Nettobetriebsergebnis (NOI). NOI) und Kapitalisierungsquote R.
Bei der Anwendung von DP werden die Finanzberichte des Eigentümers verwendet:
♦vereinfachtes Gleichgewicht;
♦Cashflow-Bericht, der vom Gutachter zum Zwecke der wirtschaftlichen Analyse der Einnahmen- und Ausgabenposten rekonstruiert wird.
Die angepasste Kapitalflussrechnung weist vier Ertragsebenen auf.
1. Potenzielles Bruttoeinkommen (GPI):
♦Minusanpassung für Lastniveau und Verluste beim Zahlungseinzug;
♦zuzüglich sonstiger Einkünfte im Zusammenhang mit dem normalen Betrieb der Immobilie.
2. Tatsächliches effektives Bruttoeinkommen (ETG):
♦abzüglich laufender Betriebskosten (TOR);
♦minus Ersatzreserve (RZ). (TOR + RZ = OR – Betriebskosten).
3. Nettobetriebsergebnis (NOI):
♦abzüglich Schuldendienst (D) – Zahlung von Zinsen und Rückzahlung des Kapitalbetrags;
♦abzüglich Kapitalkosten (Kz):
♦Überholung;
♦Kapitalrücklagen;
♦Mieterverbesserungen;
♦ Provisionen an Makler für die Vermietung.
4. Cashflow vor Steuern (BCF) und Eigenkapitalrendite (ROE).
Direktkapitalisierungsmethode (DMC)
Die Kosten des Objekts werden durch die Formel bestimmt
wobei I das Nettoeinkommen (NII) ist und V der Wert der Immobilie ist; R - Kapitalisierungsquote.
Schema zur Nutzung des MPC:
1) Bestimmen Sie die Größe des stabilisierten NIR für ein Jahr (normalerweise durch Mittelung des Einkommens über mehrere Jahre),
2) Bestimmen Sie den Wert der Kapitalisierungsquote R,
3) Teilen Sie den BSB durch R mithilfe der Formel.
Vorteile des MPC:
♦einfache Berechnungen,
♦wenige Annahmen;
♦Reflexion der Marktbedingungen;
♦liefert besonders gute Ergebnisse für eine stabile Betriebsimmobilie mit geringen Risiken (ein Gebäude mit einem Mieter und einem langfristigen Mietvertrag).
MPC sollte nicht verwendet werden, wenn:
♦es liegen keine Informationen über Markttransaktionen vor; theoretische Methoden zur Bestimmung von R sind nicht anwendbar;
♦das Objekt befindet sich nicht in einem stabilen Betriebsmodus (Bau oder Rekonstruktion),
♦die Anlage durch eine Naturkatastrophe oder einen Brand schwer beschädigt wurde.
Methoden zur Bestimmung der Kapitalisierungsquote:
1. Marktextraktionsmethode (Market Squeeze).
2. Analytische Methode (kumulative Konstruktion von R).
3. Methoden der Hypothekeninvestitionsanalyse (bei Verwendung von Fremdkapital).
4. Expertise-Methode (Befragung von Immobilienmarktexperten).
Struktur des Kapitalisierungszinssatzes
R = RON+ROF,
Dabei ist RON die Kapitalrendite und ROF die Kapitalisierungsrate (Kapitalrendite).
Bei der kumulativen Konstruktion von R in RON werden folgende Faktoren berücksichtigt:
♦Entschädigung für risikofreie liquide Anlagen (unter Berücksichtigung der Inflation),
♦Risikoausgleich (einschließlich Länderrisiko);
♦Entschädigung geringer Liquidität,
♦Vergütung für die Vermögensverwaltung;
♦Anpassung für eine prognostizierte Wertsteigerung oder -minderung eines Vermögenswerts.
Rekapitalisierungsmethoden
1. Einfach (Ring-Methode).
2. Einheitliche Rente bei Bildung eines Entschädigungsfonds zum Kapitalrenditesatz (Inwood-Methode).
3. Einheitliche Rente bei Bildung eines Ausgleichsfonds mit risikofreiem Zinssatz (Hoskold-Methode). Allgemeine Formel zur Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes:
R=Y o + d o (SFF(y;n),
wobei Y o die Kapitalrendite ist; d 0 - Kostenänderungsfaktor; y ist der Zinssatz des Einkommens bei der Bildung des Ausgleichsfondsfaktors; n ist die Anzahl der Einkommensperioden, SFF( ) ist der Ausgleichsfondsfaktor.
Discounted-Cashflow-Methode
Der Wert einer Immobilie wird durch die Formel ermittelt
wobei n die Seriennummer des Zeitraums ist, in dem der Cashflow eingegangen ist; N= 0..., N; CF n - Cashflow in N- Periode; ich - Diskontsatz.
Schema der Verwendung der Methode:
1. Erstellen Sie eine Prognose und modellieren Sie die Cashflows für die gesamte Betriebsdauer der zu bewertenden Immobilie (für den sogenannten Prognosezeitraum).
2. Bestimmen Sie den Rückgabewert – die Höhe des Erlöses aus dem Weiterverkauf der Immobilie am Ende der Besitzdauer.
3. Bestimmen Sie den Diskontsatz.
4. Diskontieren Sie Cashflows und Umkehrwert auf den aktuellen Wert der Immobilie (zum Zeitpunkt der Bewertung).
Vorteile der Methode:
♦als die beste theoretische Methode angesehen;
♦berücksichtigt die Marktdynamik,
♦berücksichtigt die ungleichmäßige Struktur der Einnahmen und Ausgaben;
♦funktioniert, wenn Einkommen und Markt instabil sind;
♦funktioniert, wenn das Objekt im Bau oder Umbau ist.
Mängel:
♦Wahrscheinlichkeit eines Fehlers bei der Prognose;
♦ausreichende Komplexität;
♦Der Faktor „Sympathie“ des Gutachters ist stark ausgeprägt.
Kapitalisierungssätze, Diskontierung
Kapitalisierungszinssatz R o wird bei der Direktkapitalisierungsmethode gemäß der Formel verwendet:
wobei V die Kosten sind; Der NOI ist ein repräsentativer Wert des erwarteten jährlichen Nettobetriebseinkommens (NOI).
Der Kapitalisierungszinssatz umfasst die Kapitalrendite (investierte Mittel bzw. Erstinvestition) und die Rendite, die die Rückgewinnung der ursprünglichen Investition berücksichtigt.
Wie jede Rendite spiegelt auch die Kapitalisierungsrate in erster Linie die Risiken wider, denen die in einen bestimmten Vermögenswert investierten Mittel ausgesetzt sind. Die durch Immobilien erwirtschafteten Erträge müssen zwei Gruppen wirtschaftlicher Interessen genügen: physische Interessen (Grundstücke, Verbesserungen) und finanzielle Interessen (Eigenkapital, Fremdkapital). Finanzielle Interessen spiegeln die natürliche wirtschaftliche Situation wider, wenn Fremdmittel aufgenommen werden, um einen Vermögenswert in Form einer Immobilie zu erwerben. Dementsprechend besteht bei der Analyse rentabler Immobilien die Notwendigkeit, diese Interessen zu bewerten, von denen jeder seinen eigenen Kapitalisierungssatz hat.
Kapitalisierungssätze
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Wettbezeichnung |
Name des Tarifs |
Reflektierter Zinssatz |
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Eigenschaftswert = NOI/R 0 |
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Für Gerechtigkeit |
Eigenkapitalkosten = Eigenkapitalrendite / R e |
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Für geliehene Mittel |
Fremdkapitalkosten = Fremdkapitalrendite / R i |
|
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Für die Erde |
Landkosten = Einkommen pro Land / R m |
|
|
Um sich zu verbessern |
Verbesserungskosten = der Verbesserung zuzurechnendes Einkommen / R b |
Diskontsatz (Rendite, Rendite) wird bei der zweiten Kapitalisierungsmethode – der Discounted-Cashflow-Methode – verwendet. Der allgemeine Ausdruck zur Kostenermittlung lautet wie folgt:
Wo ich- Diskontsatz;
F.V.– Wiederverkaufspreis der Immobilie am Ende der Eigentumsdauer (Rückfall);
n - Haltedauer;
l - Nummer des Zahlungszeitraums.
Der Wert ist definiert als die Summe der aktuellen Einkommenswerte für jede Periode und jeden Rückfall, berechnet zum entsprechenden Satz. Diskontsatz ich auch Kapitalrendite genannt. Dieser Wert charakterisiert auch die Effizienz von Kapitalanlagen. Es berücksichtigt alle Gesamterträge (Kapitalrendite und Erträge aus Wertänderungen des Vermögenswerts) und bringt die Anfangsinvestition und den realisierten wirtschaftlichen Effekt mit Zeit und Risikofaktoren in Einklang. Der Abzinsungssatz sollte unter Berücksichtigung der Tatsache berücksichtigt werden, dass der Kapitalmarkt, der Wertpapiermarkt und der Immobilienmarkt ein einziges System von Anlageinstrumenten darstellen. Die Einheitlichkeit dieses Systems wird insbesondere durch gemeinsame Auswahlkriterien bestimmt: Risiko und Rentabilität. Diese Kriterien spiegeln Einkommenssätze (insbesondere den Kapitalisierungssatz und den Abzinsungssatz) als ihre Funktionen wider. Die Wahl des Abzinsungssatzes basiert auf einer Analyse der verfügbaren alternativen Anlagemöglichkeiten mit vergleichbarem Risikoniveau, d. h. Dieser Satz wird als Opportunitätskosten des Kapitals betrachtet.
Wie der Kapitalisierungszinssatz muss auch die Rendite eines Investitionsvorhabens als Ganzes die einzelnen finanziellen Interessen berücksichtigen, die in die Kapitalstruktur einbezogen sind. Jedes dieser Interessen hat seine eigene Rendite:
Y 0 - Gewinnrate (Rendite) unter Berücksichtigung der Erträge aus dem gesamten Investitionsbetrag;
Y e – Rendite unter Berücksichtigung der Erträge aus dem Eigenkapital des Anlegers;
Y m ist die Rendite, die die Einnahmen aus geliehenen Mitteln berücksichtigt (nur Zinszahlungen), auch Zinssatz für das Darlehen genannt.
Die Rendite, oder einfach Rendite, betrachtet als Diskontsatz, berücksichtigt Erträge und Veränderungen des Anfangskapitals für den gesamten Betrachtungszeitraum, daher wird dieser Wert auch Endrendite genannt. Obwohl der Kapitalisierungszinssatz und der Diskontierungszinssatz unabhängige Parameter sind, besteht unter bestimmten Voraussetzungen ein funktionaler Zusammenhang zwischen ihnen.
Praktizierender Gutachter, Ph.D. techn. Wissenschaften,
Moskau
Einführung
In der Praxis wird in jüngster Zeit häufig die Marktextraktionsmethode verwendet, wenn der Wert verschiedener Vermögenswerte zur Bestimmung der Abzinsungssätze bewertet wird. Im Folgenden wird unter Vermögenswert hauptsächlich ein Immobilienobjekt verstanden, obwohl die dargestellten Ergebnisse allgemeinerer Natur sind. Trotz der Tatsache, dass der Einkommensansatz bei Verwendung solcher Zinssätze seine Unabhängigkeit vom Vergleichsansatz verliert, wie in erwähnt, ermöglicht die Verwendung dieser Methode die Bestimmung der tatsächlichen Marktrenditen.
Am häufigsten wird die Marktextraktionsmethode in der folgenden Version (und anderen) implementiert:
Wo
R— Kapitalisierungsquote;
NOR – Nettobetriebsergebnis;
MIT— Vermögenswert;
AP – Jahresmiete;
A— Anteil der Betriebskosten;
k— Stichprobengröße;
Der Index „0“ entspricht dem aktuellen Stand (zum Bewertungsstichtag).
Somit wird nach Formel (1) im Wesentlichen die aktuelle Rendite ermittelt. Bei der direkten Kapitalisierungsmethode (DC) wird jedoch der prognostizierte Wert des Kapitalwerts für einen zukünftigen Zeitraum (usw.) kapitalisiert:
(2)
Wo
Y— Rendite (Diskontierung);
F— Faktor des Ausgleichsfonds (Kapitalrendite);
T h – jährliche Wachstumsrate von NPR;
Index „1“ entspricht dem Prognosewert für 1 Periode (Jahr) im Voraus.
Es besteht also eine Diskrepanz zwischen den Abhängigkeiten (1) und (2). Wenn wir nämlich den Wert des aus Abhängigkeit (1) berechneten Kapitalisierungskoeffizienten in Abhängigkeit (2) einsetzen, erhalten wir eine Wertschätzung, die relativ zum wahren Wert verschoben ist, d. h. es entsteht ein systematischer Fehler. Eine Möglichkeit zur Eliminierung systematischer Fehler besteht darin, eine Marktextraktion basierend auf der Abhängigkeit (2) durchzuführen, wie beispielsweise in vorgeschlagen.
Ermittlung der realen Rendite
Abhängigkeit (1) kann als Beispiel für die Verwendung des prognostizierten Wertes des NOR ohne dessen Wachstum (keine Inflation des NOR) betrachtet werden. Da es auf dem realen Markt immer eine NAV-Inflation gibt, ermöglicht uns die Abhängigkeit (1) unter Verwendung eines konstanten NAV-Werts, die reale Kapitalisierungsquote auf der Grundlage der realen Rendite zu bestimmen. Hier und in Zukunft werden wir beim Schreiben von Formeln zur Vereinfachung der Berechnungen den Durchschnittsausdruck (die Summe der Probenelemente dividiert durch das Probenvolumen) weglassen und die Probe auf ein Element reduzieren. Unter Berücksichtigung des oben Gesagten ergibt sich für die Berechnung der realen Rendite die folgende Abhängigkeit:
(3)
wobei sich der Index „p“ auf reale Werte bezieht.
Bei der Verwendung der Beziehung (3) zur Ermittlung der realen Rendite wird jedoch grundsätzlich davon ausgegangen, dass die Inflation aller Marktsegmente gleich ist. Tatsächlich wird der Ausdruck für die Extraktion im nächsten Jahr so aussehen:
Wo
ODER – Betriebsausgaben für das Jahr;
T AP ist die jährliche Wachstumsrate (Inflation) der Miete;
T ODER – jährliche Wachstumsrate (Inflation) der Betriebskosten;
T c ist die jährliche Wachstumsrate (Inflation) des Vermögenswerts;
Index „11“ entspricht dem Wert des nächsten Jahres.
Wenn die Inflation von Miete und Betriebskosten gleich ist, verwandeln sie sich tatsächlich in eine Inflation des Kapitalwerts, und die Abhängigkeit (4) nimmt die Form an:
(5)
Daraus folgt, dass, wenn die Inflation aller Inputkostenparameter gleich ist, die Inflationsindikatoren (Wachstumsraten des Kapitalwerts und des Vermögenswerts) sinken und die obige Abhängigkeit (5) für das nächste Jahr unter der Annahme gleicher Kapitalrenditeraten annimmt Form der Abhängigkeit (3).
Gleichzeitig ist eine gleiche Inflation in allen Marktsegmenten nur in einem idealisierten Markt möglich. Auf realen Märkten (sowohl Industrie- als auch Entwicklungsländern) ändert sich die Preiswachstumsrate in verschiedenen Marktsegmenten sowohl kurz- als auch langfristig asynchron. Dies führt dazu, dass sich die reale Einkommensrate, definiert als aktuelle Rendite gemäß Abhängigkeit (3), im Laufe der Zeit ändert, d. h. eine Funktion der relativen Inflation von Marktsegmenten ist und die Merkmale eines Nominalwerts annimmt Rate. Diagramme der Abhängigkeit der aktuellen Rendite im nächsten Jahr von der aktuellen Rendite im laufenden Jahr (Abhängigkeit (5)) bei unterschiedlicher Inflation des Vermögenswerts (unter der Annahme, dass die Mietinflation gleich der Betriebseinkommensinflation ist). ) sind in Abb. dargestellt. 1.
Reis. 1. Abhängigkeit der aktuellen Rendite im nächsten Jahr von der aktuellen Rendite
dieses Jahr um T h = 10 %, die Lebensdauer des Vermögens beträgt 20 Jahre, die Kapitalrendite wird nach der Inwood-Methode ermittelt
Um die Zeitabhängigkeit der realen Rendite zu eliminieren (ihre Abhängigkeit von der Inflation der Marktsegmente zu eliminieren), kann die Inflation entweder als Durchschnittswert für einen festen Prognosezeitraum betrachtet werden, der unter Berücksichtigung seiner Prognose für Marktsegmente für diesen Zeitraum ermittelt wird. oder in einer quasistatischen Näherung (unter der Annahme, dass die Inflation (Wachstumsraten) des Kapitalwerts und des Vermögenswerts gleich sind) als aktuelle Rendite.
Wir werden uns in Zukunft darauf beschränken, die reale Rendite nur noch in einer quasistatischen Näherung zu betrachten.
Es ist zu beachten, dass die reale Rendite auch mithilfe der Marktextraktionsmethode basierend auf der Gleichung für die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) in der Form ermittelt werden kann:
Wo
MIT rev – die Kosten der Umkehrung (real);
N— Dauer des Prognosezeitraums.
Die dargestellte Gleichung lässt sich numerisch bzgl. lösen Y p (zum Beispiel mit der Parameterauswahlfunktion in Excel).
Gleichzeitig stimmt die auf der Grundlage der DCF-Gleichung ermittelte reale Rendite nur dann mit der auf der Grundlage der PC-Gleichung ermittelten realen Rendite überein, wenn die PC-Methode die Kapitalrendite gemäß der Inwood-Methode verwendet. und bei der DCF-Methode wird sie unter Berücksichtigung der Kapitalrendite ebenfalls nach der Inwood-Methode ermittelt (für abnutzbare Vermögenswerte mit verbleibender wirtschaftlicher Nutzungsdauer). 
) oder für nicht tragbare Vermögenswerte (als Sonderfall) bei .
Die Inwood-Methode ist die kostengünstigste Methode zur Kapitalrückgabe, da sie nur minimale Beiträge erfordert. Auch wenn die Umsetzung in der Praxis nicht immer möglich ist, erscheint es bei der Ermittlung der Realrendite ratsam, diese spezielle Methode der Kapitalrendite unter der Annahme einer möglichst effizienten Mittelverwendung zu berücksichtigen.
In der Bewertungspraxis wird häufig die DCF-Gleichung mit Halbperiodenverschiebung verwendet. Die Gleichung lautet
Dieser Ansatz führt zu geringeren Berechnungsfehlern, wenn das Jahreseinkommen aus mehreren periodischen Zahlungen besteht. Daher ist es bei mehreren periodischen Zahlungen im Laufe des Jahres ratsam, die DCF-Methode mit halbperiodischer Verschiebung zur Marktgewinnung zu verwenden, oder um in diesem Fall die PC-Methode adäquat zu nutzen, ist es notwendig, den angepassten NFR zu verwenden Wert, der gleich ist
Der Anpassungswert kann aus der folgenden Beziehung ermittelt werden:
Um die reale Rendite mithilfe der Marktextraktionsmethode zu ermitteln, können daher sowohl die PC-Methode als auch die DCF-Methode, basierend auf der Kapitalrendite nach der Inwood-Methode, verwendet werden.
Ermittlung der Nominalrendite
Der Zusammenhang zwischen realer und nominaler Rendite lässt sich aus der Beziehung ermitteln:
wobei sich der Index „n“ auf Nominalwerte bezieht.
Wenn in beiden Fällen die Kapitalrendite zu einem realen Zinssatz erfolgt, was gerechtfertigt erscheint, da am Ende der Lebensdauer des Vermögenswerts ein Betrag für seine reale Reproduktion angesammelt werden muss, dann erhalten wir:
Die Ergebnisse der Berechnung des Verhältnisses zwischen realer und nominaler Rendite sind in Abb. dargestellt. 2.
Reis. 2. Abhängigkeit der nominalen Renditen von den realen Renditen für unterschiedliche Inflationsniveaus. Kapitalwert für den Zeitraum
Die Vermögenslebensdauer beträgt 20 Jahre, die Kapitalrendite wird nach der Inwood-Methode (real) berechnet.
Es ist zu beachten, dass bei der Ableitung der Abhängigkeiten (7) und (8) standardmäßig davon ausgegangen wird, dass die Wachstumsrate des Kapitalwerts (Inflation) über die gesamte Lebensdauer des Vermögenswerts ein konstanter Wert ist. Streng genommen trifft dies nicht zu, zumindest nicht für die aktuelle Wirtschaftslage Russlands. Daher ist es korrekter, den durchschnittlichen Integralwert der prognostizierten Inflation über die Lebensdauer des Vermögenswerts als geschätzte Inflation zu verwenden.
Darüber hinaus wurden die ermittelten Abhängigkeiten ohne Berücksichtigung von Erträgen aus der Wertsteigerung (Inflation) des Vermögenswerts abgeleitet. Die Merkmale der Berechnung des Beitrags der Wachstumsrate des Wertes eines Vermögenswerts zur Nominalrendite werden in ausreichend ausführlich erörtert.
Dabei ist zu beachten, dass auf dem realen Markt bei Vermögenswerten mit unterschiedlicher Restnutzungsdauer (z. B. bei ähnlichen Immobilien unterschiedlichen Alters) die Inflationsrate nahezu gleich ist (sofern die Restnutzungsdauer ausreichend lang ist). Gleichzeitig sollte die erforderliche Kapitalrendite für solche Vermögenswerte aufgrund der unterschiedlichen Lebenserwartung unterschiedlich sein. Daher empfiehlt es sich, bei Berechnungen nach der Marktextraktionsmethode die Inflation (Wachstumsraten) und die Kapitalrendite als Element der Abschreibung getrennt zu berücksichtigen. In diesem Fall können wir die folgende Beziehung schreiben:
— jährliche Wertänderung (absolute Inflation) des Vermögenswerts; T c ist die jährliche Wertwachstumsrate (relative Inflation) des Vermögenswerts.
Es ist zu beachten, dass für nicht abschreibungsfähige Vermögenswerte ( F R = F n = 0) und bei gleicher Inflation des Vermögenswerts und des Kapitalwerts ( T Mit = T h) Die Abhängigkeiten (9) und (10) ergeben die bekannte Fisher-Formel:
Generell kann die Marktextraktionsmethode zur Ermittlung der Nominalrenditen auch auf Basis der DCF-Methode eingesetzt werden. Allerdings wird das Problem hier multivariat und der mit der PC-Methode ermittelte Nominalzinssatz stimmt nicht mit dem mit der DCF-Methode ermittelten Zinssatz überein.
In einigen Fällen können Sie versuchen, die gleichen nominalen Renditen für die DCF- und PC-Methoden sicherzustellen, indem Sie die entsprechende Beziehung zur Berechnung der Kapitalisierungsquote (Kapitalrendite) auswählen, wie in gezeigt. Allerdings handelt es sich bei der vorgeschlagenen Auswahlmethode offenbar eher um eine künstliche mathematische Technik als um ein wirtschaftlich sinnvolles Anlegerverhalten.
Tatsache ist, dass die PC- und DCF-Methoden grundlegend unterschiedliche Modelle des Anlegerverhaltens widerspiegeln und daher zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können.
Tatsächlich kann die Abhängigkeit in die folgende Form umgewandelt werden:
oder 
Damit haben wir die klassische Formel zur Berechnung der Rendite des investierten Kapitals erhalten. Bei der Kreditvergabe beispielsweise das Verhältnis der jährlichen Zinszahlungen des Kredits zur Kreditsumme.
Da die Kapitalrendite unter Berücksichtigung der verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswerts berechnet wird, folgt daraus, dass die PC-Methode auf einem Modell basiert, das davon ausgeht, dass ein Investor, nachdem er Kapital in einen Vermögenswert investiert hat, diesen bis zum Ende besitzen wird seines Wirtschaftslebens.
Die DCF-Methode (Abhängigkeit (6)) geht von einem anderen Modell des Anlegerverhaltens bei der Kapitalanlage in einen Vermögenswert aus, nämlich: Erhalt von Erträgen für einen begrenzten Zeitraum (Prognosezeitraum, der kürzer ist als die wirtschaftliche Lebensdauer des Vermögenswerts) und Verkauf der Vermögenswert zu den Anschaffungskosten, die am Ende der Ertragsperiode anfallen werden.
Die Multivarianz der Marktextraktionsergebnisse bei Verwendung der DCF-Methode hat mehrere Gründe.
Erstens können die berechneten Abhängigkeiten für die DCF-Methode mit nominalen Renditen unterschiedliche Formen annehmen.
Am häufigsten wird in der Praxis die DCF-Gleichung für eine konstante Rendite im Formular verwendet
Gleichzeitig ist es möglich, DCF-Gleichungen mit je nach Periode unterschiedlichen Renditen zu verwenden:
Bei Verwendung von Kassakursen:
Bei Verwendung von Forward-Kursen:
(13)
Zweitens kann die Dauer des Prognosezeitraums bei Verwendung der DCF-Methode auch unterschiedlich sein.
Drittens können die Kosten einer Rückführung auf unterschiedliche Weise ermittelt werden:
- basierend auf der Kapitalisierung des Kapitalwerts des ersten Jahres des Zeitraums nach der Prognose unter Verwendung der Kapitalrendite gemäß den Methoden von Inwood, Hoskold, Ring oder dem Gordon-Modell;
- durch direkte Prognose des aktuellen Werts eines Vermögenswerts für das erste Jahr des Zeitraums nach der Prognose unter Verwendung der Wachstumsrate seines Wertes.
Diese Vielfalt an Berechnungsmöglichkeiten nach der DCF-Methode führt dazu, dass sich die berechneten Nominalsätze von denen der PC-Methode unterscheiden. Die Ergebnisse der Berechnung einiger Optionen, sofern der Wert des Vermögenswerts am Bewertungstag gleich ist und einer realen Rendite von 10 % entspricht, sind in der Tabelle aufgeführt. 1.
Tabelle 1
| NEIN. | Art der Wette | Kurswert in %, mit der Dauer des Prognosezeitraums in Jahren | Zahlungsbedingungen | ||||
| 1 | |||||||
| 1 | RealY R | 10 | 10 | 10 | 10 | 10 | PC- und DDP-Methode, Abhängigkeiten (3) und (6), F- Inwood-Methode |
| 2 | NominellY N | 11,44 | — | — | — | — | PC-Methode, Abhängigkeit (7), F- Inwood-Methode |
| 3 | Y N | 11,17 | — | — | — | — | PC-Methode, Abhängigkeit (8), F- Inwood-Methode |
| 4 | Y N | 11,50 | — | — | — | — | PC-Methode, Abhängigkeit (7), F- Ring-Methode |
| 5 | Y N | 23,44 | — | — | — | — | PC-Methode, Abhängigkeit (9), F- Inwood-Methode |
| 6 | Y N | 23,17 | — | — | — | — | PC-Methode, Abhängigkeit (10), F- Inwood-Methode |
| 7 | Y N | 23,50 | — | — | — | — | PC-Methode, Abhängigkeit (9), F- Ringmethode |
| 8 | Y N | 23,20 | — | — | — | — | |
| 9 | Y N | 12,78 | 14,01 | 15,11 | 16,08 | 16,92 | DDP-Methode, Abhängigkeit (11), MIT rev - PC-Methode, F- Inwood-Methode |
| 10 | Y N | 12,78 | 14,03 | 15,19 | 16,26 | 17,25 | DDP-Methode, Abhängigkeit (12), MIT rev - PC-Methode, F- Inwood-Methode |
| 11 | Y | 12,78 | 14,23 | 15,77 | 17,43 | 19,21 | DDP-Methode, Abhängigkeit (13), MIT rev - PC-Methode, F- Inwood-Methode |
| 12 | Y N | 36,44 | 29,15 | 26,76 | 25,54 | 24,80 | DDP-Methode, Abhängigkeit (11), MIT T Mit) |
Notiz. Bei der Berechnung der Nominalrendite Y n akzeptiert: T h = 10 %, T c = 12 %.
Die aufgeführten Beispiele zeigen, dass die Höhe der Nominalrendite maßgeblich von der Berechnungsmethode abhängt. Um bei der Ermittlung der Nominalrendite mit der Marktextraktionsmethode adäquate Ergebnisse zu erzielen, muss daher der Extraktionsprozess unter Verwendung einer Beziehung durchgeführt werden, die später bei der Durchführung von Bewertungsberechnungen verwendet wird.
Berechnung von AnlagerisikenUm die Rendite zu ermitteln, nutzen praktizierende Gutachter häufig die kumulative Bauweise. Der Kern besteht darin, dass die Rendite als Summe aus der sogenannten risikofreien Rendite und Aufschlägen (Aufschlägen) für Anlagerisiken (usw.) dargestellt wird. Dabei kommen verschiedene Methoden zur Risikoermittlung zum Einsatz: von der fachmännischen Wertzuweisung bis hin zur Erstellung von Berechnungs- und Analysemodellen. In der Praxis weisen alle diese Methoden jedoch Elemente der Subjektivität auf.
Die Marktextraktionsmethode schafft die Möglichkeit, die Risiken verschiedener Investitionen auf Basis von Marktdaten zu ermitteln.
Normalerweise gelten die Renditen bis zur Fälligkeit von Staatspapieren (Anleihen) als risikofreie Zinssätze. Allerdings sind Marktdaten zu Anleiherenditen bedingt risikofrei, da sie Inflationsrisiken beinhalten. Daher sind die von Gutachtern verwendeten Anleiherenditen nominal.
Um die Vergleichbarkeit des Ausmaßes der Inflationsrisiken für den risikofreien Zinssatz und die Rendite des zu bewertenden Vermögenswerts sicherzustellen, streben sie in der Regel danach, eine Anleihe auszuwählen, deren Laufzeit nahe an der Haltedauer des Vermögenswerts liegt.
Wenn wir die Nominalrendite mithilfe der Marktextraktionsmethode ermitteln und den (nominalen) risikofreien Zinssatz auswählen, können wir das Gesamtrisiko der Investition bestimmen. Die berechnete Abhängigkeit hat die Form:
Wo
R n – Gesamtinvestitionsrisiko (nominal);
Y br – risikofreie Rendite.
Die Ergebnisse der Berechnung des Anlagerisikos für die oben berechneten Nominalrenditen (siehe Tabelle 1) sind in der Tabelle aufgeführt. 2 (die Nummerierung der entsprechenden Spalten in Tabelle 1 wird beibehalten). Bei den Berechnungen wurde von Ybr = 5 % ausgegangen.
Tabelle 2
| NEIN. | Art des Risikos | Der Wert des Gesamtrisikos in %, mit der Dauer des Prognosezeitraums in Jahren | Zahlungsbedingungen | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||
| 2 | Nomineller r N | 6,44 | — | — | — | — | PC-Methode, Abhängigkeit (7), F- Inwood-Methode |
| 3 | R N | 6,17 | — | — | — | — | PC-Methode, Abhängigkeit (8), F- Inwood-Methode |
| 4 | R N | 6,50 | — | — | — | — | PC-Methode, Abhängigkeit (7), F- Ring-Methode |
| 5 | R N | 18,44 | — | — | — | — | PC-Methode, Abhängigkeit (9), F- Inwood-Methode |
| 6 | R N | 18,17 | — | — | — | — | PC-Methode, Abhängigkeit (10), F- Inwood-Methode |
| 7 | R N | 18,50 | — | — | — | — | PC-Methode, Abhängigkeit (9), F- Ringmethode |
| 8 | R N | 18,20 | — | — | — | — | Fisher-Formel (Berechnung nach tс) |
| 9 | R N | 7,78 | 9,01 | 10,11 | 11,08 | 11,92 | DDP-Methode, Abhängigkeit (11), MIT rev - PC-Methode, F- Inwood-Methode |
| 10 | R N | 7,78 | 9,03 | 10,19 | 11,26 | 12,25 | DDP-Methode, Abhängigkeit (12), MIT rev - PC-Methode, F- Inwood-Methode |
| 11 | R N | 7,78 | 9,23 | 10,77 | 12,43 | 14,21 | DDP-Methode, Abhängigkeit (13), MIT rev - PC-Methode, F- Inwood-Methode |
| 12 | R N | 31,44 | 24,15 | 21,76 | 20,54 | 19,80 | DDP-Methode, Abhängigkeit (11), MIT rev – Prognose basierend auf der Wachstumsrate des Vermögenswerts ( T Mit) |
Da die PC- und DCF-Methoden streng genommen unterschiedliche Haltedauern für den Vermögenswert voraussetzen, sollten die für diese Methoden verwendeten risikofreien Zinssätze unterschiedlich sein. Dies wird jedoch in der Praxisbewertung meist nicht berücksichtigt.
Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass die Versuchung besteht, den realen risikofreien Zinssatz anhand der bekannten realen Rendite und der berechneten gesamten Anlagerisiken zu ermitteln. In diesem Fall können Sie die Annahme akzeptieren, dass die nominalen Risiken für den Vermögenswert den tatsächlichen Risiken entsprechen, oder die in vorgeschlagene Änderung zur Berechnung der tatsächlichen Risiken verwenden.
Allerdings erscheint eine solche Berechnung rechtswidrig, da sich die prognostizierten Risiken bei der Anlage in den zu bewertenden Vermögenswert und die prognostizierten Risiken für Anleihen, wie sie von den Teilnehmern am Markt für die zu bewertenden Vermögenswerte und am Wertpapiermarkt wahrgenommen werden, erheblich unterscheiden. Offenbar hängen diese Unterschiede mit der hohen Dynamik des Wertpapiermarktes und der spekulativen Komponente der realen Rentabilität der Teilnehmer an diesem Markt zusammen. Wenn Sie versuchen, die berechneten Risiken von der realen Rendite eines Vermögenswerts abzuziehen, kann es natürlich in einigen Fällen zu negativen Werten der realen risikofreien Zinssätze kommen. Daher können reale risikofreie Renditen für Staatsanleihen nur auf der Grundlage einer Analyse des Wertpapiermarktes ermittelt werden, was den Rahmen dieser Veröffentlichung sprengen würde.
Abschluss
Der Artikel erörtert die Merkmale der Verwendung der Marktextraktionsmethode zur Bestimmung realer und nominaler Renditen. Es werden Abhängigkeiten abgeleitet, die einen Zusammenhang zwischen nominalen und realen Renditen herstellen, die unter bestimmten Voraussetzungen mit der bekannten Fisher-Formel übereinstimmen.
Darüber hinaus werden die Berechnungsergebnisse vorgelegt, die bestätigen, dass eine adäquate Nutzung der Marktextraktionsmethode zur Ermittlung der Nominalrenditen nur dann möglich ist, wenn für die Extraktion und die Bewertung die gleichen Abhängigkeiten verwendet werden. Es wird die grundsätzliche Möglichkeit aufgezeigt, Anlagerisiken anhand von Marktdaten zu berechnen und zu vergleichen.
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Cand. techn. Wissenschaften,
Generaldirektor von ANF-ASSESSMENT LLC
Die Marktextraktionsmethode ermöglicht es offenbar, den angemessensten Wert der Kapitalisierungsquote für Immobilien zu ermitteln.
Wie Sie wissen, beträgt die Kapitalisierungsquote:
Wo:
K - Kapitalisierungsquote;
NOR 1 – prognostizierter Wert des Nettobetriebseinkommens;
C 0 – der Wert der Immobilie am Bewertungstag;
NOR 0 – der aktuelle Wert des Nettobetriebseinkommens zum Bewertungsstichtag;
t ist die jährliche Wachstumsrate des Nettobetriebseinkommens.
Da dem Gutachter in der Regel keine Daten zu Marktwerten des Nettobetriebseinkommens zur Verfügung stehen, muss der Wert der vorgeschlagenen Miete zur Marktgewinnung herangezogen werden. In diesem Fall hat die berechnete Abhängigkeit die Form:
Wo:
A 1i ist der prognostizierte Mietwert für die i-te Immobilie;
A 0i ist die Höhe der Miete für die i-te Immobilie am Bewertungstag;
C 0i – die Kosten der i-ten Immobilie am Bewertungstag
a 1 ist der durchschnittliche Marktkoeffizient der Unterauslastung der Immobilie;
a 2 ist der durchschnittliche Marktwert des Verhältnisses von Betriebskosten zu Miete;
n ist die Anzahl der Immobilienobjekte, basierend auf Informationen darüber, welche Marktgewinnung durchgeführt wird.
Ein Ausgleich für Verluste bei der Mieteinziehung wird in der Regel nicht berücksichtigt, da es derzeit in den allermeisten Fällen üblich ist, auf Kosten des Mieters Vorauszahlungen einzuziehen oder einen rückzahlbaren Fonds zu bilden. in Höhe der Miete für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel 1...3 Monate).
Bei der Ermittlung des Marktwerts des Verhältnisses von Betriebskosten zu Miete ist zu berücksichtigen, dass Nebenkosten in der Regel ganz oder teilweise über der Miete gezahlt werden. Am häufigsten werden Strom- und Kommunikationsdienste separat bezahlt. Streng genommen sind bei den Betriebskosten zusätzlich Abzüge für größere Reparaturen zu berücksichtigen, die in der Praxis in der Regel nicht vorgenommen werden.
Der Bruttomietmultiplikator (GRM) ist das durchschnittliche statistische Verhältnis des Marktpreises zum potenziellen oder tatsächlichen Bruttoeinkommen einer bestimmten Art von Immobilie.
Es zeigt sich, dass bei der Berechnung des VRM-Wertes durchschnittliche (Markt-)Werte von Miete und Kosten für das entsprechende Segment des Immobilienmarktes herangezogen werden können. Die berechnete Abhängigkeit zur Bestimmung des BRM hat die Form:
Wo:
K VRM – ein Anpassungskoeffizient in Abhängigkeit von den Parametern der Stichproben von Verkaufspreisen und Mietpreisen für Immobilienobjekte;
C P0 - durchschnittliche Verkaufskosten von Immobilien;
Und P0 ist der durchschnittliche Mietpreis für Immobilien.
Der Wert des Koeffizienten K VRM hängt von der Bandbreite der Mietpreisstichproben und dem Wert von Immobilienobjekten ab und ist in der Tabelle angegeben. 1.
Tisch 1. Werte der Koeffizienten K VRM
| Verhältnis C max / C min | Verhältnis A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,000 | 1,012 | 1,036 | 1,095 | 1,165 | 1,232 | 1,370 |
| 1,50 | 1,000 | 1,015 | 1,040 | 1,103 | 1,172 | 1,240 | 1,376 |
| 2,00 | 1,000 | 1,019 | 1,047 | 1,111 | 1,181 | 1,247 | 1,377 |
| 2,50 | 1,000 | 1,021 | 1,050 | 1,115 | 1,183 | 1,249 | 1,374 |
| 3,00 | 1,000 | 1,024 | 1,053 | 1,119 | 1,186 | 1,250 | 1,370 |
| 4,00 | 1,000 | 1,026 | 1,057 | 1,122 | 1,188 | 1,248 | 1,360 |
Die berechnete Abhängigkeit zur Ermittlung des BPM hat eine ähnliche Struktur wie die Abhängigkeit (1) zur Berechnung der Kapitalisierungsquote. Wenn wir ähnliche Überlegungen wie für VRM in durchführen, können wir die folgende berechnete Beziehung zur Bestimmung der Kapitalisierungsquote erhalten:
Gleichzeitig werden die Werte des K K-Koeffizienten in der Tabelle dargestellt. 2, eine transponierte Wertematrix aus der Tabelle. 1.
Tisch 2. Werte der Koeffizienten K K
| Verhältnis C max / C min | Verhältnis A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 |
| 1,25 | 1,006 | 1,012 | 1,015 | 1,019 | 1,021 | 1,024 | 1,026 |
| 1,50 | 1,029 | 1,036 | 1,040 | 1,047 | 1,050 | 1,053 | 1,057 |
| 2,00 | 1,085 | 1,095 | 1,103 | 1,111 | 1,115 | 1,119 | 1,122 |
| 2,50 | 1,153 | 1,165 | 1,172 | 1,181 | 1,183 | 1,186 | 1,188 |
| 3,00 | 1,220 | 1,232 | 1,240 | 1,247 | 1,249 | 1,250 | 1,248 |
| 4,00 | 1,358 | 1,370 | 1,376 | 1,377 | 1,374 | 1,370 | 1,360 |
Unter Berücksichtigung der letzten Beziehung ergibt sich für die Ermittlung der Kapitalisierungsquote die errechnete Abhängigkeit:
Die Besonderheit der ermittelten berechneten Abhängigkeit besteht darin, dass sie nur dimensionslose Parameter umfasst, die das entsprechende Segment des Immobilienmarktes charakterisieren.
Tisch 2. Der Wert des Produkts der Koeffizienten K K x K VRM
| Verhältnis C max / C min | Verhältnis A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,006 | 1,024 | 1,051 | 1,116 | 1,189 | 1,262 | 1,405 |
| 1,50 | 1,029 | 1,052 | 1,082 | 1,154 | 1,231 | 1,306 | 1,455 |
| 2,00 | 1,085 | 1,116 | 1,154 | 1,234 | 1,316 | 1,395 | 1,545 |
| 2,50 | 1,153 | 1,190 | 1,231 | 1,317 | 1,400 | 1,482 | 1,632 |
| 3,00 | 1,220 | 1,261 | 1,306 | 1,396 | 1,482 | 1,563 | 1,710 |
| 4,00 | 1,358 | 1,406 | 1,455 | 1,545 | 1,632 | 1,709 | 1,849 |
Gleichzeitig kann für ein relativ enges Marktsegment, das durch einen kleinen Stichprobenbereich gekennzeichnet ist, davon ausgegangen werden, dass der Wert K k x K BPM = 1 (der Zellbereich, in dem diese Bedingung mit einem Fehler von akzeptiert werden kann). nicht mehr als 10 % sind schattiert).
Anschließend kann durch Subtraktion des Ausgleichsfondsfaktors der zu bewertenden Immobilie von der resultierenden Kapitalisierungsquote, beispielsweise nach der Ringmethode, die Rendite (Diskontierung) ermittelt werden.
Die oben genannten Kennzahlen ermöglichen möglicherweise den Einsatz folgender Methoden (Algorithmen) bei der Bewertung von Immobilien:
- im Rahmen des Einkommensansatzes - den Kapitalisierungsfaktor (Abzinsungssatz) anhand von Marktdaten für das entsprechende Segment des Immobilienmarktes ermitteln;
- im Rahmen des Einkommensansatzes – bei der Beurteilung den Wert des Kapitalisierungskoeffizienten (Abzinsungssatz) verwenden, der sich durch den Abgleich der durch die kumulative Konstruktion und die Marktextraktionsmethode ermittelten Werte ergibt;
- im Rahmen des Vergleichsansatzes einen kumulativ ermittelten Abzinsungssatz zur Ermittlung des BRM heranziehen oder den resultierenden BRM mit dem auf Basis von Marktdaten ermittelten Wert in Einklang bringen.
Es ist zu betonen, dass die Werte VRM und Kapitalisierungsquote nicht das konkrete Bewertungsobjekt charakterisieren, sondern die aktuelle Situation im betrachteten Marktsegment. Daher ist es bei ihrer Berechnung nicht akzeptabel, die angepassten Kostenmerkmale analoger Objekte zu verwenden, sondern es ist notwendig, die verfügbaren Daten zum betrachteten Marktsegment zu verwenden. Gleichzeitig kann, um den Umfang der in die Berechnungen einbezogenen Anfangsmiet- und Kostenwerte zu reduzieren, das Marktsegment beliebig eingegrenzt werden, beispielsweise Büroflächen im 1. Obergeschoss von Wohngebäuden im Bereich von die U-Bahn-Station der Universität Moskau. Die einzige Einschränkung für die Einengung des Marktes ist die Stichprobengröße, die normalerweise nicht weniger als 7 bis 8 Elemente betragen sollte.
Schlussfolgerungen:
1. Die Zulässigkeit der Verwendung von Durchschnittswerten der Verkaufspreise und Mietpreise innerhalb des entsprechenden Marktsegments zur Berechnung der Kapitalisierungsquote von Immobilien nach der Marktextraktionsmethode wird begründet, was die Einsatzmöglichkeiten dieser Methode erheblich erweitern kann .
2. Die funktionale Abhängigkeit zwischen der Kapitalisierungsquote und dem Bruttomietmultiplikator erweitert die Möglichkeiten, diese Werte für die relevanten Segmente des Immobilienmarktes im Rahmen einer Bewertung zu klären.
Literatur
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