Метод капитализации доходов – подход оценки стоимости бизнеса или инвестиционного проекта на основе приведения доходов к единой стоимости. Метод применяется для экспресс оценки стоимости бизнеса, инвестиционных проектов и недвижимости, а также для проведения сравнения о определения более инвестиционно привлекательных объектов. В данной статье мы сделаем акцент на разбор метода капитализации доходов для оценки бизнеса или уже существующего инвестиционного проекта.
Преимущества и недостатки метода капитализации доходов
Рассмотрим преимущества и недостатки метода оценки бизнеса на основе капитализации его доходов в таблице ниже ↓.
| Преимущества | Недостатки |
| Позволяет сравнить на основе доходов инвестиционную привлекательность бизнеса или инвестиционного проекта
Простота проведения расчета Применяется для развитых, крупных компаний, которые имеют достаточное количество финансовых данных для точного прогнозирования будущих доходов и темпа роста |
Применим при стабильно функционирующем предприятии (бизнесе), когда можно корректно прогнозировать будущие денежные поступления и доходы.
Не подходит для оценки венчурных проектов и стартапов, которые не имеют денежных потоков совсем, еще не создали устойчивую сбытовую сеть и равномерные поступления доходов Объекты оценки находятся на модернизации и реконструкции Не походит для оценки бизнеса с убытками Не подходит для оценки бизнеса с активным реинвестированием и изменчивым темпом роста |
Из-за того что на практике сложно получить постоянные финансовые данные, поэтому в оценке чаще применяют метод дисконтирования денежных потоков.
Следует заметить, что метод капитализации доходов для оценки бизнеса является разновидностью метода дисконтирования денежных потоков с условием того, что темп роста доходов постоянный.
Формула расчета стоимости компании методом капитализации
Формула расчета капитализации доходов имеет следующий вид:
V (англ. value ) – стоимость бизнеса (проекта);
I (англ. income ) – доход;
R – ставка капитализации.
В таблице ниже более подробно описано как рассчитать показатели модели ↓.
| Показатель модели | Описание | Измерение | Особенности применения |
| Стоимость бизнеса | Показывает рыночную стоимость имущества компании | ||
| Доход | Рассчитывается на основе показателей отчета о финансовых результатах (форма №2). Доход может быть следующих видов:
· Выручка от реализации продукции / услуг · Чистая прибыль компании (стр. 2400) · Прибыль до уплаты налогов (стр. 2300) · Размер дивидендных выплат · Денежные потоки Данные показатели берутся на текущую дату оценки, если они сильно менялись за последние года, то усредняют за несколько лет (3-5 лет) |
||
| Ставка капитализации | Необходимо определить метод расчета коэффициента. Он зависит от того для какого периода данных будет расчет (по ретроспективным или прогнозным данным дохода) |
Как видно из таблицы, для проведения оценки необходимо определить какой будет выбран доход для капитализации: чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов или прибыль от дивидендных выплат. На следующем этапе необходимо выбрать метод расчета ставки капитализации и получить ее оценку.
Какой вид дохода выбрать для оценки?
Выбор того или иного вида дохода зависит от того с каким другим бизнесом проводится сравнение и какая финансовая отчетность имеется. Если предприятия располагают только
выручкой от продаж, то данный показатель берется за капитализируемую базу. Можно выделить, что в оценке может использоваться различные виды данных ↓.
| Вид данных | Направление применения |
| Ретроспективные данные (исторические) | Для оценки существующих компаний с финансовой отчетностью за несколько последних лет.
Используются исторические значения дохода (чистой прибыли) предприятия за прошедшие периоды (3-7 лет). Данные усредняются и корректируются с учетом инфляции на текущий момент. |
| Прогнозные данные | Применяется для оценки будущей стоимости инвестиционного проекта и его инвестиционной привлекательности.
Используются ретроспективные данные для прогнозирования будущих значений прибыли. Глубина прогноза, как правило, составляет 1-3 года. |
| Комбинирование ретроспективных и прогнозных данных | Применяется для оценки инвестиционной привлекательности предприятия.
Используются и как ретроспективные данные, так и прогнозные. |
Какой показатель дохода использовать в модели для расчета базы?
Рассмотрим, какие показатели дохода выбираются для оценки бизнеса.
Выручка применяется, как правило, для оценки предприятий в сфере услуг.
Чистая прибыль используется для оценки крупных компаний.
Прибыль до уплаты налогов применяется для небольших предприятий, чтобы исключить влияние федеральных и региональных льгот и субсидий в формирование дохода.
Доходы в виде дивидендных выплат применяются для оценки компании с обыкновенными акциями на фондовом рынке.
Денежные потоки используются для расчета капитализированной базы для компаний, у которых преобладают основные средства. При этом может быть использован поток только от собственного капитала или инвестиционного (собственный + заемный).
После выбора дохода необходимо его скорректировать – на текущие цены, для этого может использовать изменения значения потребительских цен из статистики Росстат, и также необходимо исключить доходы и расходы от активов, которые имели разовый характер и в будущем не будут повторяться.
- Доходы / расходы полученные от продажи / покупки основного актива.
- Внереализационные доходы / расходы: страховые выплаты, потери от заморозки производства, штрафы и пени по судебным искам и т.д.
- Доходы от активов не относящиеся к основной деятельности компании.
Методы расчета ставки капитализации
Ставка капитализации – текущая норма доходности капитала бизнеса. Ставка капитализации представляет собой стоимость капитала (имущества) на момент оценки.
Расчет по методу рыночной экстракции
Данный метод применяется для расчета стоимости бизнеса на основе существующих сделок на рынке по продаже / покупке таких же видов бизнеса. При этом необходимо знать показатели дохода у продаваемых бизнесов или проектов. Способ применяется для тиражируемого бизнеса, например для франшизы.
Коэффициент капитализации рассчитывается по следующей формуле:
R – ставка капитализации;
V – стоимость компании;
I ai – размер дохода созданный i-й компанией аналогом;
V ai – стоимость продажи на рынке i-й компании;
n – количество аналогичных компаний.
Расчет коэффициента как среднерыночная цена проданных компаний довольно трудоемкий процесс и часто может быть нехватка финансовых данных по доходам или объему сделок аналогичных предприятий. Второй способ расчета на основе ставки дисконтирования более распространен на практике.
Расчетный метод определения коэффициента капитализации
При использовании данного метода необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Коэффициент капитализации будет равен разнице между нормой прибыли и средними темпами роста доходов (чистой прибыли). Более подробно про способы расчета ставки дисконтирования читайте в статье: → « ». Формулы расчета следующие:
|
Формула №1 |
Формула №2* |
 R – ставка капитализации; на основе прогнозируемой доходности ); |
 R – ставка капитализации; r – ставка дисконтирования (норма прибыли); g – прогнозируемые средние темпы рота доходов компании (на основе ретроспективных данных дохода ). |
*можно заметить что вторая формула соответствует .
Наиболее часто применимы следующие методы оценки ставки дисконтирования:
- (CAPM, модель Шарпа) и ее модификации.
- Метод кумулятивного построения.
Какое отличия ставки капитализации и ставки дисконтирования?
В таблице ниже представлены различия между понятиями ставки дисконтирования и ставки капитализации ↓.
Пример расчета стоимости компании в Excel для ПАО “КАМАЗ”
Для практики рассмотрим оценку стоимости компании ПАО «КАМАЗ» в Excel. Для этого необходимо получить финансовую отчетность функционирования предприятия за последние несколько лет. Для этого можно зайти на официальный сайт компании. Возьмем 2015 год 1 и 2 квартал. Из-за того что чистая прибыль имеет высокую волатильность, то возьмем изменение выручки предприятия и определим средний темп ее роста.
Темп изменения выручки (g) = LN(C6/B6)
Средний размер выручки =СРЗНАЧ(B6:C6)
На следующем этапе необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Так как ПАО “КАМАЗ” не имеет достаточно волатильных акций на фондовом рынке, то для расчета нормы дисконта можно применить кумулятивный метод оценки. Для этого необходимо оценить риски по следующим направлениям ⇓.
|
Вид риска |
Интервал оценки, % | Параметры риска | Значение оценки для предприятия, % |
Пояснение к оценке |
| Безрисковая ставка * | Доходность по облигациям ОФЗ ЦБ РФ | 8,5 | – | |
| Ключевая фигура, качество и глубина управления | Распределенность управленческих решений | Структура управления распределена между 11 членами совета директоров | ||
| Размер предприятия и конкуренция на рынке | Оценка размера предприятия (микро, среднее, крупное) и характерное для них влияние конкурентного риска на рынке | ПАО «КАМАЗ» относится к крупных и стратегическим предприятиям, уровень риска конкуренции низкий | ||
| Финансовый анализ компании | Оценка финансового состояния предприятия и структуры заемных и собственных средств | Финансовое состояние предприятия не стабильное: высокая доля поддержки государства (субсидии), высокая доля заемного капитала, выручка имеет неравномерное поступление | ||
| Товарная и территориальная диверсификация | Оценка ассортимента продукции и сбытовой сети | Предприятие имеет контракты с международными партнерами, функционирует как на региональном так и на международном рынке. Ассортимент продукции широкий | ||
| Диверсификация клиентуры (объем рынка) | Оценка спроса на рынке на производимую продукцию, количество потенциальных клиентов и объем рынка | Развит ка корпоративный так и потребительский сегмент потребления | ||
| Устойчивость прибыли | Оценка факторов формирования выручки и чистой прибыли предприятия. Прогнозирование направления изменения | Наблюдается положительный тренд роста чистой прибыли за последние 4 года. Поступление прибыли неравномерно. Высокий процент изменение прибыли | ||
|
∑ Итого ставка дисконтирования: |
||||
*безрисковая процентная ставка берется как доходность государственных облигаций ОФЗ (см. → изменение доходности) или доходность высоконадежных вкладов в ПАО “Сбербанк” с кредитным рейтингом А3.
Коэффициент капитализации = ставка дисконтирования – средний темп роста
Коэффициент капитализации = 18-15 = 3%
Стоимость компании = D6/C8
Стоимость компании составила 486508123 тыс. руб.
На рисунке ниже рассчитаны основные показатели для оценки стоимости компании ⇓.
Выводы
Метод капитализации дохода применяется для оценки компаний с устойчивыми денежными поступлениям за период 5 и более лет. В ситуации высокой конкуренции прибыли компаний имеют сильную волатильность, что затрудняет адекватное применение данного метода. Также подход имеет множество корректировок дохода и экспертных решений в оценке рисков, что делает его субъективным в принятии решений. Наибольшую точность метод имеет при рыночной оценке коэффициента капитализации и стоимости компании в сопоставлении с аналогичными.
Коэффициент капитализации - это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. С экономической точки зрения ставка капитализация отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.
Для определения ставки капитализации был использован метод рыночной экстракции. В этом методе отдельно не выделяется расчет нормы возврата капитала и дохода на капитал, а используются рыночные данные по объектам, которые сопоставимы и по доле изменения стоимости объекта недвижимости в будущем, и по рискам.
Где NOI i - чистый операционный доход i -го объекта-аналога; V i - цена продажи i-го объекта-аналога; n -количество аналогичных объектов в недвижимости.
В качестве аналогов для построения рыночной экстракции, подбирались помещения, соответствующие по назначению объекту оценки (в нашем случае объекты офисного назначения), что является, оправдано, с точки зрения конструктивно - планировочных характеристик и наилучшего использования объекта оценки. Подбор объектов аналогов для расчета коэффициента капитализации осуществлялся на основе базы данных объектов коммерческой недвижимости информационно-аналитического отдела «Эстиматика». Основными условия подбора объектов для расчетов являются:
1. Объекты представлены на рынке как в продаже, так и в аренде;
2. объект предлагался к продаже/аренде в один временной период.
3. Количество рассматриваемых пар не должно быть менее 5
Для расчетов необходимо применить ряд корректировок, таких как «скидка на торг», «учет потерь от простоя» («недозагрузка»), операционные издержки.
Был проведен анализ средних скидок на торг при аренде и продаже недвижимости торгово-офисного назначения в г. Екатеринбурге на основе консультаций с представителями различных агентств недвижимости. В результате анализа был определен диапазон скидок на торг при продаже торгово-офисной недвижимости, который на составляет 5 - 15%, среднее значение составляет 8%, диапазон скидок на торг при аренде торгово-офисной недвижимости, составляет 2 - 11%, среднее значение составляет 6%.
Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. В общем и практическом понимание к операционным расходам относятся затраты на содержание помещения. В-первую очередь сюда включаются затраты на коммунальные платежи, уборку территории и др. Учитывая, что большинство затрат в объектах с единой организованной системой управления не включены в уровень арендной ставки, то по таким объектам операционные расходы не вычитались при расчете ЧОД во избежание двойного учета влияния операционных расходов. Исходя из проведенного анализа сегмента рынка, по отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичный для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду. При определении чистого операционного расхода (ЧОД) При обосновании чистого операционного расхода учитывалась величина потерь от простоя в размере 10% от ПВД и величина операционных расходов в размере 18% от ПВД по данным переговоров с агентствами по недвижимости и рядом управляющих компаний.
8. Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости
Дисконтирование денежных потоков. Прямая капитализация
Доходный подход (ДП)
Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.
Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
1) сумму будущего дохода;
2) когда должен быть получен доход;
3) продолжительность получения дохода. Принципы, лежащие в основе ДП:
♦ожидания;
♦замещения.
Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:
1) прямой капитализации;
2) дисконтирования денежных потоков.
Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или N OI ) и коэффициент капитализации R .
При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:
♦упрощенный баланс;
♦отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов.
1. Потенциальный валовой доход (ПВД):
♦минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;
♦плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.
2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):
♦минус текущие операционные расходы (ТОР);
♦минус резерв на замещение (РЗ). (ТОР + РЗ = ОР - операционные расходы).
3. Чистый операционный доход (ЧОД):
♦минус обслуживание долга (Од) - выплата процента и погашение основной суммы;
♦минус капитальные затраты (Кз):
♦капитальный ремонт;
♦капитальные резервы;
♦арендаторские доделки;
♦комиссионные брокерам за аренду.
4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС) доход на собственный капитал (ДСК).
Метод прямой капитализации (МПК)
Стоимость объекта определяется по формуле
где I - чистый доход (ЧОД), V - стоимость объекта недвижимости; R - коэффициент капитализации.
Схема применения МПК:
1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило путем усреднения дохода за несколько лет),
2) определить величину коэффициента капитализации R ,
3) разделить ЧОД на R по формуле.
Преимущества МПК:
♦простота расчетов,
♦мало предположений;
♦отражение состояния рынка;
♦дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).
МПК не следует применять, когда :
♦отсутствует информация о рыночных сделках; неприменимы теоретические методы определения R;
♦объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция),
♦объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.
Методы определения коэффициента капитализации:
1. Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).
2. Аналитический метод (кумулятивное построение R).
3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала).
4. Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).
Структура коэффициента капитализации
R = RON+ROF,
где RON - ставка дохода на капитал, ROF - коэффициент капитализации (возврата капитала).
При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:
♦компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции),
♦компенсация за риск (в том числе страновой);
♦компенсация за низкую ликвидность,
♦компенсация на инвестиционный менеджмент;
♦оправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимость актива.
Методы рекапитализации
1. Прямолинейный (метод Ринга).
2. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).
3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). Общая формула для определения коэффициента капитализации:
R=Y o + d o (SFF(y;n),
где Y о - ставка дохода на инвестиции; d 0 - фактор изменения стоимости; у -процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n - количество периодов получения дохода, SFF( ) - фактор фонда возмещения.
Метод дисконтирования денежных потоков
Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле
где n - порядковый номер периода получения денежного потока; n = 0…, N; CF n - денежный поток в n - й период; i - ставка дисконта.
Схема использования метода:
1.Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь пери од функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).
2.Определить реверсионную стоимость - размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.
3.Определить ставку дисконта.
4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).
Преимущества метода:
♦считается лучшим теоретическим методом;
♦учитывает динамику рынка,
♦учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
♦работает, когда доход и рынок нестабильны;
♦работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.
Недостатки:
♦вероятность ошибки в прогнозировании;
♦достаточная сложность;
♦силен фактор «симпатии» оценщика.
Ставки капитализации, дисконтирования
Ставка капитализации R o используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой:
где V - стоимость; NOI - репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода (ЧОД).
Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.
Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финансовые интересы отражают естественную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекаются заемные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капитализации.
Ставки капитализации
|
Обозначение ставки |
Наименование ставки |
Отражаемый интерес ставки |
|
Стоимость недвижимости = NOI/R 0 |
||
|
Для собственного капитала |
Стоимость собственного капитала = Доход на собственный капитал / R e |
|
|
Для заемных средств |
Стоимость заемных средств = Доход на заемные средства/ R i |
|
|
Для земли |
Стоимость земли = Доход, приходящийся на землю/ R m |
|
|
Для улучшения |
Стоимость улучшения = Доход, приходящийся на улучшение/ R b |
Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации - методе дисконтированного денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:
где i - ставка дисконтирования;
FV – цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);
n - период владения;
l - номер платежного периода.
Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период и реверсии, рассчитанных по соответствующей ставке. Ставка дисконтирования i иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Эта величина также характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов. Единство этой системы, в частности, определяется едиными критериями выбора: риск и доходность. Эти критерии отражают ставки дохода (в частности, ставку капитализации и ставку дисконтирования), являясь их функциями. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. эта ставка рассматривается как альтернативная стоимости капитала.
Как и ставка капитализации, норма прибыли для инвестиционного проекта в целом должна учитывать отдельные финансовые интересы, включенные в структуру капитала. Каждому из этих интересов соответствует своя норма прибыли:
Y 0 - норма прибыли (отдачи), учитывающая доход на всю сумму инвестиций;
Y е - норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капитал инвестора;
Y m - норма прибыли, учитывающая доход, который приходится на заемные средства (только процентные платежи), иначе называемая ставкой процента по кредиту.
Норма отдачи, или просто отдача, рассматриваемая как ставка дисконтирования, учитывает доход и изменение первоначального капитала за весь рассматриваемый период, поэтому эту величину еще называют конечной отдачей. Хотя ставка капитализации и ставка дисконтирования - самостоятельные параметры, при определенных условиях между ними существует функциональная связь.
Практикующий оценщик, канд. техн. наук,
г. Москва
Введение
В последнее время метод рыночной экстракции достаточно часто применяют на практике при оценке стоимости различных активов для определения ставок дисконтирования. Здесь и далее под активом мы будем преимущественно понимать объект недвижимости, хотя приведенные результаты носят более общий характер. Несмотря на то, что доходный подход при использовании таких ставок теряет независимость от сравнительного подхода, как это отмечалось в , применение этого метода позволяет определить действительные рыночные ставки доходности.
Наиболее часто метод рыночной экстракции реализуют в следующем варианте ( и др.):
где
R
— коэффициент капитализации;
ЧОД — чистый операционный доход;
С
— стоимость актива;
АП — годовая арендная плата;
а
— доля операционных расходов;
k
— объем выборки;
индекс «0» соответствует текущему состоянию (на дату оценки).
Таким образом, согласно формуле (1) по существу определяется текущая ставка доходности. Но метод прямой капитализации (ПК) предполагает капитализацию прогнозной величины ЧОД на один будущий период ( и др.):
(2)
где
Y
— ставка доходности (дисконтирования);
f
— фактор фонда возмещения (норма возврата капитала);
t
ч — годовой темп роста ЧОД;
индекс «1» соответствует прогнозному значению на 1 период (год) вперед.
Итак, налицо несоответствие между зависимостями (1) и (2). Действительно, если подставим значение коэффициента капитализации, рассчитанное по зависимости (1), в зависимость (2), то получим смещенную относительно истинного значения оценку стоимости, т. е. при этом возникнет систематическая погрешность. Одним из вариантов устранения систематической погрешности является выполнение рыночной экстракции на основе зависимости (2), как, например, предложено в .
Определение реальной ставки доходности
Зависимость (1) можно рассматривать как пример использования прогнозного значения ЧОД при отсутствии его роста (отсутствии инфляции ЧОД). Поскольку на реальном рынке инфляция ЧОД всегда существует, то зависимость (1), использующая постоянную величину ЧОД, позволяет определить реальный коэффициент капитализации, основанный на реальной ставке доходности. Здесь и в дальнейшем при написании формул для упрощения выкладок будем опускать усредняющее выражение (сумма элементов выборки, деленная на объем выборки), сводя выборку к одному элементу. С учетом сказанного зависимость для расчета реальной ставка доходности примет вид:
(3)
где индекс «р» относится к реальным значениям.
Однако при использовании зависимости (3) для определения реальной ставки доходности по существу предполагается, что инфляция всех сегментов рынка одинакова. Действительно, применительно к следующему году выражение для экстракции будет выглядеть так:
где
ОР — операционные расходы за год;
t
АП — годовой темп роста (инфляция) арендной платы;
t
ОР — годовой темп роста (инфляция) операционных расходов;
t
с — годовой темп роста (инфляция) стоимости актива;
индекс «11» соответствует значению в следующем году.
При равенстве инфляций арендной платы и операционных расходов они фактически превращаются в инфляцию ЧОД, и зависимость (4) приобретает вид:
(5)
Отсюда следует, что при равенстве инфляции всех входящих стоимостных параметров показатели инфляции (коэффициенты роста ЧОД и стоимости актива) сокращаются, и приведенная выше зависимость (5) для следующего года, в предположении одинаковых норм возврата капитала, приобретает вид зависимости (3).
Вместе с тем одинаковая инфляция всех сегментов рынка возможна только на идеализированном рынке. На реальных рынках (как развитых, так и развивающихся стран), темпы роста цен на различных сегментах рынка как в ближней, так и в долгосрочной перспективе изменяются несинхронно. Это приводит к тому, что реальная ставка дохода, определенная как ставка текущей доходности по зависимости (3), изменяется со временем, т. е. является функцией относительной инфляции сегментов рынка и приобретает черты номинальной ставки. Графики зависимостей текущей ставки доходности в следующем году от текущей ставки доходности в текущем году (зависимость (5)) при разной инфляции стоимости актива (в предположении, что инфляция арендной платы равна инфляции операционных доходов) приведены на рис. 1.
Рис. 1.
Зависимость текущей ставки доходности в следующем году от текущей ставки доходности
в текущем году при t
ч = 10 %, срок жизни актива 20 лет, норма возврата капитала определена по методу Инвуда
Для устранения временной зависимости реальной ставки доходности (устранения ее зависимости от инфляции сегментов рынка) инфляцию можно рассматривать либо как осредненное значение на фиксированный прогнозный период, полученное с учетом ее прогноза по сегментам рынка на этот период, либо в квазистатическом приближении (в предположении, что инфляции (темпы роста) ЧОД и стоимости актива одинаковы), как текущую ставку доходности.
В дальнейшем ограничимся рассмотрением реальной ставки доходности только в квазистатическом приближении.
Следует отметить, что реальную ставку доходности можно получить также методом рыночной экстракции на основе уравнения для метода дисконтированных денежных потоков (ДДП) в виде:
где
С
рев — стоимость реверсии (в реальном исчислении);
n
— продолжительность прогнозного периода.
Представленное уравнение можно решить численным методом относительно Y
р (например, используя функцию подбора параметра в Excel).
Вместе с тем, реальная ставка доходности полученная на основе уравнения ДДП совпадет с реальной ставкой доходности, определенной на основе уравнения ПК, только в случае, если в методе ПК используется возврат капитала по методу Инвуда, а в методе ДДП определяется с учетом возврата капитала также по методу Инвуда (для изнашиваемых активов с оставшимся сроком экономической жизни m величина 
) или для неизнашивамых активов (как частный случай) при .
Метод Инвуда — экономически наиболее эффективный метод возврата капитала, поскольку требует минимальных отчислений. Несмотря на то, что на практике его не всегда удается реализовать, при определении реальной ставки доходности, по-видимому, целесообразно рассматривать именно этот метод возврата капитала исходя из предположения о наиболее эффективном использовании средств.
В оценочной практике достаточно часто используется уравнение ДДП со сдвигом на полпериода. Уравнение имеет вид
Такой подход приводит к меньшим погрешностям расчета в условиях, когда годовой доход складывается из нескольких периодических платежей . Поэтому в случае нескольких периодических платежей в течение года целесообразно использовать для рыночной экстракции метод ДДП со сдвигом на полпериода, либо для адекватного использования метода ПК в этом случае необходимо применять скорректированную величину ЧОД эф, которая равна
Значение корректировки можно найти из следующего соотношения:
Таким образом, для определения реальной ставки доходности методом рыночной экстракции могут использоваться как метод ПК, так и метод ДДП, основанные на возврате капитала по методу Инвуда.
Определение номинальных ставок доходности
Взаимосвязь между реальной и номинальной ставками доходности можно получить из соотношения:
где индекс «н» относится к номинальным значениям.
Если в обоих случаях возврат капитала осуществлять по реальной ставке, что представляется оправданным, поскольку к концу срока жизни актива необходимо накопить сумму для его воспроизводства в реальном измерении, то при получаем:
Результаты расчета соотношения между реальными и номинальными ставками доходности приведены на рис. 2.
Рис. 2.
Зависимость номинальных ставок доходности от реальных ставок для различных уровней инфляции ЧОД при сроке
жизни актива 20 лет, норма возврата капитала рассчитана по методу Инвуда (в реальном исчислении)
Следует отметить, что при выводе зависимостей (7) и (8) по умолчанию принято допущение о том, что темп роста ЧОД (инфляция) является постоянной величиной в течение всего срока жизни актива. Строго говоря, это не соответствует действительности, по крайней мере, для текущего экономического состояния России. Поэтому более корректно в качестве расчетной инфляции принимать среднее интегральное значение прогнозной инфляции за период жизни актива.
Кроме того, полученные зависимости выведены без учета дохода от роста стоимости (инфляции) актива. Особенности расчета вклада темпов роста стоимости актива в номинальную ставку доходности достаточно подробно рассмотрены в .
Следует отметить, что на реальном рынке для активов с разным сроком оставшейся экономической жизни (например, для сходных объектов недвижимости разного возраста) уровень инфляции практически одинаков (при условии, что оставшийся срок жизни достаточно велик). В то же время требуемая норма возврата капитала для таких активов должна отличаться из-за различий в сроках жизни. Поэтому при расчетах с использованием метода рыночной экстракции целесообразно учитывать по отдельности инфляцию (темпы роста) и норму возврата капитала как элемент амортизации. В этом случае можно записать следующее соотношение:
— годовое изменение стоимости (абсолютная инфляция) актива; t с - годовой темп роста стоимости (относительная инфляция) актива.
Следует отметить, что для неизнашиваемых активов (f р = f н = 0) и в случае равенства инфляций актива и ЧОД (t с = t ч) зависимости (9) и (10) превращаются в известную формулу Фишера:
В общем случае метод рыночной экстракции для определения номинальных ставок доходности можно применять и на основе метода ДДП. Однако здесь задача становится многовариантной и номинальная ставка, определенная методом ПК, не совпадает со ставкой, определенной методом ДДП.
В отдельных случаях можно попытаться обеспечить одинаковость номинальных ставок доходности для методов ДДП и ПК, путем подбора соответствующей зависимости для расчета коэффициента капитализации (нормы возврата капитала), как показано в . Однако, по-видимому, предлагаемый метод подбора — скорее искусственный математический прием, нежели экономически обоснованное поведение инвестора.
Дело в том, что методы ПК и ДДП отражают принципиально разные модели поведения инвесторов, а следовательно, могут давать разные результаты.
Действительно, зависимость , можно преобразовать к следующему виду:
или 
Таким образом, мы получили классическую формулу расчета отдачи на вложенный капитал. Например, для случая кредитования — отношение годовых выплат процентов по кредиту к величине кредита.
Поскольку норма возврата капитала рассчитывается с учетом срока оставшейся экономической жизни актива, то из этого следует, что метод ПК построен на модели, которая предполагает, что инвестор после вложения капитала в актив будет владеть им до конца срока его экономической жизни.
Метод ДДП (зависимость (6)) предполагает другую модель поведения инвестора при вложении капитала в актив, а именно: получение дохода в течение ограниченного периода времени (прогнозного периода, который меньше срока экономической жизни актива) и продажу актива по стоимости, которая сложится на конец периода получения доходов.
Многовариантность результатов рыночной экстракции при использовании метода ДДП обусловлена рядом причин.
Во-первых, расчетные зависимости для метода ДДП с использованием номинальных ставок доходности могут иметь различный вид.
Чаще всего на практике используют уравнение ДДП для постоянной ставки доходности в виде
Вместе с тем возможно использование уравнений ДДП с переменными по периодам ставками доходности :
При использовании спот-ставок:
При использовании форвардных ставок:
(13)
Во-вторых, продолжительность прогнозного периода при использовании метода ДДП также может быть различной.
В-третьих, различным образом может определяться и стоимость реверсии:
- на основе капитализации ЧОД первого года постпрогнозного периода с использованием нормы возврата капитала по методам Инвуда, Хоскольда, Ринга или модели Гордона;
- путем непосредственного прогноза текущей стоимости актива на первый год постпрогнозного периода с использованием темпов роста его стоимости.
Все это многообразие вариантов расчета методом ДДП приводит к тому, что рассчитанные номинальные ставки отличаются от полученных методом ПК. Результаты расчета некоторых вариантов, при условии, что стоимость актива на дату оценки одна и та же и соответствует реальной ставке доходности 10 %, приведены в табл. 1.
Таблица 1
| № п/п | Вид ставки | Значение ставки в %, при продолжительности прогнозного периода, лет | Условия расчета | ||||
| 1 | |||||||
| 1 | Реальная Y р | 10 | 10 | 10 | 10 | 10 | Метод ПК и ДДП, зависимости (3) и (6), f — метод Инвуда |
| 2 | Номинальная Y н | 11,44 | — | — | — | — | Метод ПК, зависимость (7), f — метод Инвуда |
| 3 | Y н | 11,17 | — | — | — | — | Метод ПК, зависимость (8), f — метод Инвуда |
| 4 | Y н | 11,50 | — | — | — | — | Метод ПК, зависимость (7), f — метод Ринга |
| 5 | Y н | 23,44 | — | — | — | — | Метод ПК, зависимость (9), f — метод Инвуда |
| 6 | Y н | 23,17 | — | — | — | — | Метод ПК, зависимость (10), f — метод Инвуда |
| 7 | Y н | 23,50 | — | — | — | — | Метод ПК, зависимость (9), f — метод Ринга |
| 8 | Y н | 23,20 | — | — | — | — | |
| 9 | Y н | 12,78 | 14,01 | 15,11 | 16,08 | 16,92 | Метод ДДП, зависимость (11), С рев — метод ПК, f — метод Инвуда |
| 10 | Y н | 12,78 | 14,03 | 15,19 | 16,26 | 17,25 | Метод ДДП, зависимость (12), С рев — метод ПК, f — метод Инвуда |
| 11 | Y | 12,78 | 14,23 | 15,77 | 17,43 | 19,21 | Метод ДДП, зависимость (13), С рев — метод ПК, f — метод Инвуда |
| 12 | Y н | 36,44 | 29,15 | 26,76 | 25,54 | 24,80 | Метод ДДП, зависимость (11), С t с) |
Примечание. При расчете номинальных ставок доходности Y н принято: t ч = 10 %, t с = 12 %.
Приведенные примеры показывают, что значение номинальной ставки доходности существенным образом зависит от метода расчета. Поэтому для получения адекватных результатов при использовании метода рыночной экстракции для определения номинальной ставки доходности процесс экстракции необходимо проводить с использованием зависимости, которая в дальнейшем будет использована при проведении оценочных расчетов.
Расчет рисков инвестицийДля определения ставки доходности практикующие оценщики достаточно часто применяют метод кумулятивного построения. Суть его состоит в том, что ставка доходности представляется в виде суммы так называемой безрисковой ставки доходности и премий (надбавок) за риски инвестиций ( и др.). При этом используются различные методы определения рисков: от экспертного назначения величин до построения расчетно-аналитических моделей. Однако на практике всем этим методам присущи элементы субъективизма.
Метод рыночной экстракции создает возможность определения рисков разных инвестиций на основе рыночных данных.
Обычно в качестве безрисковых ставок рассматривают ставки доходности к погашению по государственным ценным бумагам (облигациям). Однако рыночные данные по ставкам доходности облигаций являются условно безрисковыми, поскольку содержат в своем составе инфляционные риски. Поэтому используемые оценщиками ставки доходности по облигациям являются номинальными.
Для обеспечения сопоставимости величины инфляционных рисков для безрисковой ставки и ставки доходности оцениваемого актива обычно стремятся подобрать облигацию со сроком погашения, близким к периоду владения активом.
Если определить методом рыночной экстракции номинальную ставку доходности и выбрать (номинальную) безрисковую ставку, то можно определить суммарный риск инвестиций. Расчетная зависимость имеет вид:
где
r
н — суммарный риск инвестиций (в номинальном выражении);
Y
бр — безрисковая ставка доходности.
Результаты расчета рисков инвестиций для рассчитанных выше (см. табл. 1) номинальных ставок доходности приведены в табл. 2 (нумерация соответствующих граф табл. 1 сохранена). При расчетах принималось, что Y бр = 5 %.
Таблица 2
| № п/п | Вид риска | Значение суммарного риска в %, при продолжительности прогнозного периода, лет | Условия расчета | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||
| 2 | Номинальный r н | 6,44 | — | — | — | — | Метод ПК, зависимость (7), f — метод Инвуда |
| 3 | r н | 6,17 | — | — | — | — | Метод ПК, зависимость (8), f — метод Инвуда |
| 4 | r н | 6,50 | — | — | — | — | Метод ПК, зависимость (7), f — метод Ринга |
| 5 | r н | 18,44 | — | — | — | — | Метод ПК, зависимость (9), f — метод Инвуда |
| 6 | r н | 18,17 | — | — | — | — | Метод ПК, зависимость (10), f — метод Инвуда |
| 7 | r н | 18,50 | — | — | — | — | Метод ПК, зависимость (9), f — метод Ринга |
| 8 | r н | 18,20 | — | — | — | — | Формула Фишера (расчет по tс) |
| 9 | r н | 7,78 | 9,01 | 10,11 | 11,08 | 11,92 | Метод ДДП, зависимость (11), С рев — метод ПК, f — метод Инвуда |
| 10 | r н | 7,78 | 9,03 | 10,19 | 11,26 | 12,25 | Метод ДДП, зависимость (12), С рев — метод ПК, f — метод Инвуда |
| 11 | r н | 7,78 | 9,23 | 10,77 | 12,43 | 14,21 | Метод ДДП, зависимость (13), С рев — метод ПК, f — метод Инвуда |
| 12 | r н | 31,44 | 24,15 | 21,76 | 20,54 | 19,80 | Метод ДДП, зависимость (11), С рев — прогноз на основе темпов роста стоимости актива (t с) |
Строго говоря, поскольку методы ПК и ДДП предполагают различные сроки владения активом, то используемые безрисковые ставки для этих методов должны отличаться. Однако, в практической оценке это обычно не учитывается.
В заключение хочется отметить, что возникает соблазн определить реальную безрисковую ставку, используя известную реальную ставку доходности и рассчитанные суммарные риски инвестиций. При этом можно принять допущение, что номинальные риски для актива равны реальным, или использовать для расчета реальных рисков поправку, предложенную в .
Однако подобный расчет представляется неправомерным, поскольку прогнозируемые риски при вложении средств в оцениваемый актив и прогнозируемые риски для облигаций, как их воспринимают участники рынка оцениваемых активов и рынка ценных бумаг, существенно различаются. По-видимому, эти различия связаны с высокой динамикой рынка ценных бумаг и спекулятивной составляющей, присутствующей в реальной доходности участников этого рынка. Очевидно, что если попытаться из реальной ставки доходности актива вычесть рассчитанные риски, то в ряде случаев могут получиться отрицательные значения реальных безрисковых ставок. Поэтому реальные безрисковые ставки доходности для государственных облигаций могут быть определены только на основе анализа рынка ценных бумаг, что выходит за рамки настоящей публикации.
Заключение
В статье рассмотрены особенности применения метода рыночной экстракции для определения реальных и номинальных ставок доходности. Выведены зависимости, устанавливающие связь между номинальными и реальными ставками доходности, которые при определенных условиях совпадают с известной формулой Фишера.
Также приведены результаты расчета подтверждающие, что адекватное применение метода рыночной экстракции для определения номинальных ставок доходности возможно только при условии использования одинаковых зависимостей для экстракции и для оценки. Показана принципиальная возможность расчета и сравнения рисков инвестиций на основе рыночных данных.
Литература
1. Озеров Е.С.
Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: МКС, 2007. С. 188-243.
2. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В.
Оценка бизнеса. СПб.: Питер, 2006. С. 99-100.
3. Фоменко А.Н.
Особенности использования ВРМ при определении коэффициента капитализации методом рыночной экстракции. — www.appraiser.ru
4. Михайлец В.Б., Артеменков И.Л., Артеменков А.И.
Доходный подход и принцип дисконтирования при оценке приносящих доход неликвидных активов. Пересмотр понятий о доходном подходе и разработка транзакционной модели ценообразования // Вопросы оценки. 2008. № 1.
5. Фоменко А.Н.
Возможная погрешность и неопределенность результатов оценочных расчетов при использовании различной техники дисконтирования. — www.anf-ocenka.narod.ru
6. Лейфер Л.А.
Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогнозируемых денежных потоков // Вопросы оценки. 2007. № 3.
7. Фоменко А.Н.
Использование переменной ставки дисконтирования при оценке стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода. — www.anf-ocenka.narod.ru
8. Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005. С. 146-149.
9. Козырь Ю.В.
Следствие воздействий процентных ставок на премию за риск. — www.appraiser.ru
Канд. техн. наук,
генеральный директор ООО «АНФ-ОЦЕНКА»
Метод рыночной экстракции, по-видимому, позволяет определить наиболее адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимости.
Как известно, коэффициент капитализации равен :
где:
К - коэффициент капитализации;
ЧОД 1 - прогнозная величина чистого операционного дохода;
С 0 -стоимость объекта недвижимости на дату оценки;
ЧОД 0 - текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки;
t - годовой темп прироста чистого операционного дохода.
В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, как правило, в доступной оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракции приходится использовать величину предлагаемой арендной платы. В этом случае расчетная зависимость приобретает вид :
где:
А 1i - прогнозная величина арендной платы для i-го объекта недвижимости;
А 0i - величина арендной платы для i-го объекта недвижимости на дату оценки;
С 0i - стоимость i-го объекта недвижимости на дату оценки
а 1 - средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости;
а 2 - средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате;
n - количество объектов недвижимости, по информации о которых осуществляется рыночная экстракция.
Поправка на потери при сборе арендной платы обычно не учитывается, так как в настоящее время, в подавляющем большинстве случаев, установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда, за счет арендатора, в размере величины арендной платы за определенный период (обычно 1…3 месяца).
При определении рыночной величины отношения операционных расходов к арендной плате следует иметь в виду, что обычно коммунальные услуги полностью или частично оплачиваются сверх арендной платы. Наиболее часто отдельно оплачиваются электроэнергия и услуги связи. Строго говоря, в операционных расходах необходимо дополнительно учесть отчисления на капитальный ремонт, которые на практике, как правило, не производятся.
Валовой рентный множитель (ВРМ) - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества .
В показано, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы осредненные (рыночные) значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:
где:
К ВРМ - корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы для объектов недвижимости;
С Р0 - средняя стоимость продаж объектов недвижимости;
А Р0 - средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости.
Величина коэффициента К ВРМ зависит от размаха выборок значений ставок арендной платы и стоимости объектов недвижимости и приведена в табл. 1.
Табл. 1. Величины коэффициентов К ВРМ
| Отношение С max / C min | Отношение A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,000 | 1,012 | 1,036 | 1,095 | 1,165 | 1,232 | 1,370 |
| 1,50 | 1,000 | 1,015 | 1,040 | 1,103 | 1,172 | 1,240 | 1,376 |
| 2,00 | 1,000 | 1,019 | 1,047 | 1,111 | 1,181 | 1,247 | 1,377 |
| 2,50 | 1,000 | 1,021 | 1,050 | 1,115 | 1,183 | 1,249 | 1,374 |
| 3,00 | 1,000 | 1,024 | 1,053 | 1,119 | 1,186 | 1,250 | 1,370 |
| 4,00 | 1,000 | 1,026 | 1,057 | 1,122 | 1,188 | 1,248 | 1,360 |
Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет сходную структуру с зависимостью (1) для расчета коэффициента капитализации. Проведя аналогичные рассуждения, приведенные для ВРМ в , можно получить следующую расчетную зависимость для определения коэффициента капитализации:
При этом, величины коэффициента К К представлены в табл. 2, которая представляет собой транспонированную матрицу значений табл. 1.
Табл. 2. Величины коэффициентов К К
| Отношение С max / C min | Отношение A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 |
| 1,25 | 1,006 | 1,012 | 1,015 | 1,019 | 1,021 | 1,024 | 1,026 |
| 1,50 | 1,029 | 1,036 | 1,040 | 1,047 | 1,050 | 1,053 | 1,057 |
| 2,00 | 1,085 | 1,095 | 1,103 | 1,111 | 1,115 | 1,119 | 1,122 |
| 2,50 | 1,153 | 1,165 | 1,172 | 1,181 | 1,183 | 1,186 | 1,188 |
| 3,00 | 1,220 | 1,232 | 1,240 | 1,247 | 1,249 | 1,250 | 1,248 |
| 4,00 | 1,358 | 1,370 | 1,376 | 1,377 | 1,374 | 1,370 | 1,360 |
С учетом последнего соотношения расчетная зависимость для определения коэффициента капитализации приобретает вид:
Особенность полученной расчетной зависимости состоит в том, что в нее входят только безразмерные параметры, которые характеризуют соответствующий сегмент рынка объектов недвижимости.
Табл. 2. Величина произведения коэффициентов К К х К ВРМ
| Отношение С max / C min | Отношение A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,006 | 1,024 | 1,051 | 1,116 | 1,189 | 1,262 | 1,405 |
| 1,50 | 1,029 | 1,052 | 1,082 | 1,154 | 1,231 | 1,306 | 1,455 |
| 2,00 | 1,085 | 1,116 | 1,154 | 1,234 | 1,316 | 1,395 | 1,545 |
| 2,50 | 1,153 | 1,190 | 1,231 | 1,317 | 1,400 | 1,482 | 1,632 |
| 3,00 | 1,220 | 1,261 | 1,306 | 1,396 | 1,482 | 1,563 | 1,710 |
| 4,00 | 1,358 | 1,406 | 1,455 | 1,545 | 1,632 | 1,709 | 1,849 |
При этом, для достаточно узкого сегмента рынка, который характеризуется небольшим размахом выборки, может быть принято, что величина К к х К ВРМ = 1 (диапазон ячеек, в котором с погрешностью не более 10% может быть принято это условие, закрашен).
В дальнейшем, вычитая из полученного коэффициента капитализации фактор фонда возмещения для оцениваемого объекта недвижимости, например по методу Ринга, можно определить ставку доходности (дисконтирования).
Приведенные выше соотношения потенциально позволяют использовать следующие методы (алгоритмы) при проведении оценки стоимости объектов недвижимости:
- в рамках доходного подхода - определить коэффициент капитализации (ставку дисконтирования) на основе рыночных данных для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости;
- в рамках доходного подхода - использовать при проведении оценки величину коэффициента капитализации (ставки дисконтировании), полученную путем согласования величин, определенных кумулятивным построением и методом рыночной экстракции;
- в рамках сравнительного подхода - использовать кумулятивно построенную ставку дисконтирования для определения ВРМ или согласовать полученную ВРМ с величиной, определенной на основе рыночных данных.
Следует подчеркнуть, что величины ВРМ и коэффициента капитализации характеризуют не конкретный оцениваемый объект, а сложившуюся ситуацию на рассматриваемом сегменте рынка. Поэтому при их расчете недопустимо использовать скорректированные стоимостные характеристики объектов-аналогов, а необходимо использовать имеющиеся данные по рассматриваемому сегменту рынка. При этом, с целью снижения размаха используемых при расчетах исходных значений арендной платы и стоимости, сегмент рынка может быть сколь угодно заужен, например, офисные помещения на 1-х этажах жилых домов в районе станции метро Университет г. Москвы. Единственным ограничением для «заужения» рынка является объем выборки, который обычно не должен быть менее 7…8 элементов.
Выводы:
1. Приведено обоснование допустимости использования средних значений цен продажи и ставок аренды в рамках соответствующего сегмента рынка для расчета коэффициента капитализации объектов недвижимости методом рыночной экстракции, что позволяет существенно расширить возможности применения этого метода.
2. Функциональная взаимозависимость между коэффициентом капитализации и валовым рентным множителем расширяет возможности уточнения этих величин для соответствующих сегментов рынка объектов недвижимости при проведении оценки.
Литература
- Оценка недвижимости. Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М., Финансы и статистика, 2005
- Есипов В. Е., Маховикова Г, А, Терехова В. В. Оценка бизнеса. 2-е издание. С-Пб, ПИТЕР, 2006
- dictionary.finam.ru/dictionary
- Фоменко А. Н.
Загрузка...
